張虞昕

(無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院 外語與旅游學(xué)院，江蘇 無錫 214121)

1 日本空置房的現(xiàn)狀

近年來，日本由于“少子高齡化”不斷加劇，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不斷變化，導(dǎo)致日本的空置房現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。根據(jù)日本《空置房特別措置法》(2014年法律第127號)的規(guī)定，空置房是指處于長期持續(xù)不使用狀態(tài)下的建筑物及占地。特定空置房是指放任不管的狀態(tài)下會對安全造成顯著影響，或者顯著危害衛(wèi)生狀況、不進(jìn)行切實(shí)管理的話有損景觀的房子。政府可對空置房所有者提出指導(dǎo)、勸告或者命令。如果拒不執(zhí)行命令的話，即便未造成重大損失，也可以強(qiáng)制執(zhí)行。

空置房的不斷涌現(xiàn)，不僅增加了房屋老化、倒塌的風(fēng)險，而且對周邊的治安和環(huán)境造成了較大的影響，不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定?？罩梅楷F(xiàn)象甚至可能會影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)，阻礙城鎮(zhèn)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如圖1所示，根據(jù)日本總務(wù)省對全國空置房普查的結(jié)果來看，日本空置房數(shù)量一直在不斷上升，2013年更是達(dá)到了820萬戶之多，基本上每10間房就有1間空置房。而且根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計局的數(shù)字，2013年日本獨(dú)居老人(65歲以上)高達(dá)3 186萬人，已占日本總?cè)丝跀?shù)的25%。由此可見，從2013年至2018年的五年間，空置房現(xiàn)象更加嚴(yán)峻。

圖1 日本空置房數(shù)發(fā)展趨勢

2 日本空置房激增的原因

2.1 住宅數(shù)的增量高于家庭數(shù)的增量

根據(jù)日本國土交通省的調(diào)查數(shù)據(jù)(見表1)，日本2013年總家庭數(shù)約為5 245萬，平均一個家庭所占的戶數(shù)為1.16。

表1 1998—2013年日本總家庭數(shù)和總住宅數(shù)

空置房基本都屬于老舊房甚至危房，如果不考慮成本的話，新建住宅當(dāng)然更受民眾歡迎。而從資金角度考慮的話，雖然老舊房也有一定市場，但商品房經(jīng)營者當(dāng)然更希望新建住宅能夠盡快成交。另外，對于房地產(chǎn)中介公司而言，新建住宅價格越高，獲利的空間越大。以上幾點(diǎn)原因促使住宅不斷新建。

2.2 新建住宅動工戶數(shù)多于滅失戶數(shù)

從國土交通省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看(見表2)，新建住宅動工數(shù)逐年增加，并且與滅失戶數(shù)之間的差額也在不斷增加，對于日本家庭來說住宅數(shù)量過剩不斷加劇。

表2 2009—2013年日本新建住宅動工數(shù)和滅失戶數(shù)

為何滅失戶數(shù)幾乎沒有增長？其原因有三。一是經(jīng)濟(jì)上的原因。未建住宅的土地會被征收最多4.2倍的固定資產(chǎn)稅，也就是說拆除住宅需要資金，而拆除后需要繳納更多的稅金。因此即便住宅成了空置房也并未被拆除而滅失。二是心理上的原因。對于住宅所有者而言，“老宅”更有超出其經(jīng)濟(jì)價值的“念想”包含在內(nèi)。三是有法律上執(zhí)行的原因。在現(xiàn)行建筑基本法實(shí)施以前建造的舊空置房的這一片土地，有可能會被判定為不能再建的土地，所以不得不被放棄新建計劃，繼續(xù)成為空置房。

2.3 晚婚少子導(dǎo)致住宅需求的減少

造成空置房持續(xù)增加的一個重要原因是日本人的晚婚晚育和新生兒出生率降低(見表3)。日本少子高齡化現(xiàn)象的加劇將會進(jìn)一步導(dǎo)致日本住宅過剩。

表3 日本女性婚育年齡對比

2.4 人口回歸率低，老家成為空置房

根據(jù)國立社會保障·人口問題研究所在2016年發(fā)布的人口移動調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，日本人離開出生地以后的回歸率僅約為20%左右。較多的例子是子女外出就職以后，在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚生子，將父母一起搬過去，或者父母亡故，這樣就造成老家信宅成為空置房了。

