姜兆華

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》。通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定有關(guān)材料，建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。消息一經(jīng)披露，即刻引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)烈震動(dòng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜辟謠澄清。

此事剛剛平息，全國首例商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目——龍華“金茂府”，近日又在深圳登場(chǎng)亮相，現(xiàn)房銷售的傳說終于變成現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)究竟會(huì)有哪些影響？房?jī)r(jià)會(huì)因此下降嗎？

商品房預(yù)售本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目眾籌。中國房地產(chǎn)行業(yè)30多年的快速發(fā)展，很大程度上得益于商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以熱衷于商品房預(yù)銷售，不外乎以下三點(diǎn)：

一是提前鎖定客戶，二是加速資金回籠，三是縮短項(xiàng)目周期。在商品房預(yù)售的催生下，房地產(chǎn)開發(fā)商猶如加足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)，一飛沖天，房地產(chǎn)高杠桿效應(yīng)得到淋漓盡致的發(fā)揮。

現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售可以說各有利弊。一般來說，現(xiàn)房銷售的房屋質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、設(shè)計(jì)風(fēng)格等比較透明，房產(chǎn)交易爭(zhēng)議相對(duì)少些。而期房預(yù)售則存在諸多不確定性，比如工程爛尾、違規(guī)銷售、房屋質(zhì)量、面積調(diào)整、容積率變更、延期交付等問題，都可能引發(fā)房產(chǎn)交易糾紛。

前不久，廈門萬科項(xiàng)目因價(jià)格下調(diào)，引發(fā)老業(yè)主退房風(fēng)波，一定程度上暴露出商品房預(yù)售的弊端。深圳現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是出于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，還是抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)呢？從分析看，有維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的成分，但抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)或是主因。多年來，深圳房?jī)r(jià)一直領(lǐng)漲全國，采取何種方式抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，深圳特區(qū)一直在努力嘗試。

在限購、限貸、限價(jià)等各種調(diào)控手段都無法撼動(dòng)房?jī)r(jià)的情況下，房地產(chǎn)銷售又回到“起點(diǎn)”——現(xiàn)房銷售的老路上來。在房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減，金融亂象整治加碼的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道正被一個(gè)個(gè)“堵死”，房地產(chǎn)遭遇前所未有的行業(yè)融資危機(jī)?，F(xiàn)房銷售模式的推出，更是“掐住”了房地產(chǎn)融資的“咽喉”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⑾萑脒M(jìn)退兩難的窘境。

眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，融資需求巨大。在房地產(chǎn)行業(yè)里，純粹靠自有資金發(fā)展起來的開發(fā)商不能說沒有，即使有，也是極其少數(shù)。期房預(yù)售模式一旦退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)或?qū)⒚媾R新一輪“洗牌”，一大批中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)因此被淘汰退出。勉強(qiáng)活下來的開發(fā)商，拿地建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)力會(huì)逐漸減弱，住房供給也會(huì)相應(yīng)減少。物以稀為貴，在1億非戶籍人口落戶大中城市的背景下，住房供給一旦出現(xiàn)“斷檔”，房?jī)r(jià)還會(huì)保持理性嗎？

深圳現(xiàn)房銷售模式未必具有代表性。可這一模式一旦為全國各地效仿推廣，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀閴嚎绶康禺a(chǎn)的最后一根稻草。誠如所言，房?jī)r(jià)不但不會(huì)降，反而可能會(huì)出現(xiàn)階段性或局部性反彈。