摘 要：近年來，房地產(chǎn)儼然已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不少投資人看中了房地產(chǎn)項(xiàng)目的高收益而紛紛參與進(jìn)來。從目前形勢(shì)來看，受政府調(diào)控、企業(yè)競爭和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然具有高成本、收益緩慢的特性，如果開發(fā)投資商未能協(xié)調(diào)好各項(xiàng)因素，勢(shì)必會(huì)引發(fā)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此，本文立足于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客觀分析了影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的因素，并對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的有效措施進(jìn)行了深入探討，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)及投資；經(jīng)濟(jì)效益；有效措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)及投資項(xiàng)目的概述

（一）概念及特征

所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，即是指在依法獲得土地使用權(quán)的情況下，為國有土地傾注資金，對(duì)其進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，以滿足國家大力發(fā)展的需要。與股票、債券、期貨等眾多投資形式相比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有十分顯著的優(yōu)勢(shì)，譬如高收益和保值增值性，但是其也無可避免的存在一些不足，比如投資額巨大、回收周期長等，稍有不慎，便會(huì)陷入資金大量損失的危機(jī)。因此一方面國家政府需要通過立法或其他手段來對(duì)該過程加以調(diào)控管理，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商需要遵照城市規(guī)劃中社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理布局和綜合開發(fā)，使其符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范[1]。

（二）項(xiàng)目涉及的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)及投資項(xiàng)目涉及范圍廣泛，其總共涵蓋如下方面的費(fèi)用：一，開發(fā)成本費(fèi)用，通常有土地費(fèi)、設(shè)備器材購買費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，其中土地費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)商為安撫居民，獲得最終土地使用權(quán)而支付的征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用，公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)則是用于城市醫(yī)療衛(wèi)生、教育、商業(yè)服務(wù)和市政公用設(shè)施建造的費(fèi)用；二，項(xiàng)目維護(hù)費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)投資期間，必然涉及管理、財(cái)務(wù)和銷售活動(dòng)，而與之相關(guān)的就是一系列的維護(hù)費(fèi)用；三，稅務(wù)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國家的要求定期繳納如數(shù)稅務(wù)費(fèi)用，如營業(yè)稅、行政事業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)及投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的相關(guān)因素

（一）國家政策形勢(shì)因素

房地產(chǎn)開發(fā)及投資的具體收益是隨著國家政策形勢(shì)的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)的。當(dāng)國家對(duì)房屋開發(fā)進(jìn)行限制管理時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目必會(huì)受到一定程度的打擊，進(jìn)而影響投資收益。同時(shí)，我國會(huì)定期調(diào)整房屋的價(jià)格，當(dāng)價(jià)格被調(diào)低時(shí)，房地產(chǎn)商的盈利會(huì)隨之減少，投資人的收益也就得不到切實(shí)的保障。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)水平密切相關(guān)，若經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國民消費(fèi)意愿會(huì)降低，如此一來，房屋的銷售滯后，經(jīng)濟(jì)收益更無從談起。

（二）房地產(chǎn)業(yè)自身因素

房屋作為固有資產(chǎn)，不具備靈活性和流通性，這本身就存在著隱患。投資注重投資對(duì)象的靈活性，這樣所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低，而在房地產(chǎn)投資的過程中，如果在建造房屋時(shí)出現(xiàn)了問題，那么之前投進(jìn)去的資金就沒有了安全保障，房屋建造方已經(jīng)將資金全部應(yīng)用于施工過程，無法再歸還投資的本金，這就造成了難以挽回的資金損失。同時(shí)目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍以銀行、信托、基金為主要的融資方式，資金來源渠道相對(duì)單一，然而行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭正猛，恐怕無法滿足實(shí)際需要。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)直接作用于最終的經(jīng)濟(jì)效益，比如地理位置的規(guī)劃，部分土地在企業(yè)中標(biāo)前就已經(jīng)被政府規(guī)劃好了用途、建筑密度、綠化覆蓋率、建筑高度及間距等內(nèi)容，這不僅決定了房地產(chǎn)企業(yè)在該土地上所開發(fā)的項(xiàng)目類型和數(shù)量，而且也會(huì)影響售價(jià)的高低。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)自行規(guī)劃時(shí)，也需要充分考慮道路、建筑物美感、舒適度以及公共配套設(shè)施等因素，從整體層次進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以滿足人們對(duì)住房的高品質(zhì)要求[2]。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)及投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的有效措施

