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淺析REITs運(yùn)用對保障性住房的影響

2018-10-23 11:16劉燦
財(cái)會學(xué)習(xí) 2018年29期
關(guān)鍵詞:資金回籠保障性住房

劉燦

摘要:文章簡要闡述了REITs的產(chǎn)生,分析了REITs的優(yōu)勢和風(fēng)險(xiǎn),結(jié)合國內(nèi)、本市的REITs發(fā)展會遇到哪些困難。最后分析提出,REITs能為我們保障性住房提供有力的支持,推動盤活公司資產(chǎn),最大限度提升資產(chǎn)效率。

關(guān)鍵詞:REITs;保障性住房;拆分;打包;盤活固定資產(chǎn);資金回籠

城市房地產(chǎn)的發(fā)展受到地區(qū)的人口政策、經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、房屋調(diào)控、市場供求關(guān)系等諸多因素影響,一旦這些因素考慮有失周全就容易造成泡沫。伴隨著城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度比國際水平顯著偏高,房地產(chǎn)市場價格上漲速度過快,按照市場經(jīng)濟(jì)的各種標(biāo)準(zhǔn)而言,房地產(chǎn)價格確實(shí)出現(xiàn)了泡沫的跡象,解決的根本途徑就是持續(xù)有效地解決房屋供求的問題。目前我國主要推行公租房、廉住房、經(jīng)濟(jì)適用房以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,由于這些房屋是以成本價供應(yīng)給購房困難人群,沒有開發(fā)商承建,各級地方政府作為建設(shè)方和管理方,在建設(shè)資金的籌集、施工、報(bào)建、出證、后續(xù)運(yùn)營、管控中付出了較多的時間和精力,承受了巨大的壓力,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)為各級地方政府在前期建設(shè)資金的籌集、后續(xù)商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營和管控方面提供了新的思路。

作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的配套措施之一,2018年4月25日,住建部、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,明確開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域、工作程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容,鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化,積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,且明確指出,“試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”,這標(biāo)志著中國版公開發(fā)行的REITs正式走向前臺。

一、REITs的運(yùn)行模式

REITs是一種以發(fā)行證券的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分紅給投資者的一種信托基金。REITs在性質(zhì)上等同于基金,既可以封閉運(yùn)行,也可以上市交易流通,類似于封閉式基金。主要通過“拆分銷售資產(chǎn)”——“REITs進(jìn)行上市(IOP)”兩個步驟實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤活和提高運(yùn)營效益。

例如:香港特別行政區(qū)的房屋委員會(簡稱:房委會)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃及興建公營房屋作出租或出售,并負(fù)責(zé)管理有關(guān)物業(yè),是香港最大的業(yè)主。根據(jù)香港特別行政區(qū)積極推行“大市場、小政府”的管制策略,在2003年房委會拆分出售轄下商業(yè)和停車設(shè)施,交由新成立的領(lǐng)匯管理公司管理(REITs形式),再以拆分上市的形式上市。既解決了房委會面臨的財(cái)務(wù)問題,又能集中資源為市民提供資助租住住房;基金上市后資產(chǎn)交由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理,提高了資產(chǎn)收益,同時對投資人提供穩(wěn)定的收益,對香港的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。

二、REITs在國內(nèi)的應(yīng)用

REITs的發(fā)展已經(jīng)非常成熟,目前世界上多個國家和地區(qū)建立了REITs制度,覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲,既有發(fā)達(dá)國家也有發(fā)展中國家。中國金融市場對REITS的研究、論證和實(shí)踐也有了較長的歷史,目前在國內(nèi)發(fā)行的租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品總規(guī)模已超500億元,但這些產(chǎn)品大多為私募REITs。近一兩年來,中國類REITs產(chǎn)品層出不窮,但多為債權(quán)性的私募產(chǎn)品,至今并沒有在公開市場交易的標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益型REITs。從近期公示的制度和國內(nèi)的實(shí)踐來看,目前中國版的REITs與國際上主流的REITs存在一些差異:一是國內(nèi)REITs與國際市場主流品種的底層資產(chǎn)存在差異,標(biāo)準(zhǔn)化REITs底層資產(chǎn)一般是發(fā)行主體持有的物業(yè),國內(nèi)REITs底層資產(chǎn)比較多樣化,既有物業(yè)的BOT運(yùn)營權(quán),如鵬華前海萬科REITs,有通過資產(chǎn)計(jì)劃嵌套私募基金持有物業(yè),如中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃;其次是投資產(chǎn)品通道不同,標(biāo)準(zhǔn)化REITs投資者持有的是房地產(chǎn)投資信托資格的公司的股票或者基金份額,而國內(nèi)類REITs投資者多為持有資管計(jì)劃的優(yōu)先級;最后較為重要的是國內(nèi)外稅收制度不同,國外取得房地產(chǎn)投資信托資格后標(biāo)準(zhǔn)化REITs對于分紅部分一般免除公司所得稅,而國內(nèi)暫無相關(guān)稅收制度支持。