3 空置房活用的意義

日本人口減少、少子高齡化、空置房增多問題的加劇，將會導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)停滯、地區(qū)雇傭減少、人口頻繁流出的惡性循環(huán)。與此相反，采取措施使空置房得到再利用，同時輔以恰當(dāng)?shù)恼?，通過振興觀光產(chǎn)業(yè)來振興地方經(jīng)濟(jì)，則會形成良性循環(huán)。通過圖2的分析可以看出，空置房的活用對推動整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

4 日本空置房的區(qū)域分類及應(yīng)對策略

日本現(xiàn)存的空置房區(qū)域有密集度高的、也有密集度低的，有危險程度高的、也有危險程度低的。按照此四個標(biāo)準(zhǔn)大致可分為四類空置房區(qū)域：

(1)高危高密區(qū)域。此類區(qū)域內(nèi)空置房的處理需要地方政府積極介入，否則無法對個別高?？罩梅繂为?dú)進(jìn)行有效應(yīng)對。地方政府需要做城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等工作。

(2)高危低密區(qū)域。此類區(qū)域當(dāng)然也需要地方政府積極介入，但因為空置房密集度不高，所以可以對個別高?？罩梅窟M(jìn)行強(qiáng)制拆除，另作他用。也就是說，這種個別單獨(dú)處理的方式較為有效。在行政強(qiáng)制執(zhí)行的時候，可以實(shí)施拆除補(bǔ)貼等政策，但要保證其公平公正性，預(yù)防投機(jī)取巧事件的發(fā)生。

圖2空置房循環(huán)效果

(3)低危高密區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，地方政府應(yīng)積極開展咨詢、講座等各種社區(qū)服務(wù)，積極與住戶溝通，提高他們擁有空置房的危機(jī)意識，維修保養(yǎng)好住房。

(4)低危低密區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，重點(diǎn)實(shí)行空置房普查清點(diǎn)工作，預(yù)防住房成為空置房。同時將區(qū)域內(nèi)少量的空置房進(jìn)行各種有效活用。

5 日本空置房活用的方法和實(shí)例

日本“少子高齡化”現(xiàn)象由來已久，對于越來越多的空置房也進(jìn)行了長時間的研究和活用。以下是其中較為普遍的活用方法和實(shí)例：

(1)增加人口移居的措施。主要是空置房bank制度。朝日新聞(2014年10月9日早刊)認(rèn)為，空置房bank是把以村鎮(zhèn)為中心的無人居住房加以活用、以振興地區(qū)經(jīng)濟(jì)為目的的空置房介紹制度。2015年日本實(shí)行了《空置房對策推進(jìn)相關(guān)的特別處置法》，以此為基礎(chǔ)，在全國推廣了該制度，以各個村鎮(zhèn)為主體，提供各種推動、鼓勵措施，以及空置房相關(guān)的信息。例如北海道B&B協(xié)會主推的空置農(nóng)家銀行，向周邊地區(qū)提供空置房信息服務(wù)。

(2)活用為民宿。例如日本石川縣能登町的農(nóng)家民宿群，以“春蘭鄉(xiāng)”為中心、半徑數(shù)公里內(nèi)集中了47家民宿，充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，以鄉(xiāng)土料理和傳統(tǒng)文化體驗為特色，還提供種稻、收稻等農(nóng)家體驗，每年的訪問者超過10 000人，甚至有不少修學(xué)旅行的外國人到訪，吸引了不少年輕人回歸經(jīng)營民宿。

(3)活用為旅游景點(diǎn)。例如日本岐阜縣西北部大野郡百川村對“合掌造”建筑群的活用事例。白川位于白山山麓，四面環(huán)山，冬季多雪，因此產(chǎn)生了獨(dú)特的“合掌造”建筑。其特色是全木結(jié)構(gòu)，不用鐵釘，屋頂以茅草覆蓋，很陡峭，看起來像雙手合十，所以被命名為“合掌”。這樣的構(gòu)造使大雪不容易堆積而使房屋坍塌。這些“合掌造”建筑群連同村落一起在1996年被指定為世界遺產(chǎn)。在這些建筑群中，有不少房屋已經(jīng)成了空置房。地方政府征求民意后，對這些空置房進(jìn)行了改造，配備了榻榻米、廁所、洗手間、母嬰間、炊事間等，更好地為觀光者提供游覽和休息服務(wù)。在展示設(shè)施內(nèi)還配備了顯示屏等，為來訪者提供了學(xué)習(xí)的場所。以上這些措施都大大增加了來訪者滯留的時間，在充分展示世界遺產(chǎn)魅力的同時，帶動了當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)。

