于梅

[摘 要]管理會計又被稱為管理控制，是企業(yè)管理理論中經(jīng)典和最基本的方法之一。管理會計是一項涉及管理決策合作、設(shè)計規(guī)劃和績效管理系統(tǒng)、提供財務(wù)報告和控制方面的專業(yè)知識，以協(xié)助管理層制定和實施組織戰(zhàn)略的行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其風(fēng)險控制問題一直是企業(yè)管理的重點，如何將管理會計的方法應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中具有重要的現(xiàn)實意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司；風(fēng)險控制；管理會計

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.097

1 概 述

1.1 管理會計理論

國際會計師聯(lián)合會（IFAC）將風(fēng)險定義為“可能影響實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、運營和財務(wù)目標(biāo)的不確定未來事件”。[1]傳統(tǒng)上，管理會計師根據(jù)危險、損失、傷害或其他不利后果的風(fēng)險定義風(fēng)險，在管理會計學(xué)中，風(fēng)險被定義為一個會隨著時間的推移而發(fā)生并對目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生不利影響的事件。換句話說，風(fēng)險是對損失的期望，而不是積極的機會。美國注冊會計師協(xié)會（AICPA）指出，管理會計在實踐中主要有以下三個方面的應(yīng)用[2]。

一是戰(zhàn)略管理：提升管理會計師作為組織戰(zhàn)略合作伙伴的角色；二是績效管理：開發(fā)業(yè)務(wù)決策的實踐和管理組織的績效；三是風(fēng)險管理：有助于確定、衡量、管理和報告實現(xiàn)組織目標(biāo)的風(fēng)險的框架。本文將重點討論第三個方面，即管理會計的方法在風(fēng)險管理中的應(yīng)用。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是銷售企業(yè)，房地產(chǎn)都是一種投機和創(chuàng)業(yè)活動。由于未來的市場需求是一個未知變量，因此風(fēng)險和不確定性等因素是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵因素。雖然在經(jīng)濟強勁增長時期并不總是顯而易見，但在經(jīng)濟低迷時期，風(fēng)險管理無疑是最重要的。自從2008年/2009年以來，全球金融危機和歐洲大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的惡化尤其表明了房地產(chǎn)業(yè)對世界經(jīng)濟的重要性。盡管房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟具有結(jié)構(gòu)性意義，盡管關(guān)于風(fēng)險管理學(xué)術(shù)界已經(jīng)進行了全面翔實的分析，但對于與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關(guān)的風(fēng)險管理，只有有限的實質(zhì)性研究可供利用，至于可以提供有關(guān)主要發(fā)展組織風(fēng)險管理標(biāo)準行業(yè)實踐的概述的經(jīng)驗數(shù)據(jù)更是有限。

管理會計技術(shù)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者提供了衡量和提高利潤率的工具，同時降低了運營支出；其分析技術(shù)的范圍足以填補大學(xué)教科書的空白，因此，通過將管理會計技術(shù)運用到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理與控制中去，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠引導(dǎo)組織朝著正確的方向發(fā)展并提高盈利能力。

2 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制特點

2.1 項目周期長，涉及投資數(shù)額大

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項目的開發(fā)以及后期銷售是一個高度復(fù)雜、動態(tài)的挑戰(zhàn)，需要綜合考慮各方面的因素。由于項目的復(fù)雜性，開發(fā)過程需要相當(dāng)長的時間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏相應(yīng)的靈活性來快速響應(yīng)和調(diào)整租戶和投資市場的任何波動。這導(dǎo)致企業(yè)面臨的經(jīng)濟風(fēng)險增加。此外，房地產(chǎn)的建設(shè)和收購?fù)瓿傻姆慨a(chǎn)需要相當(dāng)大的投資，在此背景下，鑒于實現(xiàn)股本回報最大化的目標(biāo)，外部資金往往需要覆蓋資本需求，因為并非所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是房地產(chǎn)投資者，因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)與資本市場密切相關(guān)。最后，房地產(chǎn)的特點還有其生命周期長，使用壽命長。[3]根據(jù)房地產(chǎn)的用途，第三方使用它的能力和使用概念，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命在20年到100年之間，在這段時間內(nèi)，物業(yè)必須保持其功能，因此需要持續(xù)翻新，因此即使在項目開發(fā)以及銷售完成之后，仍然有很長一段時間面臨著潛在的風(fēng)險。

