聶芳

摘 要：隨著城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交易，促進了土地評估在土地資源利用中的發(fā)展，并在土地資源利用中具有不可替代的作用。并且隨著改革的不斷深入，對土地評估提出了更高的要求?；诖?，本文闡述了土地評估的重要性，對土地評估存在的主要問題及其措施進行了探討分析，旨在提高土地資源的有效利用。

關(guān)鍵詞：土地評估；重要性；問題；措施

1 前言

為了保證土地評估的準確性，需要進行實地勘查，勘查內(nèi)容主要包括產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、等。但是基于各種因素的影響，土地評估仍然存在諸多問題，以下就土地評估存在的主要問題及其措施進行探討。

2 土地評估的重要性

土地作為不可再生的資源，是非常重要的生產(chǎn)要素，在市場經(jīng)濟的發(fā)展中，起著不可小覷的作用。土地評估是土地估價人員依據(jù)土地估價的條例、原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料（如，土地的擁有者的個人以及家族的詳細信息，土地征用者的個人詳細信息，土地征用的目的，土地征用對市場的影響等）的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟發(fā)展狀況和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，是象征國家經(jīng)濟發(fā)展的標志。并且土地評估有助于土地交易的正常有序進行，最大程度上保證了使用者和擁有者的權(quán)利，幫助企業(yè)的投資決策以及市場的管理，促進了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。

3 土地評估存在的主要問題

（1）法律法規(guī)體系問題。法律法規(guī)體系是土地評估行業(yè)規(guī)范、有序化發(fā)展的保障和前提。當前在我國雖然已經(jīng)了形成了以《中華人民共和國城市土地管理法》為基礎的土地評估法律體系，但是仍然沒有制定出關(guān)于土地評估的專門性的法律制度。這就造成土地評估相關(guān)人員在實際土地評估中缺乏執(zhí)行的標準、準側(cè)和依據(jù)，實操過程存在混亂、無序的情況，也無法對土地評估進行有效的監(jiān)督。

（2）土地評估產(chǎn)業(yè)監(jiān)管問題分析。對于土地資源行業(yè)，沒有好的監(jiān)管，僅靠行業(yè)自律是無法實現(xiàn)土地評估行業(yè)的健康、有序發(fā)展的。當前在土地評估產(chǎn)業(yè)中存在著種種的亂象，都是因為在土地評估過程中缺乏統(tǒng)一合理的標準和切實有力的監(jiān)管。一方面，受長期以來政府主導的狀態(tài)制約，許多土地評估機構(gòu)都還或多或少存在行政抓手的影子，這對土地評估工作的獨立性產(chǎn)生了負面的影響。另一方面，沒有了有力的監(jiān)管，無法對土地評估機構(gòu)和人員形成有力的制約和監(jiān)督，違規(guī)操作和違法評估的成本不高，非法獲益的誘惑加大，致使土地評估行業(yè)道德淪喪，各種評估亂象環(huán)生，土地評估產(chǎn)業(yè)的行業(yè)形象也大打折扣。

（3）評估人員綜合素質(zhì)的問題。當前我國土地評估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在土地評估人員的培養(yǎng)上面，當前我國教育在土地評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使土地評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在土地評估人員的行業(yè)準入方面，當前我國土地評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學合理的人才準入和考核機制，土地評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參次不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導致了土地評估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了土地行業(yè)的總體形象。最后是在土地評估人員的再教育、再培訓的力度不足。土地評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且土地價格也受許多方面的影響，這就要求土地評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評估的理論和技能知識，與時俱進，使得土地評估工作能跟上時代的節(jié)奏。

4 提高土地評估質(zhì)量的措施

（1）健全完善土地評估相關(guān)法律法規(guī)體系。健全和完善的評估法律法規(guī)體系是土地評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。要建立健全完善土地評估相關(guān)法律法規(guī)體系，可以從以下兩方面開展：一是建立和強化土地行業(yè)評估標準，在加強對相關(guān)土地評估機構(gòu)和人員的監(jiān)督和管理的基礎上，在土地評估行業(yè)推行出統(tǒng)一的行業(yè)標準和規(guī)范化的評估執(zhí)行標準和規(guī)程。二是強化土地評估行業(yè)職業(yè)道德標準，在強化制度監(jiān)督和保障的基礎上，強調(diào)土地評估從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)操守，營造健康、積極的土地評估環(huán)境。

（2）嚴格土地評估產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管。當前土地評估產(chǎn)業(yè)存在著諸多的亂象這與相關(guān)部門監(jiān)管的缺位、錯位有較大的關(guān)系。相關(guān)監(jiān)管部門應當切實采取有效的措施，加強對整個評估市場環(huán)境的監(jiān)管和整頓。完善土地評估市場的監(jiān)管規(guī)則，通過制定市場的準入和退出機制，制定相關(guān)的監(jiān)管懲罰措施和相應的嚴格的查處辦法，對不同的機構(gòu)和人員采用有序的管理和監(jiān)督，特別是針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其土地評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責任。以種種有效的監(jiān)管，為土地評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境，以此為維護土地評估活動的獨立性，確保評估結(jié)果的公正和獨立性。

（3）提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提升土地評估人員的綜合素質(zhì)，可以通過以下途徑來實現(xiàn)目標。首先是加強對土地評估專業(yè)性人才的培養(yǎng)和教育，通過制定專門對口的土地評估專業(yè)，為土地評估行業(yè)培養(yǎng)和輸出專業(yè)性的人才，夯實土地評估行業(yè)的人才基礎。其次是建立土地評估行業(yè)人才準入標準，把好人才準入的關(guān)卡，確保土地評估人員的素質(zhì)，保障土地評估工作質(zhì)量。最后是建立起具有激勵性的評估人才培訓競爭機制，強化對土地評估人員的再教育、再培訓，更新和優(yōu)化土地評估人員知識架構(gòu)體系和理論實踐技能，總體提升土地評估行業(yè)人員素質(zhì)。

5 結(jié)束語

綜上所述，土地資源的不可再生性在我國人口眾多的現(xiàn)實壓力下，顯得極其稀缺。保護土地不僅僅是我國的一項基本國策，也是群眾的基本責任，而土地評估是保護土地以及提高土地資源利用效率的重要途徑，因此對其存在的問題及其措施進行分析具有重要意義。

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