沈振桓

摘要：營改增作為我國目前調(diào)解公平稅負(fù)的重要稅制改革手段，從制度上解決了原有的“營業(yè)稅”全額征收、道道征收的稅收弊端，實現(xiàn)增值稅“道道征收，層層抵扣”的基本優(yōu)勢。在營改增的過程中，企業(yè)降低了自身稅收負(fù)擔(dān)，提高了自身利潤。本文就當(dāng)前營改增稅改大潮下的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，深入探討營改增對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)與具體應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)開發(fā) 措施

一、營改增綜述

營改增是近年來我國為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要而進(jìn)行的試點性稅收政策改革。在稅法中，營改增具體表達(dá)形式為：將企業(yè)以往會計年度所繳納的營業(yè)稅改成增值稅。也就是說，企業(yè)原本的營業(yè)稅在試點過程中轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品或服務(wù)增值部分的增值稅額中。這種改革對于企業(yè)而言有著重大意義：首先企業(yè)可以減少納稅項目，避免在生產(chǎn)、銷售過程中的重復(fù)納稅現(xiàn)象。推進(jìn)營改增稅制改革可以使社會經(jīng)濟逐漸建立起一種良性循環(huán)機制，另一方面營改增也可以看作為一種變相的減稅政策。在當(dāng)前我國經(jīng)濟運行上行壓力較大的情況之下，全面試點營改增政策不僅能夠“以投資促供給，以供給增需求”的良好經(jīng)濟運行模式，同時也能保障企業(yè)獲得盈利，加速推進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型發(fā)展。經(jīng)由對單個企業(yè)的產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)型升級來實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟體的結(jié)構(gòu)性改革。

二、房地產(chǎn)營改增帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一，由于其自身設(shè)計的上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多、產(chǎn)業(yè)間經(jīng)營關(guān)系復(fù)雜等特點，對于稅收、金融政策變化都會產(chǎn)生極明顯的反應(yīng)并隨之出現(xiàn)變化。尤其是稅收政策，其改變可以直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)與利潤水平，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接聯(lián)系。而在固有的稅收政策中，相關(guān)營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅、城建稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅等稅種都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來相當(dāng)?shù)亩愘M負(fù)擔(dān)。在營改增之后，對于房地產(chǎn)而言除了在納稅種類上發(fā)生變化之外，具體還存在以下多種影響：

（一）推行營改增增加了房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本

因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所購買的原料類型繁多復(fù)雜，除了相關(guān)大量集中采購的鋼筋、構(gòu)件、水泥等建筑施工專用材料可以獲得增值稅發(fā)票的開據(jù)之外，一些類似價值低、用途廣泛、采購容易的輔助性建筑材料如小型施工工具、螺絲釘帽等耗材的供應(yīng)商多為私營的個體五金商戶等，上述商戶均按照定額征收的方式繳納相關(guān)稅款。這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)在計算應(yīng)繳稅額時，并不能將耗材算入增值稅抵扣項目申報。除此之外，房地產(chǎn)項目的安裝施工環(huán)節(jié)是其開發(fā)成本中的重要部分，該項目的具體施工方是由在房地產(chǎn)企業(yè)上游的建筑施工類企業(yè)完成的，根據(jù)營改增的試點范圍，施工企業(yè)也在改革之列。所以根據(jù)納稅形式不同與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理等原因，營改增改革后房地產(chǎn)總的成本與費用會增長。

（二）推行營改增提高了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債

按照稅法規(guī)定，建筑業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%。營改增改革前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅，而在稅額計算中，營業(yè)稅需要按照進(jìn)項稅額計入成本中。在營改增改革試點推行之后，企業(yè)購進(jìn)的固定資產(chǎn)需要按開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項稅額。在這種稅收機制下，企業(yè)的資產(chǎn)總額會出現(xiàn)一定程度的下降。在企業(yè)負(fù)債水平不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率公式：資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額/負(fù)債總額來計算，企業(yè)在一定程度上會提高自身的資產(chǎn)負(fù)債率，同樣的，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也隨之提高。

（三）推行營改增降低了房地產(chǎn)企業(yè)利潤

營收方面，在推行營改增試點后，在確定收入時房地產(chǎn)企業(yè)需要將所得收入內(nèi)包含增值稅的部分按規(guī)定去除，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)較之繳納營業(yè)稅時期而言收入會有所下降。根據(jù)營業(yè)稅與增值稅現(xiàn)行稅率相比，房地產(chǎn)收入下降比率約在10%左右。

（四）推行營改增增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作難度

由于稅收政策的巨大變革，使得房地產(chǎn)行業(yè)在納稅計算方面也發(fā)生了深刻的變化，相關(guān)稅款的核算難度、核算數(shù)量較之稅法改革之前大幅度提高。財務(wù)人員對于稅制的改革政策也會出現(xiàn)業(yè)務(wù)無法準(zhǔn)確銜接、處理、審核、計算過程中錯誤的情況，進(jìn)而導(dǎo)致了財務(wù)核算出現(xiàn)違規(guī)、稅款征收不夠明確、申報的項目數(shù)額不夠完整、準(zhǔn)確等財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)應(yīng)對措施

從上文我們可知，營改增對于房地產(chǎn)各方面從成本、利潤、負(fù)債、納稅等多方面都帶來了不同程度的沖擊，營改增本身是一種改善企業(yè)納稅環(huán)境的稅制改革，面對新的納稅環(huán)境與納稅方式，房地產(chǎn)企業(yè)也需要積極調(diào)整，采取相應(yīng)的措施保證營改增稅制改革能夠積極地推行下去。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)需要對經(jīng)營模式進(jìn)行積極改革。在新的稅制體系下，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要將項目運作的周期盡可能的縮短，在降低需要承擔(dān)的財務(wù)費用同時，還可以減少資金占用時間，提高資金的基準(zhǔn)率。其次，企業(yè)需要篩選房地產(chǎn)運營項目，重點參與開發(fā)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目，這樣可以保證在所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)過程中會開具增值稅專用發(fā)票用以抵扣，此外也可以進(jìn)一步提高企業(yè)的品牌與形象價值，增強企業(yè)競爭實力。

（二）在財務(wù)人員管理方面，企業(yè)需要加強財務(wù)人員對于新型稅率改革的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，幫助財務(wù)人員全面理解增值稅會計科目相關(guān)賬務(wù)處理的內(nèi)容，同時要求采購與勞務(wù)建設(shè)部門在開展自身具體工作期間必須及時收到真實有效的增值稅專用發(fā)票。在賬目審核方面，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計審計部門需要保障會計核算的質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證支撐，將企業(yè)的經(jīng)濟活動與財務(wù)核算進(jìn)行充分匹配契合，最大限度地消除重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。

綜上所述，通過營改增稅制改革，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨一系列的挑戰(zhàn)，但是總的來說營改增稅制改革還是對企業(yè)帶來了直觀的積極影響。通過一系列應(yīng)對措施，房地產(chǎn)行業(yè)一定能夠積極地配合國家稅制改革工作，爭取為我國經(jīng)濟體全面發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。