王凱

摘要：近年來，我國政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷增強，同時為其制訂了相應(yīng)的政策，并逐步落實到實處.房地產(chǎn)價格實現(xiàn)了良性回歸。本文主要以房地產(chǎn)為主線，結(jié)合房地產(chǎn)市場的具體發(fā)展情況，針對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與政策進(jìn)行了更深層次的剖析，旨在保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展趨勢；政策

房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性與超前性，相應(yīng)的社會經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必然也隨之高速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與廣大人民群眾的日常生活具有著密切聯(lián)系，同時對金融具有較大的影響?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與金融安全具有著十分重要的現(xiàn)實意義。因此，政府有必要通過加強宏觀調(diào)控與政策措施減緩房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生的不良影響?；诖耍疚尼槍Α拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和政策”進(jìn)行更深層次的剖析具備一定的現(xiàn)實意義與價值。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)

（一）房地產(chǎn)市場回暖

我國房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國家對其宏觀調(diào)控力度不斷增強，外加我國人民幣處于不斷增值趨勢與國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。就當(dāng)前管理層的房地產(chǎn)政策執(zhí)行態(tài)度而言，各級政府對房地產(chǎn)市場政策預(yù)期均有著一個明確的認(rèn)識，具體包括商品房價格高度、房屋漲幅大小、土地資源的合理利用以及金融風(fēng)險防范等。簡單來說政府需要從供給角度，思考房地產(chǎn)投資情況，從需求角度，合理調(diào)整消費者預(yù)期，引導(dǎo)消費者進(jìn)行合理消費。為此，政府做了以下有效工作，首先準(zhǔn)確把握政策的穩(wěn)定性；其次準(zhǔn)確披露房地產(chǎn)信息。上述措施的實施，促使消費者避免了不理性消費，促進(jìn)了房地產(chǎn)供求的平穩(wěn)發(fā)展，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。

（二）房地產(chǎn)商對市場壟斷被打破

近年來，國家采取了綜合性政策與措施，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，尤其是稅收政策與利率政策的實施，均取得了顯著的效果。為確保房地產(chǎn)業(yè)得以穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，我國宏觀調(diào)控與政策還在持續(xù)進(jìn)行，鑒于房地產(chǎn)周期性調(diào)整處于起始階段，要想在短時間內(nèi)復(fù)蘇是不切實際的，主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整是一個持續(xù)、漫長的過程，即增長率的放慢的一個過程。鑒于不斷增長建設(shè)建筑面積遠(yuǎn)大于市場銷售面積的增長，造成房地產(chǎn)商對市場的壟斷難以發(fā)揮作用，這一作用主要得益于國家宏觀調(diào)控。以往房地產(chǎn)開發(fā)商之所以能夠?qū)κ袌鲞M(jìn)行壟斷，是因為實施了人為控制住宅供給的增長措施，出現(xiàn)了商品房供不應(yīng)求現(xiàn)象，以此不斷提升房屋價格，從中謀取更大的經(jīng)濟(jì)效益。國家宏觀調(diào)控與政策措施的落實，使得上述現(xiàn)象得到抑制，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

（三）政府政策導(dǎo)向以鼓勵住宅消費為主

國家在加強宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場回暖，為此，建設(shè)部提出了鼓勵住宅消費的政策導(dǎo)向。具體來說，我國房屋建設(shè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑銷售面積，出現(xiàn)了大量過剩房屋，遲緩了國民經(jīng)濟(jì)的增長。因此，在“十一五”規(guī)劃當(dāng)中，明確指出經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，需要在確保房地產(chǎn)良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，鼓勵住宅消費，尤其是自住型住宅消費。簡單來說，國家要想保證國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長，需要確保供求的平衡，這一情況下，擴大消費需求顯然最具現(xiàn)實意義。然而在此需要引起高度重視的是消費不是購買豪宅，而是鼓勵自住型住宅消費。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和政策分析

（一）加大中小戶型商品房供地

一直以來，我國國土資源將土地作為大閘門，以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步增強宏觀調(diào)控的針對性與有效性。近年來，國家為進(jìn)一步嚴(yán)控與穩(wěn)定房屋價格，對中小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉住房等土地的供應(yīng)加大了管理力度。與此同時，國家產(chǎn)業(yè)政策的落實，主要是優(yōu)先保障重點建設(shè)項目的用地需求，對于結(jié)構(gòu)調(diào)整項目建設(shè)用地給予支持，針對房地產(chǎn)發(fā)展，實時出臺一些新的禁地與限制供地政策。除此之外，國家對土地市場實施動態(tài)監(jiān)測，對一些小戶型土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審批，對一些別墅類建筑用地持續(xù)禁止供應(yīng)。針對一些農(nóng)用耕地，進(jìn)行轉(zhuǎn)型為建設(shè)用地的行為，國家已出臺了相關(guān)文件給予明令禁止。

（二）規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓合同與程序

早在2006年，國家土地資源部就國有土地使用權(quán)進(jìn)行了完善，并對后期開發(fā)時間、進(jìn)度等進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，其主要目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)商有意囤積土地。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，國有土地使用權(quán)出讓制度與程序需要得到進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前國有土地出讓招標(biāo)以及拍賣等形式雖有了一些規(guī)定，并具有詳細(xì)的操作方法，但是實際操作效果欠佳，因此，相關(guān)程序與制度還需要進(jìn)一步完善。例如招標(biāo)應(yīng)該走那些程序，簽訂合同中應(yīng)該涉及到那些內(nèi)容，尤其是土地后期使用情況，更應(yīng)該在合同當(dāng)中得以體現(xiàn)，以此進(jìn)一步規(guī)范與完善國有土地出讓制度，確保國有土地得以合理開發(fā)與利用。

（三）放寬房貸業(yè)務(wù)、加大房貸罰息、實施《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》

銀行有關(guān)房地產(chǎn)的新政策的實施，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有著重大影響。銀行為了進(jìn)一步擴展業(yè)務(wù)，謀求進(jìn)一步發(fā)展，在符合市場需求的情況下，放寬了房貸業(yè)務(wù)，對于一些具有高誠信度以及還款能力強的商品房消費者，進(jìn)一步提高了房貸投資比例。與此同時，銀行嚴(yán)格按照央行相關(guān)規(guī)定，對房貸罰息利率進(jìn)行了調(diào)整，甚至采取了利滾利計息方式。針對一些惡意拖欠銀行利息部分的消費者，銀行將通過提高罰息方式，進(jìn)行警示，同時將罰息記錄到個人金融誠信系統(tǒng)。除此之外，國家為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在考慮我國房地產(chǎn)實際情況的基礎(chǔ)上，頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)格局的轉(zhuǎn)變。

三、結(jié)語：

綜上所述，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，消費者的消費能力得到進(jìn)一步增強，我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度加快，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展。因此，國家有必要在切實解決低收入住房問題的基礎(chǔ)上，加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)得以良性發(fā)展，以此確保國民經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。