(4)活用于福祉領(lǐng)域。有面向兒童的幼兒園、育兒沙龍等；有面向高齡老人的高齡住宅(帶看護(hù)服務(wù))、群居房、通所看護(hù)(日間享受看護(hù)服務(wù)、夜間回家)等；以及面向殘障者的殘障者中心等。例如岐阜縣下呂市的建筑“下呂幸田的杜”，原來是某公司的維修設(shè)施，成為空置房以后被改建成老人院，主要是面向高齡老人的住宅。該建筑共有四層樓，有公用浴室、換衣間、洗手間、洗衣房和食堂，同時提供日間看護(hù)服務(wù)和在宅看護(hù)服務(wù)。

(5)活用于商業(yè)、商務(wù)領(lǐng)域。例如日本廣島縣尾道市，雖然受惠于瀨戶內(nèi)海，氣候宜人，但當(dāng)?shù)赜捎谌丝诶淆g化導(dǎo)致的空置房現(xiàn)象尤為突出。當(dāng)?shù)亻_展了“尾道空置房再生項目”，將空置房改造成了各種店鋪。短租房、公寓房、書店、舊物店、咖啡店、按摩店、服裝店、咖喱飯店等，不僅解決了老舊空置房帶來的各種隱患，更是通過商店街吸引了客流，創(chuàng)造出了新的價值。

(6)活用于文化領(lǐng)域。例如日本兵庫縣養(yǎng)父市對養(yǎng)蠶農(nóng)家的活用事例。在大正和昭和時代，兵庫縣養(yǎng)父市曾經(jīng)以桑蠶業(yè)聞名日本。以大屋町大杉地區(qū)的3層養(yǎng)蠶古樓為代表的傳統(tǒng)建筑群，在2017年被日本文部科學(xué)大臣評選為國家重要傳統(tǒng)建筑群保存地區(qū)。該地區(qū)將其中廢棄的學(xué)校改建為木雕、繪畫、書法、木工、家具等傳統(tǒng)藝術(shù)家活動交流的場所，同時以養(yǎng)蠶傳統(tǒng)建筑群來展示傳統(tǒng)農(nóng)桑文化，舉辦各種文化藝術(shù)體驗活動，吸引大批觀光客的同時也減少了空置房的數(shù)量，大大增加了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍度。

(7)其他用途。有一些空置房本身已經(jīng)老舊不堪，舊房維修和改造的成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所能產(chǎn)生的價值，所以針對這些空置房進(jìn)行拆除，改建為停車場、小公園或者綠化帶，等等。例如在日本福井縣，在各個都道府縣中空置房的數(shù)量一直居高不下。特別是福井縣越前地區(qū)，“少子高齡化”和人口外流尤為嚴(yán)重，加上其背山面海，平地稀少，住宅密集，通道狹窄。其中分布了不少老舊空置房，隨時可能坍塌或者引發(fā)火災(zāi)，再加上容易成為野貓野狗的棲息所，在安全衛(wèi)生方面存在不小的隱患。通過區(qū)政府和房屋所有者的共同努力，將這些老舊空置房拆除，改建成了“口袋公園”。雖然這些公園非常小，但是為這個地區(qū)解決了安全衛(wèi)生隱患，同時為兒童玩耍和老人休息提供了空間，改善了公共環(huán)境。

6 結(jié)語

日本在過去經(jīng)濟(jì)高速成長階段中，持續(xù)的住房供給對房地產(chǎn)投資和提升資產(chǎn)價值起了重要作用，曾經(jīng)對日本經(jīng)濟(jì)做出了很大貢獻(xiàn)。但是伴隨著日本“少子高齡化”問題的不斷加劇，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，大量住房成為空置房。如何預(yù)防、處理、活用空置房，這不僅僅是空置房所有者個人所要面臨的問題，也是整個城市和社會的問題。而中國已經(jīng)實(shí)行了三十多年的獨(dú)生子女政策，雖然在2016年已經(jīng)放開二孩政策，但在今后的很長一段時間內(nèi)都將面臨嚴(yán)峻的人口老齡化問題，也會面臨空置房增多的問題。研究和探討日本對于空置房的對策和實(shí)例對我國研究人口老齡化和空置房問題具有非常現(xiàn)實(shí)的參考價值。