王振

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展，城市的建設(shè)規(guī)模越來越大，一些原來在城市邊緣的農(nóng)村也被高樓大廈包圍進(jìn)來，成為城市的一部分。城中村成為低收入群體在城市生存的聚集地，同時由于規(guī)劃的落后甚至沒有規(guī)劃，城中村存在各種各樣的問題，各種建筑私搭亂建、交通混亂、排水不暢、電線雜亂、治安落后等問題突出，同時隨著城區(qū)的建設(shè)用地越來越緊張，城中村的存在已成為城市發(fā)展的一種障礙。越來越多的城市啟動了城市更新工作，對城中村進(jìn)行征地拆遷。由于涉及村民的切身利益，城中村的拆遷是一項極其煩瑣、極其困難的事情，需要政府各部門的密切配合，此時測繪部門的作用尤其重要，只有通過測繪部門細(xì)致精確的測繪工作，才能確定各種建(構(gòu))筑物補償?shù)拿娣e，為后續(xù)的拆遷補償工作提供必要的技術(shù)依據(jù)。本文主要從技術(shù)方面對征地拆遷測繪中遇到的各種問題進(jìn)行分析以引起相關(guān)從業(yè)人員的重視，從而更好更快地解決現(xiàn)實中遇到的難題。

2 測繪中的技術(shù)難點及分析

2.1 測繪內(nèi)容及范圍與商品房測繪有較大不同

征地拆遷由于其特殊性，與商品房測繪有著較大不同，商品房按照建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，嚴(yán)格按圖紙施工，各建筑結(jié)構(gòu)功能清晰明了，測繪人員需嚴(yán)格按《房產(chǎn)測量規(guī)范》對符合面積計算規(guī)則的部分進(jìn)行施測，需區(qū)分套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積，遵循誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t將公攤建筑面積分配給各套內(nèi)建筑面積，形成完整的各產(chǎn)權(quán)建筑面積。對《房產(chǎn)測量規(guī)范》中明確不符合計算面積的部位比如層高 <2.20 m的部分不進(jìn)行測量。而征地拆遷測繪前首先需要與委托方明確哪些項目需要進(jìn)行測繪，哪些項目是無法通過測繪進(jìn)行確定的。需要測繪的項目要提供哪些最終數(shù)據(jù)給委托方，幫助其與村民在補償計算時使用。對于被征地村民來說，有些建(構(gòu))筑物雖然達(dá)不到計算建筑面積的條件，但是村民在建設(shè)時付出了資金成本，在征地補償時需要被計算進(jìn)去，因此在進(jìn)行征地拆遷測繪時需對此部分進(jìn)行單獨的統(tǒng)計計算。比如層高低于 2.20 m的房屋，村民自己搭建的鐵皮棚，伸出建筑主體的水泥雨篷，院內(nèi)鋪設(shè)的水泥地、地磚地面，磚砌院墻等各種構(gòu)筑物。有些項目雖然在征地補償?shù)姆秶鷥?nèi)，但不能通過測繪手段進(jìn)行確定，此種情況需區(qū)別對待，比如建筑物的裝修程度，各種果樹的品種、樹齡，魚塘內(nèi)魚苗的品種數(shù)量等不宜在測繪報告中體現(xiàn)，需有其他專業(yè)人員進(jìn)行判定，但測繪時可對青苗的種植面積及魚塘的范圍進(jìn)行測定。無法進(jìn)行測定的不表示，如地下化糞池的面積、地下水池的體積、手搖水井的深度等，如需在成果報告中表示，僅可表示其數(shù)量。

因此，由于征地拆遷的特殊性，在作業(yè)開展前需對甲方的需求進(jìn)行了解，并根據(jù)甲方的需求制定詳盡的技術(shù)設(shè)計書，此技術(shù)設(shè)計書需得到甲方的認(rèn)可后才可有針對性地開展下一步的測繪工作。

