于聲

摘 要：房屋建設(shè)管理不僅可以保證房屋建設(shè)的順利進(jìn)行，同時還具有提高企業(yè)綜合競爭力的作用。但是其受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工成本的控制等多方面影響，使得房屋建設(shè)管理存在諸多問題，基于此，本文闡述了房屋建設(shè)管理的主要特征，對房屋建設(shè)管理存在的問題及其措施進(jìn)行了簡要分析，旨在促進(jìn)建筑業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房屋建設(shè)管理；特征；問題；措施

1 前言

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行房屋建設(shè)過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國家的法規(guī)。并且針對存在的主要問題采取有效措施，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利實(shí)施。

2 房屋建設(shè)管理的主要特征

房屋建設(shè)管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）復(fù)雜性特征。房屋建設(shè)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運(yùn)用多個學(xué)科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房屋建設(shè)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對嚴(yán)格條件下實(shí)現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房屋建設(shè)管理是一項復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。（2）階段順序的特征。房屋建設(shè)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務(wù)的類型來劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點(diǎn)，及時提出要需完成的多種任務(wù)。（3）創(chuàng)造性特征。房屋建設(shè)管理具有一次性特點(diǎn)，因此在承擔(dān)風(fēng)險的同時必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房屋建設(shè)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房屋建設(shè)管理的創(chuàng)造性依賴于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步要解決復(fù)雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學(xué)科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實(shí)現(xiàn)問題的解決和項目的順利進(jìn)行。（4）壽命周期的特征。房屋建設(shè)管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房屋建設(shè)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

3 房屋建設(shè)管理存在的主要問題分析

3.1 房屋建設(shè)管理的風(fēng)險問題

房屋建設(shè)管理風(fēng)險主要有：第一、政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。第二、環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。第三、金融風(fēng)險是房屋建設(shè)管理中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。第四、市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。第五、任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。第六、財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。第七、經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

3.2 房屋建設(shè)管理的設(shè)計階段問題

具體體現(xiàn)在：（1）設(shè)計委托書的問題。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設(shè)計圖紙是否對成本進(jìn)行控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

4 加強(qiáng)房屋建設(shè)管理的措施

4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)可行性的科學(xué)研究

其通常由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房屋建設(shè)的啟動工作。

4.2 嚴(yán)格防范房屋建設(shè)管理風(fēng)險

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：（1）風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房屋建設(shè)管理過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

4.3 強(qiáng)化房屋建設(shè)設(shè)計階段的管理

隨著市場經(jīng)濟(jì)的日漸完善，使得房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇及提高了消費(fèi)者成熟度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

5 結(jié)束語

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展、消費(fèi)者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商需要充分地意識到建設(shè)管理在房屋建設(shè)過程中所起到的重要作用。因此建筑企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，以科學(xué)的方法管理房屋項目工程，對房屋建設(shè)項目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范管理，從而提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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