陳衛(wèi)東

摘要：當(dāng)前商品房交易中出現(xiàn)的買賣糾紛，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一大頑癥，崇慶市江陽(yáng)區(qū)先后發(fā)生購(gòu)房業(yè)主與開發(fā)商因房屋交付、質(zhì)量、面積、價(jià)格、逾期辦證等問(wèn)題，圍攻房屋售房部、堵塞交通、到政府集訪等事件，影響社會(huì)穩(wěn)定，激化了購(gòu)房戶與房地產(chǎn)開發(fā)商、政府的矛盾。

關(guān)鍵詞：規(guī)范；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）012-0356-01

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)侵犯購(gòu)房者權(quán)益的情況較為突出，購(gòu)房人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多，從我區(qū)法院審理情況看，涉案案件較多，人數(shù)有時(shí)多達(dá)幾十甚至上百人，以購(gòu)房戶居多，從法院審案的結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商因資金缺乏，導(dǎo)致逾期交房、逾期辦證等違約敗訴的比例較高。城市商品房買賣糾紛增多的原因：

一、銷售商品房存在違規(guī)違法行為

一是在未取得預(yù)售許可證前，擅自銷售或以認(rèn)購(gòu)等形式收取房屋認(rèn)購(gòu)金等費(fèi)用；二是在訂立商品房買賣合同中，擅自修改市級(jí)國(guó)土房屋、工商行政管理局的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，在合同中使用含有免除自己義務(wù)或者加重購(gòu)房人責(zé)任、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益條款的合同，或利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款；三是取得預(yù)售許可證后，存在炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等行為；四是違規(guī)收取有關(guān)費(fèi)用，商品房銷售未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。有部分房地產(chǎn)樓盤在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即開始進(jìn)行房屋預(yù)訂，違規(guī)收取定金、辦理VIP卡、貴賓卡，違規(guī)進(jìn)行廣告和戶外廣告宣傳，有的樓盤推出先交二萬(wàn)抵三萬(wàn)，以此優(yōu)惠吸引購(gòu)房戶?，F(xiàn)行預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱、利益不對(duì)等、行為不規(guī)范的問(wèn)題，成為阻礙市場(chǎng)健康發(fā)展及房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾糾紛大幅增加的問(wèn)題所在。

二、向社會(huì)民眾融資的問(wèn)題

受國(guó)家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行方面貸款日漸困難，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)系因開發(fā)房屋項(xiàng)目才成立，本身資金不足、實(shí)力不強(qiáng)，為了維系房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，不惜通過(guò)民間借貸高利息借款，一旦房屋銷售狀況不佳時(shí)，資金鏈就會(huì)斷裂。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得利潤(rùn)相當(dāng)一部分需要支付社會(huì)融資成本，如果開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理得好，尚能獲得一定收益，如果經(jīng)營(yíng)不善，高額的成本會(huì)大大影響項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。如我區(qū)個(gè)別房地產(chǎn)商就因資金鏈斷裂，造成東門、習(xí)沙、龍平等項(xiàng)目停工，引發(fā)系列借款和購(gòu)房糾紛，涉及數(shù)百以上購(gòu)房戶，此類案件購(gòu)房者抱團(tuán)維權(quán)的情況較為普遍，不依法向法院提起訴訟，大都采取到房企鬧事、信訪、沖擊政府及有關(guān)行政部門等極端方式維權(quán)。

