張翠翠 秦夢(mèng)琪

西安開發(fā)商聞天公司舉報(bào)自己沒有預(yù)售證違規(guī)銷售，并將12名簽訂內(nèi)部預(yù)售合同的購房者告上法庭，并在一審獲得勝訴。

記者查詢資料得知，聞天公司大股東為西安龍湖地產(chǎn)，在這起啼笑皆非的“開發(fā)商告自己”事件中，聞天的違規(guī)銷售，龍湖的奇葩操作，揭示了一個(gè)地產(chǎn)業(yè)由來已久的亂象。

據(jù)調(diào)查，無預(yù)售證違規(guī)銷售的現(xiàn)象在濟(jì)南也并不少見，購房者應(yīng)如何維護(hù)個(gè)人權(quán)益？這些開發(fā)商應(yīng)當(dāng)受到何種懲罰？

事件：房價(jià)已是2016年三倍

2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“聞天公司”），以每平米6020元的價(jià)格簽訂紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同，當(dāng)天一次性交了全款。當(dāng)時(shí)紫杉莊園項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，開發(fā)商將項(xiàng)目開盤時(shí)間從2016年5月多次推后至2017年5月。

今年2月，開發(fā)商聞天公司將李女士等12名簽訂項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購合同的業(yè)主起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效，理由是在簽訂合同時(shí)，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，因案件審理時(shí)，開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，故雙方簽訂的合同為無效合同。

據(jù)了解，2017年11月，行業(yè)大咖龍湖地產(chǎn)宣布以股權(quán)合作方式獲得西安市高新區(qū)一宗土地，即紫杉莊園項(xiàng)目。聞天公司法人也變更為西安龍湖總經(jīng)理鄧仕祥。

業(yè)主與聞天科技實(shí)業(yè)前董事長徐龍光進(jìn)行了溝通，徐龍光則稱給房子是不可能的，聞天科技跟龍湖合作的條件就是不能給已簽內(nèi)部認(rèn)購合同的業(yè)主房子，必須退房。

目前，紫杉莊園糾紛民事判決書已經(jīng)下達(dá)，原告一審勝訴。值得注意的是，案件判決后的6月8日，該項(xiàng)目預(yù)售證辦理成功。此時(shí)其所處的西安高新區(qū)別墅業(yè)態(tài)早已突破2萬元。

聲音：紫杉莊園產(chǎn)權(quán)不清，業(yè)主可起訴索賠

西安聞天：官網(wǎng)電話無人接，銷售熱線成空號(hào)

天眼查網(wǎng)站顯示聞天公司有四個(gè)電話號(hào)碼，記者撥打發(fā)現(xiàn)，其中三個(gè)無法接通，另一無人接聽。在其股東信息中，西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股60%。記者撥通西安龍湖官方電話詢問相關(guān)事宜，對(duì)方稱留下電話信息稍后會(huì)有專人回復(fù)。其后記者多次撥打無人接聽。截至發(fā)稿，西安龍湖地產(chǎn)仍未回復(fù)。在“紫杉莊園”微信公眾號(hào)上，最后更新的文章停留在2017年6月5日，其銷售熱線029-89231111則提醒為空號(hào)。

西安中介：從未聽說此樓盤

記者通過電話采訪了諸多西安當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)，但大多數(shù)機(jī)構(gòu)均表示對(duì)該項(xiàng)目不了解。貝殼找房APP上一位在西安智慧新城工作的置業(yè)顧問表示：“這個(gè)項(xiàng)目沒有預(yù)售證，我們這邊查不到信息，目前西安市政府聯(lián)合鄠邑區(qū)政府對(duì)于秦嶺北麓的別墅群開展環(huán)境整治活動(dòng)，部分環(huán)境不達(dá)標(biāo)和違規(guī)建筑已經(jīng)被拆除，并且紫杉莊園目前產(chǎn)權(quán)不清晰?！?/p>

濟(jì)南城建委：已建立長效監(jiān)管機(jī)制

一經(jīng)核實(shí)開發(fā)商確在未取得預(yù)售許可證的前提下進(jìn)行違規(guī)銷售，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)將依照《山東省商品房銷售條例》進(jìn)行處罰，具體為：在濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上進(jìn)行公開通報(bào)批評(píng)，并暫停該項(xiàng)目的預(yù)售許可證的辦理，退還認(rèn)籌款，同時(shí)將違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，并將其移交市城管執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。