2.2 測繪實體外業(yè)施測困難且缺少施工圖紙的比對

由于城中村建筑的復(fù)雜性、外業(yè)施測時存在較多困難：

(1)城中村房屋經(jīng)常依據(jù)地形地勢為達(dá)到面積利用最大化任意建造，有較多的不規(guī)則形狀房屋。

(2)房屋建筑較為密集，有較多建筑物是緊挨在一起的，不易判斷建筑外輪廓。如圖1所示，在主建筑的外圍，村民又加建了許多的附屬房屋與主房緊挨在一起，并對主房的部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改造，加裝了玻璃框架圍護(hù)，此種情況下會對各房屋結(jié)構(gòu)的外輪廓判斷造成困難。

圖1城中村建筑物示意圖一圖2城中村建筑物示意圖二

(3)城中村房屋多為出租屋，多數(shù)房間不能有效通達(dá)，有許多尺寸不能直觀方便地測量，需綜合多處測量數(shù)據(jù)進(jìn)行判定。如圖2所示，為村民自建的兩棟較高層的建筑，兩棟建筑靠得很近，測量員很難在建筑物夾縫中進(jìn)入測量，且房屋多數(shù)已出租給外來人口，在內(nèi)部也很難對建筑進(jìn)行完整的測量，此種情況下，測量員需綜合建筑外圍測量數(shù)據(jù)、建筑內(nèi)部測量數(shù)據(jù)、建筑屋頂測量數(shù)據(jù)綜合進(jìn)行判定分析，有時測量員甚至需要使用全站儀測量建筑物的各點位相對位置進(jìn)行輔助驗證。

圖3 城中村建筑物分布示意圖

(4)多處尺寸需在室外使用激光測距儀進(jìn)行測量，由于城中村建筑的雜亂性以及各種室外堆積物的遮擋，測距儀發(fā)出的激光容易在途中被錯誤的物體反射從而顯示距離有誤，且不易被察覺。圖3為廣東省珠海市某城中村的建筑物分布圖，由圖3可見村內(nèi)建筑物排列極不規(guī)則，且大部分建筑物之間通道較為狹小，在現(xiàn)場又由于多數(shù)通道或堆放雜物，或長有樹木花草，會對激光測距儀發(fā)射出的激光束產(chǎn)生錯誤的反射從而得出錯誤的數(shù)據(jù)。

(5)村民住宅在施測時都無法提供施工圖紙，施工圖紙主要用來表示房屋的規(guī)劃位置、外部造型、內(nèi)部布置、細(xì)部構(gòu)造等，若有施工圖紙進(jìn)行比對，在測量的邊長與圖紙設(shè)計邊長不一致時，可進(jìn)行重點檢查復(fù)測，以減少出錯率。由于城中村房屋沒有施工圖紙的比對，加之外業(yè)施測環(huán)境差，增大了數(shù)據(jù)出錯的概率。

因此外業(yè)人員外業(yè)測繪時必須小心謹(jǐn)慎，為了避免產(chǎn)生粗差以及對每條邊長進(jìn)行必要的檢查，對每個尺寸需至少測量兩次，對建筑物必須完整測繪，形成尺寸閉合環(huán)，進(jìn)行有效的多余尺寸檢核。每棟建筑物拍攝2～4張不同角度的照片，其他測量的附屬物也需進(jìn)行拍照登記。

2.3 測繪所依據(jù)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不能完全適應(yīng)建筑現(xiàn)狀

目前，房產(chǎn)測繪執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000，由于國家發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)文件主要考慮的是通用性和概括性，規(guī)范的制定不能考慮到全國的各種情況，不能面面俱到，在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚，個別解釋也不是很清晰，對某些具體細(xì)節(jié)及實際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明，對一些新問題和一些特殊問題還沒有觸及，尤其是城中村房屋的建設(shè)沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門的審批，建設(shè)存在隨意性，主體建筑的外圍又有搭建的其他建筑，錯綜復(fù)雜?，F(xiàn)城中村拆遷測繪中遇到較多的問題有以下幾種：

(1)有柱走廊、無柱走廊、不封閉陽臺的區(qū)分，如圖4所示。在外業(yè)測繪中經(jīng)常會遇到以上幾種常見的結(jié)構(gòu)樣式，由于沒有施工圖標(biāo)明以上結(jié)構(gòu)部位的名稱，需外業(yè)人員現(xiàn)場自己判斷，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中僅明確規(guī)定與房屋相連的有柱走廊按其柱的外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。判定為有柱走廊還是不封閉陽臺對面積計算影響較大。