三、監(jiān)管問(wèn)題

一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管不精準(zhǔn)。項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻過(guò)低、資質(zhì)違規(guī)掛靠現(xiàn)象比較多，同時(shí)存在項(xiàng)目分包、轉(zhuǎn)包行為。從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)申報(bào)的暫定資質(zhì)，項(xiàng)目建成了，資質(zhì)也不一定繼續(xù)使用了，另外部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力欠缺，資金不足，向民間借貸后無(wú)法及時(shí)還款還息，造成爛尾樓、一套房多賣、逾期交房、逾期辦證等現(xiàn)象。二是開發(fā)評(píng)估不到位。開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，使房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大，開發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不力、交房嚴(yán)重逾期、基礎(chǔ)設(shè)施不全、物業(yè)管理前期不到位、房權(quán)證辦理緩慢，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和市場(chǎng)消費(fèi)信心。執(zhí)法懲處監(jiān)管力度不夠，基本流于形式。三是開發(fā)監(jiān)管機(jī)制不健全。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全，特別是相關(guān)職能部門之間的信息不共享，土地的取得、項(xiàng)目的準(zhǔn)入、項(xiàng)目的報(bào)建、項(xiàng)目的銷售各自分離，出現(xiàn)很多管理的真空和盲區(qū)；相關(guān)部門各自為政，在管理、執(zhí)法、介入等方面缺乏溝通和合作，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目問(wèn)題處理沒(méi)有共同發(fā)力，部門之間相互之間扯皮推諉、出現(xiàn)很多不應(yīng)該的問(wèn)題和矛盾，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)監(jiān)管缺位無(wú)力。

四、對(duì)策建議

由于商品房買賣糾紛涉及人數(shù)多、范圍廣、影響程度深，處理難度較大，僅憑法院一家力量難以從根本上解決問(wèn)題，需要工商、建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)等各級(jí)政府相關(guān)職能部門的密切配合，建立一套嚴(yán)格、有效、順暢的監(jiān)管體制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展，建議政府采取有力措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，具體如下：

一是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，以加強(qiáng)和改善開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理為重點(diǎn)，以突出企業(yè)管理水平和社會(huì)信譽(yù)度，以強(qiáng)化企業(yè)資本實(shí)力與開發(fā)能力為原則，進(jìn)一步提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。加大對(duì)違法違規(guī)企業(yè)的清理力度，淘汰不合格企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)自覺(jué)規(guī)范市場(chǎng)行為。

二是加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售條件、預(yù)售款、銷售環(huán)節(jié)的管理力度，實(shí)行預(yù)售審批公示，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可。加強(qiáng)購(gòu)房消費(fèi)引導(dǎo)，在媒體、社區(qū)和售樓部進(jìn)行購(gòu)房警示，積極與銀行等金融部門協(xié)同配合，引導(dǎo)各地建立健全商品房預(yù)售資金管理措施；二是要規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目宣傳監(jiān)管，認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售廣告的真實(shí)性、合法性和準(zhǔn)確性，對(duì)違規(guī)發(fā)布銷售廣告或發(fā)布虛假?gòu)V告的，或采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的建議要推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，就要形成事前、事中、事后的三級(jí)監(jiān)管機(jī)制、信息共享機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制；相關(guān)職能部門依法行政、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，要?jiǎng)?chuàng)新舉措、全面監(jiān)管，要切實(shí)履職、共同推進(jìn)。嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為，保障購(gòu)房者合法權(quán)益創(chuàng)新管理方式，完善監(jiān)管手段。

四是重視群眾信訪，政府相關(guān)部門對(duì)群眾來(lái)訪信訪要及時(shí)介入，做好疏導(dǎo)解釋工作，政府相關(guān)部門切實(shí)負(fù)起責(zé)任，督促開發(fā)商對(duì)群眾合理訴求及時(shí)整改。

五是建立公開檢查機(jī)制，繼續(xù)做好房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)治理工作，要聯(lián)合工商、發(fā)展改革（物價(jià)）等相關(guān)部門依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的以下擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為予以從嚴(yán)查處：無(wú)預(yù)售許可證進(jìn)行銷售、發(fā)布虛假信息、炒房賣號(hào)、捂盤惜售、捆綁搭售、哄抬房?jī)r(jià)、制造銷售旺盛、超房源數(shù)量收取定金及發(fā)放VIP認(rèn)購(gòu)卡、拒絕公積金貸款、以存款證明或強(qiáng)制資金限制作為看房條件等。

六是規(guī)定未取得《商品房銷售許可證》，以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、排卡、入會(huì)等方式或以借款、理財(cái)、保險(xiǎn)等名義向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款、購(gòu)房款等費(fèi)用，將視為違規(guī)。