林清山

廈門海投物業(yè)有限公司 福建廈門 361026

我國的物業(yè)管理行業(yè)從1981年開始到現(xiàn)在，已經(jīng)經(jīng)歷了30幾個春秋，縱觀這30年來的發(fā)展歷程，悲喜交加，但物業(yè)管理的作用卻隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高日益凸顯。大到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、小到城鎮(zhèn)居民的日常生活，物業(yè)管理都是其他以往任何一個行業(yè)所無法替代的。雖然有很多不盡如人意的地方，但這恰恰是一個新興行業(yè)發(fā)展的必由之路和正常的成長過程。

1 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的分類

現(xiàn)代高層建筑正朝著智能化和多樣化的方向發(fā)展。其中，物業(yè)項(xiàng)目類型較多，屬于物業(yè)的固定資產(chǎn)，對其進(jìn)行科學(xué)細(xì)化，并針對不同類型進(jìn)行具體的維護(hù)工作。確保物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的正常運(yùn)行，提高物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的服務(wù)價(jià)值，為設(shè)備管理打下良好的基礎(chǔ)。對于物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，分類也會有所不同。按設(shè)備的功能標(biāo)準(zhǔn)可分為照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、通風(fēng)通風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)。它也可以細(xì)分。例如，弱電系統(tǒng)還包括監(jiān)控系統(tǒng)。廣播系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、可視電話系統(tǒng)等，消防系統(tǒng)又可分為系統(tǒng)控制設(shè)備、火災(zāi)危險(xiǎn)探測設(shè)備和消防救災(zāi)設(shè)備。排水系統(tǒng)可分為國內(nèi)排水設(shè)備和自然排水設(shè)備，和通風(fēng)系統(tǒng)可分為局部通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)和全面通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)，根據(jù)不同的物業(yè)管理水平的目標(biāo)，它可以分為安全設(shè)備系統(tǒng)，基本的設(shè)備系統(tǒng)和生活設(shè)備系統(tǒng)。

2 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理意義

物業(yè)項(xiàng)目中設(shè)備工程精細(xì)化管理是當(dāng)前物業(yè)公司關(guān)注的焦點(diǎn)，也體現(xiàn)了精細(xì)化管理對物業(yè)公司發(fā)展的重要性。

2.1 精細(xì)化管理能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的需要

物業(yè)管理是一個較年輕的行業(yè)，生產(chǎn)和發(fā)展時間相對較短，但整體發(fā)展速度較快。傳統(tǒng)的粗放式管理模式已經(jīng)難以滿足業(yè)主日益增長的需求。這就要求物業(yè)公司從管理上進(jìn)行創(chuàng)新和完善，實(shí)行精細(xì)化管理。認(rèn)識細(xì)節(jié)對質(zhì)量的影響，把握細(xì)節(jié)決定成敗，實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)獲勝。

2.2 精細(xì)化管理能夠降低物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的成本

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理涉及復(fù)雜和類型多樣的設(shè)備，這些都是滿足業(yè)主實(shí)際需求不可缺少的物質(zhì)條件，但是在實(shí)際管理當(dāng)中卻面臨著成本耗費(fèi)較大的問題。而在精細(xì)化管理實(shí)施之后能夠通過精準(zhǔn)的細(xì)節(jié)優(yōu)化，將成本控制到最優(yōu)狀態(tài)，有效降低損耗和提升管理品質(zhì)。

3 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理中存在的問題

3.1 設(shè)備維護(hù)成本高

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備在長期的使用過程中，會產(chǎn)生嚴(yán)重的消耗和磨損，這樣一來，各種各樣的問題就會隨之而產(chǎn)生，需要物業(yè)部門進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)工作。例如空調(diào)系統(tǒng)、電梯和弱電系統(tǒng)等部分都需要進(jìn)行定期檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要及時的采取措施進(jìn)行問題的處理，并采取有效的維護(hù)措施進(jìn)行維護(hù)管理，如果處理的不及時，就會現(xiàn)成一定的安全隱患，威脅到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。設(shè)備系統(tǒng)比較強(qiáng)大，不僅會增加設(shè)備的檢修難度，還會需要大量的人力和物力的投資，只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)才會有保障，其的使用年限才會延長，使用價(jià)值才會提高[1]。