（一）拓寬融資渠道

現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)正致力于中高層建筑物的構(gòu)建，需要大量資金的融入，才能從根本上確保項(xiàng)目的有序運(yùn)營。為廣泛拓寬融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)首先需要征求當(dāng)?shù)卣闹С?，而政府也要明確自身的職責(zé)所在，根據(jù)實(shí)際情況，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，秉著帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的原則，大力扶持健康的房地產(chǎn)業(yè)，在政策和資金方面給予企業(yè)優(yōu)惠，合理調(diào)整房屋價(jià)格、規(guī)劃土地用途，使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利開展。再者房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化自身的融資能力，在銀行途徑融資的基礎(chǔ)上，利用互聯(lián)網(wǎng)科技全面拓寬并整合多元融資渠道，降低融資成本，從而為項(xiàng)目運(yùn)營提供強(qiáng)有力的資金支撐。

（二）注重全過程監(jiān)管

為取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行全過程監(jiān)管，保證工程建設(shè)的質(zhì)量。在編制施工方案時(shí)，工作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地考察，深入了解項(xiàng)目地理位置和周邊環(huán)境，以提高客戶滿意度為宗旨，對(duì)所需開發(fā)地區(qū)的道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑器材、施工進(jìn)度等進(jìn)行規(guī)劃，并編纂成系統(tǒng)的施工方案，然后由專業(yè)人員借助以往經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的計(jì)算機(jī)模型技術(shù)對(duì)方案的可行性進(jìn)行探究，對(duì)不合理之處及時(shí)做出有效的改進(jìn)。在正式建造時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)需要派遣專門的督察人員，對(duì)施工方案和施工進(jìn)度的控制執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查與反饋，嚴(yán)禁出現(xiàn)偷工減料、蓄意縮短工期的狀況，同時(shí)在工程完成后，要開展竣工驗(yàn)收工作，切實(shí)把關(guān)好工程建造的質(zhì)量。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)長效管理機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，通過轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)獲取方式，提高土地利用率，來降低項(xiàng)目開發(fā)的成本，如在開發(fā)舊城區(qū)中污染或能耗較大的地塊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以需求政府的幫助與支持，另一方面可以與其他企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，進(jìn)而共同出資收購該地塊，并對(duì)其進(jìn)行污染治理，將之重新轉(zhuǎn)化為可利用的土地，整個(gè)過程不僅以較少的資金獲取了土地資源，而且對(duì)環(huán)境起到了保護(hù)治理作用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善招標(biāo)競爭體制，采用公開招標(biāo)競標(biāo)的方法，優(yōu)選投標(biāo)設(shè)計(jì)單位，有助于提升工程設(shè)計(jì)的整體質(zhì)量。最后，企業(yè)還需建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，基于大數(shù)據(jù)思維，全面收集以往市場信息，對(duì)項(xiàng)目建造的風(fēng)險(xiǎn)因素做出合理性評(píng)估，并第一時(shí)間制定可行的應(yīng)對(duì)方案[3]。

總結(jié)：房地產(chǎn)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在高額利潤的誘惑驅(qū)使下，開發(fā)商和投資者往往會(huì)失去原本的理智，在未認(rèn)清市場形勢(shì)的情況下，便貿(mào)然做出決定。事實(shí)證明，若要取得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)必須立足于長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，拓寬融資渠道、加強(qiáng)過程監(jiān)管、構(gòu)建管理長效體制，先行提高社會(huì)效益和社會(huì)形象，而后過渡到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃璟軒.淺析中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)[J].時(shí)代金融，2018（05）：23-24.

[2]余莉萍.淺談房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的經(jīng)濟(jì)分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2017（24）：56-57.

[3]彭勇，盛寶柱.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2016，13（01）：31-32.

作者簡介：

郄文斌 ，出生年月：1984.4，性別：男 ，民族：漢，籍貫（精確到市）：臨川，當(dāng)前職稱：中級(jí)，學(xué)歷：研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。