張群

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)期，隨之顯現(xiàn)的問(wèn)題也是非常多樣的，其中房建項(xiàng)目的成本控制工作一直困擾著該行業(yè)，成本浪費(fèi)的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，極大的損害了有關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)，本文就房建項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題進(jìn)行了一定的分析和探討。

關(guān)鍵詞：房建項(xiàng)目；成本控制；方法

1 房建項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

在房建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的前期就應(yīng)該合理的選擇具體設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在設(shè)計(jì)階段所確定的方案也直接影響著項(xiàng)目成本控制工作，即便是同等面積的房屋建筑，它們所具有的基底面積有所差異，樓層、建筑平面以及樣式等因素都和項(xiàng)目成本息息相關(guān)。在實(shí)際的操作中，建筑方案還需要考慮到實(shí)際的應(yīng)用和規(guī)劃等方面的需求。建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)還會(huì)間接性的影響到承建商所執(zhí)行的施工設(shè)計(jì)方案，比如腳手架、運(yùn)輸設(shè)備、施工現(xiàn)場(chǎng)的道路等等，這些并不由建設(shè)單位來(lái)負(fù)責(zé)，但是如果在具體的施工過(guò)程中需要，承建商往往會(huì)將其納入到整體的施工報(bào)價(jià)中去，從而間接性的影響到房建項(xiàng)目成本，比如有的情況下項(xiàng)目的尾期要安裝扶梯，而吊車(chē)需要從房屋的頂部上方，而方案設(shè)計(jì)并沒(méi)有考慮到吊車(chē)的負(fù)荷問(wèn)題，由于這部分在設(shè)計(jì)方案鐘的卻是，就需要提升項(xiàng)目的成本費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)吊車(chē)的加固。

要優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠采用設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式，來(lái)選取出最合適最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，努力的實(shí)現(xiàn)建筑方案和經(jīng)濟(jì)方面的相互協(xié)調(diào)，盡量的要將建筑項(xiàng)目的主題以及相應(yīng)的配套設(shè)施統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)現(xiàn)共同招標(biāo)，在招標(biāo)的過(guò)程中需要選擇一些信譽(yù)較高、實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)還能夠通過(guò)限額設(shè)計(jì)，來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地控制，逐漸的完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員需要熟練地了解各種材料的市場(chǎng)價(jià)格以及預(yù)算價(jià)格，能夠較為精確的統(tǒng)計(jì)出項(xiàng)目預(yù)算定額以及費(fèi)用定額，再根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際投資來(lái)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，最后給出初步的設(shè)計(jì)和概算設(shè)計(jì)施工圖，盡量的保證項(xiàng)目預(yù)算的準(zhǔn)確度?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段，需要充分的結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，提前對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的困難進(jìn)行預(yù)先估計(jì)，設(shè)計(jì)出相應(yīng)的解決措施，在最大程度上降低材料設(shè)備的花費(fèi)和消耗，減短項(xiàng)目周期，從而贏(yíng)取更多的效益。

2 項(xiàng)目施工階段的成本控制

項(xiàng)目施工階段是整個(gè)房建項(xiàng)目的核心環(huán)節(jié)，在這一階段中所投入的人力物力都是相當(dāng)巨大的，但是施工階段也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得相應(yīng)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的前提。施工階段的成本控制效果是非常顯著的，在整個(gè)房建項(xiàng)目中所占據(jù)的比例是很龐大的，企業(yè)在項(xiàng)目施工階段不僅需要注重控制施工階段的進(jìn)度和質(zhì)量，還需要加強(qiáng)管理施工過(guò)程中所消耗的工程成本，來(lái)獲取更高的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制施工材料的采購(gòu)工作，在整體項(xiàng)目成本控制中材料價(jià)格控制占了大頭，材料費(fèi)在施工階段是最主要的花費(fèi)，通常都會(huì)占據(jù)了預(yù)算費(fèi)用的七成左右，大約是直接費(fèi)的八成。因此在項(xiàng)目施工階段控制材料價(jià)格是非常必要的，需要嚴(yán)格的根據(jù)合同中所指定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制施工單位的材料用量，科學(xué)的確定材料價(jià)格，才能夠有效地控制項(xiàng)目成本。