為打擊此違規(guī)銷售行為，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建立了長效監(jiān)管機(jī)制。第一，市民想要查詢相關(guān)樓盤有無預(yù)售許可證，可登錄濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢；也可撥打68969420進(jìn)行人工查詢；第二，市民發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商在未取得商品房銷售許可證進(jìn)行銷售，可撥打12345進(jìn)行電話投訴。

法學(xué)博士王德新：購房者可起訴索賠

記者就此采訪了山東師范大學(xué)法學(xué)院副院長、法學(xué)博士王德新，其表示，法院判決該案原告開發(fā)商勝訴，確認(rèn)商品房買賣合同無效，于法有據(jù)。但開發(fā)商在不具備預(yù)售許可證下售房，其行為違法，據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，可由西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)做行政處罰。

需要補(bǔ)充說明的是，開發(fā)商的行為屬明顯的違法和違反誠實(shí)信用的經(jīng)營行為，在受輿論和道德譴責(zé)的同時(shí)，購房者締約過程中的信賴?yán)嬉婪☉?yīng)予保護(hù)，可以締約過失為由起訴索賠。賠償范圍包括直接損失和間接損失。直接損失包括購房者當(dāng)時(shí)訂約、履約過程中實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，如訂約過程中的交通費(fèi)、郵寄費(fèi)、支付的購房款等及利息。間接損失包括購房者因合同無效造成的購買同樣商品房的交易機(jī)會(huì)喪失而產(chǎn)生的費(fèi)用，即法院不應(yīng)該簡單地按當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格判決退款，而是應(yīng)按交易機(jī)會(huì)喪失后，目前購買同樣的商品房的價(jià)格進(jìn)行賠償。

鏈接：誰在濟(jì)南違規(guī)售樓

進(jìn)入2018年以來，濟(jì)南市開展了治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。其中重點(diǎn)治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，特別是未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，以電商團(tuán)購、認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用的違規(guī)銷售行為。根據(jù)《山東省商品房銷售條例》濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)做出了相應(yīng)處罰。

天橋區(qū)天和園項(xiàng)目3、4號(hào)樓

據(jù)6月6日通報(bào)，濟(jì)南天建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天橋區(qū)天和園項(xiàng)目3號(hào)樓、4號(hào)樓在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，無證銷售并一房兩賣。經(jīng)研究決定，責(zé)令濟(jì)南天建置業(yè)有限公司立即停止違規(guī)行為，限期整改。整改期間暫停該項(xiàng)目的銷售網(wǎng)簽與預(yù)售許可證的辦理，退還所收購房款，同時(shí)給予全市通報(bào)批評(píng)，違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，對(duì)其無證銷售行為移交市城管執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。

涵源大街茗美花園

據(jù)4月11日通報(bào)，濟(jì)南賢文置業(yè)有限公司開發(fā)的濟(jì)南涵源大街北側(cè)、賢文路西側(cè)茗美花園，在未辦理預(yù)售許可證的情況下，收取29戶購房者認(rèn)籌款，共計(jì)435萬元，嚴(yán)重?cái)_亂了濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，在社會(huì)上造成了極壞的影響。經(jīng)研究決定，責(zé)令濟(jì)南賢文置業(yè)有限公司立即停止違規(guī)行為，限期整改。整改期間暫停該項(xiàng)目的預(yù)售許可證的辦理，退還所收購房款，同時(shí)給予全市通報(bào)批評(píng)，違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，對(duì)其無證銷售行為移交市城管執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。

歷下區(qū)賢文世家項(xiàng)目二期地下車庫

據(jù)3月23日通報(bào)，山東興合置業(yè)有限公司開發(fā)的工業(yè)南路以北、賢文路西側(cè)賢文世家項(xiàng)目二期地下車庫，在未辦理預(yù)售許可證的情況下，以購買車位為優(yōu)先選房條件，誘導(dǎo)購房者購買車位。通報(bào)決定，責(zé)令山東興合置業(yè)有限公司立即停止違規(guī)行為，限期整改。整改期間暫停該項(xiàng)目的預(yù)售許可證的辦理，退還所收車位定金，同時(shí)給予全市通報(bào)批評(píng)，違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，對(duì)其無證銷售行為移交市城管執(zhí)法部門進(jìn)行處罰。