圖4走廊與陽臺形式

(2)有柱走廊與無柱走廊的區(qū)分，如圖5所示。墻體支撐是否可等同于有柱，只有兩端有柱是否可算有柱走廊？《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定有柱走廊按其柱外圍水平投影面積計算，而無柱走廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。顯然(b)圖比(a)圖中的圍護(hù)更充分，而(a)圖卻更容易被判定為有柱走廊，若將(a)圖中的虛線區(qū)域判定為有柱走廊計算全面積，而圍護(hù)更充分的(b)圖判定為無柱走廊計算一半面積是不合理的，也無法說服村民。

圖5 走廊形式

(3)對于“一棟多戶的房屋戶型與結(jié)構(gòu)相同而陽臺封閉情況不同”的處理。一棟建筑內(nèi)的各戶型建成之時完全相同，后由于入住之后有些家庭將陽臺用窗體封閉，形成封閉陽臺結(jié)構(gòu)，而造成面積計算不同，并且會因為套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化而對公攤建筑面積的分?jǐn)偖a(chǎn)生影響。此種情況下若按現(xiàn)狀計算并進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，易引起未對陽臺封閉住戶的不滿，給委托方與住戶的拆遷補償談判增加困難。

當(dāng)建筑現(xiàn)狀不能使用現(xiàn)有的國家測繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判定或判定有異議時，需要測繪人員在國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以外尋找地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行輔助判斷。在現(xiàn)有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000基礎(chǔ)上，很多地方出臺了自己本地的地方標(biāo)準(zhǔn)，如《北京市房地產(chǎn)測繪細(xì)則》的補充規(guī)定(京國土房管辦字(2000)第428號)、深圳市《房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T 22-2006)、《武漢市房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》(武房產(chǎn)[2004]115號)，這些地方標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000和國家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定的實施細(xì)則，是對國家標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化，因此，測繪技術(shù)人員在本地還沒有出臺地方標(biāo)準(zhǔn)時，可在取得本單位技術(shù)負(fù)責(zé)人同意時參照其他地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4 技術(shù)操作流程分析

由于征地拆遷測量涉及的房屋眾多，作業(yè)區(qū)域廣，再加上參與的測繪作業(yè)人員多，技術(shù)力量參差不齊，若沒有行之有效的作業(yè)技術(shù)流程，很容易造成測繪成果標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，質(zhì)量不穩(wěn)定，對客戶造成經(jīng)濟(jì)損失，對本單位造成名譽損失及產(chǎn)生不必要法律糾紛。結(jié)合珠海市測繪院多年的征地拆遷測量經(jīng)驗，建議作業(yè)流程如圖6所示。

圖6 征地拆遷測繪測量工藝流程圖

本作業(yè)流程的優(yōu)勢在于特別注重在合同簽訂前與甲方的溝通協(xié)商，通過溝通明確甲方的需求以及本單位在技術(shù)能力范圍內(nèi)能提供的測量成果。對于哪些需要測量、哪些無法通過測繪獲取數(shù)據(jù)需達(dá)成一致。經(jīng)與甲方充分的協(xié)商后依據(jù)相關(guān)的國家測繪規(guī)范制定技術(shù)設(shè)計書。技術(shù)設(shè)計書經(jīng)過甲方的簽字蓋章認(rèn)可后，需組織參與項目的測繪人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證成果的質(zhì)量。正式作業(yè)前對技術(shù)協(xié)商及技術(shù)培訓(xùn)的重視是本測量作業(yè)流程的關(guān)鍵所在。

3 結(jié)語及建議

征地拆遷測繪是城市測量中一項重要的組成部分，其測量成果涉及眾多人的切身經(jīng)濟(jì)利益，又極易引起法律糾紛。由于其復(fù)雜性及敏感性，作業(yè)前需充分做好前期準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格按作業(yè)流程作業(yè)。同時各地方政府應(yīng)在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上積極制定適用于本地實際情況的地方標(biāo)準(zhǔn)。使測繪工作在任何情況下都能做到有法可依。