三、REITs的優(yōu)勢分析

(一)REITs既是一種金融產(chǎn)品更重要的是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策。為了應(yīng)對房地產(chǎn)價格過快上漲,中央推出了租售并舉的房地產(chǎn)調(diào)控政策,推動住房租賃市場的發(fā)展。然而由于房地產(chǎn)租賃市場資金流、信息流的制約,租賃市場流動性較差。推動房地產(chǎn)租賃市場建設(shè)既要在土地制度上給予傾斜,更重要的是需要在租賃資產(chǎn)退出機(jī)制上形成市場化機(jī)制。推動住房租賃資產(chǎn)證券化和REITs正是建設(shè)租賃資產(chǎn)金融交易市場的重要舉措,對推動租賃住房市場發(fā)展舉足輕重。

(二)REITs政策對房地產(chǎn)企業(yè)形成了直接利好,有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率,降低住房租賃企業(yè)的杠桿率,促進(jìn)金融市場和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

(三)REITs的發(fā)展將對中國金融市場的深化發(fā)展產(chǎn)生積極作用。目前ABS底層資產(chǎn)多樣化,這增加了投資者的識別難度,而住房租賃市場將是一個巨大的市場,此類ABS具有同質(zhì)化,大大降低投資者識別難度,住房類ABS未來將是固定收益類金融資產(chǎn)中一個大類。對于權(quán)益性REITs,其高(持續(xù)穩(wěn)定)分紅特點(diǎn),也有望改善中國股市低分紅的現(xiàn)狀,讓股市真正走向價值投資。

(四)REITs憑借稅率較低,配息較高受歡迎。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時,REITs股價可帶來較高收益,當(dāng)景氣衰退時,REITs仍有穩(wěn)健收益。

四、REITs的風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)為周期性資產(chǎn),以房地產(chǎn)為標(biāo)的所衍生的有價證券可能也會隨之出現(xiàn)周期性的價格波動。

(二)政策性風(fēng)險(xiǎn):當(dāng)相關(guān)法律、稅務(wù)制度、會計(jì)制度等改變時,可能會影響REITs的負(fù)債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值等。

(三)利率變動引起的價格波動風(fēng)險(xiǎn):REITs和債券的利差會影響投資者介入REITs的意愿,然而證券市場多空和利率高低,一般而言只影響REITs的短期表現(xiàn)。長期來看,REITs的價格還是取決于標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利能力。

(四)整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn):在全球和地方性的經(jīng)濟(jì)低靡甚至衰退的環(huán)境下,房產(chǎn)的租金水平一般會下降,同時空置率和租金違約率也會有所增加,這些將會對REITs的收益產(chǎn)生影響。

五、REIT在國內(nèi)應(yīng)用存在的問題

當(dāng)前我國發(fā)展REITs市場也面臨一定不確定性:一是,稅收問題。一些監(jiān)管細(xì)則還需要后續(xù)方案,并在實(shí)施過程中完善,其中雙重征稅問題將是有待制度進(jìn)一步明確的重點(diǎn),未來REITs產(chǎn)品能否順利發(fā)展,需要解決雙重征稅問題;二是,中國發(fā)展REITs可能面臨人才瓶頸。REITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品,收益率并不是固定的,它的運(yùn)作復(fù)雜,專業(yè)性強(qiáng),需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識,又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理。

此外,也有人擔(dān)心REITs產(chǎn)品可能造成租賃市場的類次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。不過從中國當(dāng)前公布的政策來看,租賃資產(chǎn)的證券化對底層資產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格把關(guān)。比如《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》明確了開展的條件和重點(diǎn)領(lǐng)域。規(guī)定發(fā)行條件:(1)物業(yè)已建成、權(quán)屬清晰,已辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);(2)物業(yè)正常運(yùn)營,能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流;(3)原始權(quán)益人具有持續(xù)經(jīng)營能力,最近2年無重大違法違規(guī)行為。優(yōu)先的重點(diǎn)領(lǐng)域:優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國家政策鼓勵的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。這些項(xiàng)目都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不會形成類似于次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

六、REITs運(yùn)行對我市保障房建設(shè)及公有配套設(shè)施管理

(一)對于目前政府或政府投資的公司所持有公有配套設(shè)施,因項(xiàng)目體量大、投資回收期長、運(yùn)營效益不高,可以采取拆分銷售以REITs形式上市,及時回籠資金;或者參考REITs的運(yùn)營模式整體委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營,以提高資產(chǎn)的收益。

(二)對于目前市103令的保障性住房的配套商業(yè)資產(chǎn)和地下停車位,政府可以研究以REITs形式上市,解決資金回籠問題,籌集到資金后又可以用于保障性住房的開發(fā);或者參考REITs的運(yùn)營模式整體委托專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營,以提高資產(chǎn)的運(yùn)營收益。

(三)REITs的運(yùn)營模式的主要特點(diǎn)是對于政府或企業(yè)持有的大體量的資產(chǎn),依靠專業(yè)的私有團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營,以解決運(yùn)營手段的不足,降低運(yùn)營成本,提高運(yùn)營收益,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值,實(shí)現(xiàn)整個市場經(jīng)濟(jì)價值。為此,作為企業(yè)管理可以進(jìn)一步分析公司經(jīng)營特點(diǎn),盤活公司資產(chǎn),最大限度提升資產(chǎn)效率。

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