劉悅曦 萬鑫 肖雪 張浠鈺

摘要：在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈中體現(xiàn)出先導(dǎo)性地位，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，投資者為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。政府投資于房地產(chǎn)主要注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、帶動(dòng)社會(huì)擴(kuò)張以及優(yōu)化環(huán)境效益； 而企業(yè)投資著重為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)； 居民購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。而從投資者角度來講（相似于企業(yè)投資）主要是指未了賺取利潤為目的而進(jìn)行的投資。

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)投資；影響分析

2018年中國房地產(chǎn)可以說是“一波三折”，隨著各大城市人才引進(jìn)、棚戶改造等因素影響下，房子短時(shí)間供不應(yīng)求，于是萬人搶房與國家的調(diào)控一起上演著。2018年的房地產(chǎn)又再一次成為了焦點(diǎn)。那么房地產(chǎn)行業(yè)是否值得繼續(xù)投資？房地產(chǎn)行業(yè)還能否給投資人帶來暴利呢？

據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)報(bào)道指出央行于2018年1月13號(hào)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示廣義貨幣量M2增速相比上年同期明顯降低，其中的M2是研究宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要變量，反應(yīng)的是現(xiàn)實(shí)和潛在購買力（M2=M1（狹義貨幣供應(yīng)量）+儲(chǔ)蓄存款）。這個(gè)指標(biāo)有什么用呢？我們來引入一個(gè)問題：當(dāng)M2的增速放緩，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？

這個(gè)問題的探討首先從貨幣政策下的人民幣通貨膨脹出發(fā)，眾所周知，在過去的幾十年內(nèi)，中國的通貨膨脹是呈現(xiàn)一種上升的趨勢(shì)，這是因?yàn)槭艿絿鴥?nèi)外各種復(fù)雜情況的影響。但通貨膨脹的加劇直接影響到了房?jī)r(jià)的飆漲。其中最為直觀的現(xiàn)象就是在過去的10年。一二線城市的房?jī)r(jià)翻了好幾倍。當(dāng)房子的固有屬性未發(fā)生改變，并且國內(nèi)人口紅利在逐漸減少，導(dǎo)致房屋剛需有所降低的情況下，漲幅如此之快的原因很簡(jiǎn)單，就是市面上的錢變多了，錢變得不值錢了。給大家分享一個(gè)指標(biāo)：在2007年中國的M2為40萬億，而到了2017年中國的M2為167萬億。10年間，中國的M2翻了4倍多。與此同時(shí)，中國的房產(chǎn)作為傳統(tǒng)的保值品，已經(jīng)翻了不止4倍，所以在通貨膨脹加劇的同時(shí)，房地產(chǎn)又能夠跑贏通貨膨脹的情況下，就能夠理解為什么那么多資本會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)造出中國這10年的房地產(chǎn)神話。但不得不提出的是，在近年來的M2增速已經(jīng)明顯放緩，最新數(shù)據(jù)顯示其已經(jīng)跌到8%左右。當(dāng)M2的增速開始放緩時(shí)，這說明央行已經(jīng)不在大規(guī)模向市場(chǎng)投放資金，當(dāng)市場(chǎng)投放的資金開始減少，進(jìn)而導(dǎo)致了銀行銀根縮緊，房地產(chǎn)行業(yè)融資出現(xiàn)困難。

就此觀點(diǎn)而言，有人持不同意見，理由甚多，但不外乎為： 2018年4月份央行大幅調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，這是2年間，央行首次如此大幅度的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，許多人認(rèn)為這是央行由穩(wěn)健性貨幣政策朝寬松性貨幣政策轉(zhuǎn)動(dòng)的征兆。其次是6月份央行擴(kuò)大了MLF（中期借貸便利）的擔(dān)保品范圍，尤其值得注意的是央行將AA級(jí)別的企業(yè)債務(wù)也納入了MLF的抵押品。許多人認(rèn)為這是央行在收購垃圾債券類似于QE（量化寬松政策）。但筆者認(rèn)為，這幾年央行已經(jīng)不在大規(guī)模的投放資金。原因很明了，雖然在2007年中國商業(yè)銀行的總資產(chǎn)規(guī)模還是54萬億，但在10年間，增長(zhǎng)近5倍達(dá)到了250萬億，平均每年增幅高達(dá)17%。而在2018年4月商業(yè)銀行增速已經(jīng)降為6.9%，不足過去的一半。這足以說明這兩年，央行已經(jīng)在控制市場(chǎng)投放資金量。