房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格的控制變更，使得整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算能夠在合理的范圍之內(nèi)浮動(dòng)變化。在施工階段中可能造成變更的因素是多元化的，比如由于施工圖的設(shè)計(jì)過(guò)于粗糙而使得無(wú)法施工，或者是由于采購(gòu)材料的規(guī)格并不符合于設(shè)計(jì)方案，這些多方面的問(wèn)題都可能對(duì)于項(xiàng)目成本造價(jià)帶來(lái)一定的影響。顯然易見(jiàn)在施工過(guò)程中所造成的變更同樣會(huì)直接影響到項(xiàng)目費(fèi)用的波動(dòng)，因此企業(yè)應(yīng)該盡量的提前實(shí)現(xiàn)這種類(lèi)型的變更，才能夠避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)場(chǎng)簽證工作的加強(qiáng)也是非常必要的，首先企業(yè)應(yīng)該判定這是屬于增加類(lèi)別還是屬于減少類(lèi)別，對(duì)于增加類(lèi)需要進(jìn)行評(píng)估其帶來(lái)的效果是否值得付出該成本，對(duì)于承建單位所提出的降低成本的建議，如果采用了能夠給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。比如一個(gè)房屋精裝修的工程，在主要的砌體完成之后，裝修的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了改動(dòng)，需要對(duì)于房間的布局進(jìn)行整改，這就意味著整個(gè)項(xiàng)目需要增加房屋內(nèi)墻砌體進(jìn)行建設(shè)和拆卸的工作量，如果現(xiàn)場(chǎng)的變更能夠及時(shí)，就能夠在很大程度上避免出現(xiàn)這種問(wèn)題。畢竟房建項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的整體，需要多個(gè)專(zhuān)業(yè)來(lái)進(jìn)行相互協(xié)作，才能夠形成一個(gè)有機(jī)的整體，而這個(gè)協(xié)調(diào)工作就需要建設(shè)單位來(lái)負(fù)責(zé)。

為了避免項(xiàng)目后期所出現(xiàn)的不必要返工，需要注重變更實(shí)施的及時(shí)性，特別是針對(duì)于不同分包單位所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容，在工程項(xiàng)目中這種事例都很多的，畢竟房建項(xiàng)目需要多種專(zhuān)業(yè)來(lái)相互協(xié)調(diào)完成，必然會(huì)存在一些不和諧的地方，它們之間的協(xié)調(diào)需要建設(shè)單位來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一管理。企業(yè)需要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理，注重簽證的準(zhǔn)確定、客觀(guān)性以及及時(shí)性，需要嚴(yán)格的根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況來(lái)進(jìn)行簽證，要絕對(duì)避免出現(xiàn)在事后補(bǔ)簽的情況，特別是隱蔽的工程部分。同時(shí)為了減少不必要爭(zhēng)議，全面的掌握項(xiàng)目造價(jià)的變化，在施工階段現(xiàn)場(chǎng)施工管理工作是非常必要的，建設(shè)單位需要根據(jù)施工圖來(lái)督促施工工作，對(duì)于那些由于變更而帶來(lái)的費(fèi)用波動(dòng)，需要盡量的督促施工單位做好相應(yīng)的文件記錄，盡快的辦理相關(guān)簽證，要避免在以后出現(xiàn)無(wú)證可查的現(xiàn)象，避免出現(xiàn)相互推卸責(zé)任的情況，而使得項(xiàng)目的結(jié)算工作出現(xiàn)糾紛，帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在施工階段對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的重點(diǎn)所在。

3 項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目的結(jié)算是整個(gè)工程成本控制工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，雖然說(shuō)在這個(gè)階段整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)體工作已經(jīng)基本完成，成本項(xiàng)目也都已經(jīng)發(fā)生了，但是在房建項(xiàng)目中仍然存在有很多經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題需要進(jìn)行進(jìn)一步的暴露來(lái)解決，在結(jié)算的過(guò)程中承建單位才會(huì)整體的提出，比如像工期索賠等問(wèn)題。而且在結(jié)算階段，由于合同條款中存在的不嚴(yán)密也會(huì)帶來(lái)一些活口引起的索賠等等。因此，在結(jié)算過(guò)程中企業(yè)需要全面的收集項(xiàng)目的過(guò)程資料，結(jié)合具體的工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照雙方簽訂合同中的條款來(lái)解決這些出現(xiàn)的問(wèn)題。

4 結(jié)束語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下，房建項(xiàng)目進(jìn)行成本控制工作是非常復(fù)雜的，受到很多方面因素的影響，這就對(duì)于現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)提出更好的要求。建設(shè)單位要開(kāi)展成本控制工作不僅要注重其全面性，同時(shí)還需要學(xué)會(huì)有所側(cè)重，要充分的結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中多種資源要素開(kāi)展分析，在最大程度上提升投資所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，保證企業(yè)的盈利水平。

參考文獻(xiàn)

[1]鄒燕，肖璐.工程項(xiàng)目關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)分析：基于成本、工程進(jìn)度和質(zhì)量的維度[J].財(cái)會(huì)月刊，2010，（23）.