3.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理相關(guān)人才匱乏

現(xiàn)代社會以及現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展對人才的需求程度越來越高，隨著世界科技水平的不斷提高，各行各業(yè)中，人才的重要性逐漸被體現(xiàn)出來。雖然物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理不屬于高精尖產(chǎn)業(yè)，但是也離不開相關(guān)人才的有效支持。但是可以看出，目前我國物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中相關(guān)人才是非常匱乏的，很多物業(yè)企業(yè)在很多物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的管理上都是由保潔人員或者門衛(wèi)人員來擔(dān)任，這種做法又怎會做好對設(shè)施設(shè)備的管理工作呢？因此，廣大物業(yè)企業(yè)在接下來的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中，應(yīng)該逐漸加強(qiáng)對人才的重視程度。

4 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理措施

4.1 以專業(yè)作保障

物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作和其它工種最大的區(qū)別是設(shè)備設(shè)施的位置隱蔽睦和技術(shù)差異哇。清潔衛(wèi)生如果不到位，很快會被人們看到，秩序維護(hù)人員態(tài)度不好，也會被業(yè)主投訴，而物業(yè)設(shè)施設(shè)備的核心部分大多在地下室或天臺，出現(xiàn)小問題難以及時被發(fā)現(xiàn)，而小問題不及時處理積累以后就是大問題，設(shè)施設(shè)備故障產(chǎn)生的大問題造成的損失是不可估量的，小到造成客戶財(cái)產(chǎn)損失，大到造成人員傷亡。針對以上清況，我們建立了以物業(yè)現(xiàn)場技工為基礎(chǔ)力量、以專業(yè)系統(tǒng)工程師為技術(shù)支持和監(jiān)管團(tuán)隊(duì)、以設(shè)備生產(chǎn)或供應(yīng)商為后備支援的三級技術(shù)保障體系。由現(xiàn)場工程部技工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的操作運(yùn)行和日常保養(yǎng)(小修)、緊急事故處理等工作，由專業(yè)系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)指導(dǎo)一級保養(yǎng)和中修，并監(jiān)管操作規(guī)范和日常保養(yǎng)的質(zhì)量，由設(shè)備生產(chǎn)商或供應(yīng)商提供設(shè)備大修或改造的技術(shù)支援，這樣能夠合理利用技術(shù)資源，降低成本，提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的效率。

4.2 以持續(xù)求精進(jìn)

精細(xì)化管理是精益求精，在物業(yè)管理的過程中，我們的制度、規(guī)程、表格不可謂不多，但往往系統(tǒng)的、可操作性強(qiáng)的、真實(shí)的卻太少。某些管理處工程部上墻的操作規(guī)程是從其他物業(yè)服務(wù)公司抄來的，只換了一個公司名，設(shè)施設(shè)備的型號完全不符合。一些基層技工保養(yǎng)設(shè)備前不保護(hù)現(xiàn)場，給管道涂油漆時將油漆濺到。這種現(xiàn)象說明物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理離精細(xì)化管理還有很大的差距。

精細(xì)化管理不是事無巨細(xì)、全包全攬，不是做表面文章，而是從高效、精簡、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的角度不斷優(yōu)化日常具體的工作方法，隨著管理質(zhì)量和人員素質(zhì)的不斷提高，我們對管理的標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高。因此，精細(xì)化管理的內(nèi)容也需要通過實(shí)踐不斷矯正規(guī)則，使規(guī)則更加細(xì)化，以達(dá)到精確。同時不斷廢除無用的、過時的}日規(guī)則，減少模糊和混亂，真正提高工作效率。

5 結(jié)語

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的精細(xì)化管理關(guān)系到物業(yè)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)性發(fā)展，同時也是物業(yè)企業(yè)當(dāng)前的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。以保障精細(xì)化管理的全面貫徹落實(shí)。