吳義春

隨著農(nóng)村外出打工的農(nóng)民不斷增多，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已成常態(tài)。在農(nóng)村最講究的是人情，不重視合同，這樣就會(huì)存在各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛，處理起來很難，所以在簽訂《土地流轉(zhuǎn)合同》的時(shí)候，一定要留心。

沒“把”的口頭合同

【案例】黃某去年全家外出打工，承包地交由村中一位遠(yuǎn)房的親戚于某所辦的家庭農(nóng)場(chǎng)代管。因?yàn)槭怯H屬關(guān)系，雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地，轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于某以是“轉(zhuǎn)讓”，不是“代管”，不同意退出接手經(jīng)營(yíng)的土地。是“轉(zhuǎn)讓”，還是“代管”，因無書面合同，雙方各執(zhí)一詞?？陬^合同“沒抓手”，讓有關(guān)部門解決起來難度很大。

【說法】“土地流轉(zhuǎn)”這類事關(guān)農(nóng)民切身利益的重大事項(xiàng)，屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽約的范圍。

“價(jià)款不清”的書面協(xié)議

【案例】張某前年外出打工，把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。雙方雖請(qǐng)人寫了一方協(xié)議，可協(xié)議中忘了寫“流轉(zhuǎn)價(jià)款”。最近張某回來結(jié)賬，當(dāng)?shù)赝獍恋貎r(jià)款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元，雙方鬧翻了臉。另外良種補(bǔ)貼、農(nóng)資補(bǔ)貼、柴油補(bǔ)貼等各種補(bǔ)貼，都被胡某領(lǐng)走。二者雖是親戚，卻最終鬧上了法庭。

【說法】就“流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式”，法院可根據(jù)實(shí)際情況，按土地的等級(jí)，在每畝三百至五百元的價(jià)款中裁決。

“期限不明”的書面合同

【案例】姜某外出打工，把承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場(chǎng)，雙方簽訂了合同，明確了“租金”的具體價(jià)格等內(nèi)容，可租期規(guī)定不具體，只寫“長(zhǎng)期”。姜某在外五年，一直沒找到固定的工作。他從城里又回到農(nóng)村，要種自己的地?？赊r(nóng)場(chǎng)不同意退給他，說日期沒到。姜某認(rèn)為，五年，時(shí)間不短了，可為“長(zhǎng)期”，自己可以把土地收回。

【說法】流轉(zhuǎn)期限不明，可以按《合同法》第六十二條的規(guī)定辦理，姜某收回土地的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?/p>

無權(quán)利人同意的“代理文書”

【案例】顏某三年前帶妻攜子進(jìn)城打工，土地交由伯父代管。當(dāng)他準(zhǔn)備返鄉(xiāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場(chǎng)擴(kuò)容，沒經(jīng)顏某和家人的同意，竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將顏某的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場(chǎng)，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格也不能令人滿意。

【說法】村主任沒經(jīng)顏某同意，代理顏某與吳某簽訂土地協(xié)議是違法的。

總的來說，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)，一定要注意如下四點(diǎn)。

1.合同中要有流轉(zhuǎn)雙方的完整信息。

出讓方、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家。同時(shí)，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱（地塊名稱）、等級(jí)、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長(zhǎng)寬的長(zhǎng)度和面積的畝數(shù)）。

2.寫清土地流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。

3.寫清楚相關(guān)流轉(zhuǎn)費(fèi)用及支付方式。

4.主體范圍及優(yōu)先權(quán)。

規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。