當(dāng)貨幣增速持續(xù)降低，當(dāng)貨幣不再超發(fā)，貨幣增速降至8%左右甚至更低的時(shí)候，房產(chǎn)的投資價(jià)值有待斟酌，在貨幣超發(fā)的時(shí)候，即M2增速較高時(shí)，房地產(chǎn)是最大的獲利者，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)和同類資產(chǎn)，甚至多少上市公司一年的凈利潤比不過北京炒幾套房的利潤。當(dāng)M2持續(xù)保持低增速的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的增幅明顯會(huì)降低甚至出現(xiàn)下降趨勢(shì)。作為投資客來說，此時(shí)投資房地產(chǎn)已不太明智，首先5年限售的政策，大量資金被套牢在房地產(chǎn)商，資金流通受限，其次是限價(jià)令，部分城市已經(jīng)出臺(tái)，新房?jī)r(jià)格不能超過備案價(jià)，新房二手房倒掛，二手房市場(chǎng)處于低迷期，成為砸在手里的死資產(chǎn)。

以廈門為例，今年5月2日到5月6日整個(gè)廈門二手房成交量?jī)H為41套，有的房子同17年降價(jià)上百萬仍無人問津。賣房的多于賣方的。同樣的情況也出現(xiàn)在了上海等地，從外環(huán)到內(nèi)環(huán)不同程度的出現(xiàn)了降價(jià)。在銀行銀根縮緊，房產(chǎn)企業(yè)融資困難。銀行房貸利率上漲甚至出現(xiàn)停止發(fā)放房貸的情況下，房地產(chǎn)商和炒房客的博弈已經(jīng)開始，誰能加快賣房，回籠資金誰就能生存下去。

但根據(jù)當(dāng)今中國的經(jīng)濟(jì)體制，以宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，央行通過對(duì)貨幣政策的間接調(diào)控（M2增速的下降），通過貨幣政策工具，減少貨幣供應(yīng)量，來控制通貨膨脹的趨勢(shì)，進(jìn)而使得市場(chǎng)流通的資金規(guī)模下降。因?yàn)楫?dāng)社會(huì)生產(chǎn)投資過度，資金閑置，央行就會(huì)通過調(diào)整利率政策等回籠貨幣，以達(dá)到緊縮信貸，減少投資，平衡市場(chǎng)貨幣流通的目的，從而人們更愿意將投資向儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化。

一個(gè)產(chǎn)業(yè)近期的發(fā)展是否良好，最簡(jiǎn)單的辦法就是看其股市的漲跌，試問如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)近期發(fā)展極為良好，那么他的股票又能差到哪去呢？反觀2018年的房地產(chǎn)，可以清晰地看到與房地產(chǎn)的需求熱度相反，房地產(chǎn)的股票呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，這難道是投資人看不到房地產(chǎn)的現(xiàn)狀嗎？恰恰相看到了危機(jī)，紛紛撤資脫離房地產(chǎn)企業(yè)，只有被欲望沖昏了頭腦的炒房客才會(huì)忽略掉危機(jī)反，這正說明投資市場(chǎng)去追求預(yù)想中的利潤，而房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著一個(gè)巨大的危機(jī)，即融資困難，資金鏈面臨著危機(jī)，以及償債高峰即將到來，面臨著債務(wù)違約的危險(xiǎn)性。在去杠桿已經(jīng)成為大背景的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資渠道的受到資管新規(guī)的沖擊，影子銀行遭受清理，海外發(fā)債渠道更是被禁止的情況下。房地產(chǎn)企業(yè)只能是加快去掉已有庫存的節(jié)奏，收回資金，加快資金周轉(zhuǎn)速度，改善現(xiàn)金流，使自己存活下來。

目前房地產(chǎn)商很多都已經(jīng)紛紛加快資產(chǎn)的流動(dòng)性，采取多種手段賣房回籠資金，造成熱火朝天的新房搶購現(xiàn)場(chǎng)以及慘淡的二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出了“進(jìn)去容易，出來難”的一個(gè)形勢(shì)。所以就目前的發(fā)展情況來看，購房者和房地產(chǎn)企業(yè)甚至與國家經(jīng)濟(jì)體制的博弈正在進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵階段。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值在過去10年間已經(jīng)達(dá)到持續(xù)巔峰狀態(tài)，甚至透支未來的市場(chǎng)價(jià)值，國家現(xiàn)在的調(diào)控政策的目的在于促使房地產(chǎn)價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。且調(diào)控政策會(huì)保持一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)性的情況下，房子將慢慢退出金融投資領(lǐng)域，回歸到居住的一個(gè)原本數(shù)學(xué)。所以在考慮國家對(duì)貨幣政策調(diào)控等一系列因素下，此時(shí)投資房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)在不亞于火中取栗。

（作者單位：西南交通大學(xué)希望學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]方國寅. 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響研究[D].南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.