2.2 風(fēng)險程度受到市場需求的影響大

房地產(chǎn)市場的周期性需要戰(zhàn)略規(guī)劃和合理的市場分析。在市場周期的所有階段，風(fēng)險管理應(yīng)該在發(fā)展組織的雷達上進行。由于計劃的發(fā)展階段相對較長，完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品將始終在周期內(nèi)的變化階段交付（租賃和投資）市場。因此，分析和規(guī)劃周期內(nèi)的不同階段是開發(fā)人員的主要活動和風(fēng)險管理工具。研究推動房地產(chǎn)價格變化的因素超出了本文的范圍，但有必要指出，房地產(chǎn)市場一直以周期性的市場波動為特征。

2.3 風(fēng)險受到外界環(huán)境的影響

房地產(chǎn)最突出的特點是它與地理位置相關(guān)，它是異構(gòu)的、稀缺的，可替代性十分有限。而以上提到的特點受到經(jīng)濟、法律以及國家宏觀政策調(diào)控影響。房地產(chǎn)開發(fā)的地理位置本身就決定了項目的價值，而房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于外部因素，例如相鄰房產(chǎn)的狀況和可能的用途以及基礎(chǔ)設(shè)施的土地，并且不能被復(fù)制、建造的任何結(jié)構(gòu)或在特定的一塊土地上開發(fā)的特點是高度的獨特性（即房地產(chǎn)的異構(gòu)性）?？梢哉f，房地產(chǎn)的異質(zhì)性可以源于其不動性，低水平的異質(zhì)性導(dǎo)致了物質(zhì)和區(qū)域子市場的形成，從而限制了房地產(chǎn)的可比性，異質(zhì)性導(dǎo)致子市場風(fēng)險以及財產(chǎn)和估值風(fēng)險，異質(zhì)性導(dǎo)致稀缺性和有限的替代性。綜上所述，房地產(chǎn)項目投資的價值很大程度上取決于地理位置、國家宏觀政策環(huán)境以及項目開發(fā)的其他相關(guān)因素等。

3 房地產(chǎn)公司風(fēng)控中管理會計方法的應(yīng)用

3.1 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析允許管理層成員衡量他們需要銷售多少產(chǎn)品或服務(wù)以收回運營成本并扭虧為盈。這涉及計算可變成本、固定成本和預(yù)期銷售量。盡管計算的過程并不復(fù)雜，但實際操作中需要仔細界定可變成本和固定成本，在計算中同時需要考慮行政費用、租金和保險等費用，因此需要專業(yè)的管理會計人員進行專業(yè)計算。正確的盈虧平衡分析有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理安排項目的開發(fā)進度以及后期相關(guān)銷售活動，有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多機會創(chuàng)造利潤。

3.2 費用預(yù)算管理

預(yù)算被認為是“以定量方式描述企業(yè)與環(huán)境交互的管理工具”。費用預(yù)算是一項重要的管理會計活動，可幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者合理分配現(xiàn)金，并保證支出不超出所設(shè)定支出限額。預(yù)算可以以年度、季度為單位進行預(yù)算制定，且預(yù)算制定的流程很靈活，可以根據(jù)銷售量或運營活動的變化進行調(diào)整。由于費用預(yù)算是為整個組織和各個部門創(chuàng)建的，這使得部門經(jīng)理可以更輕松地對支出過程進行管理，從而避免不必要的支出。

上文中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)項目的開發(fā)以及銷售是一個長線的過程，因此如果沒有預(yù)算管理的過程，管理人員很有可能超出預(yù)算，或者發(fā)生錯配資源從而降低預(yù)期利潤的問題。因此，將預(yù)算管理的管理會計方法應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進行項目管理，有助于實現(xiàn)項目預(yù)期利潤。

3.3 庫存管理

過多的庫存，不準確的物流跟蹤系統(tǒng)，或者事項安排的級次缺乏一定優(yōu)先順序等都有可能破壞項目的運營，并降低最終利潤率。管理會計中即時庫存管理方法和相關(guān)計算有助于管理者持續(xù)對整個項目進行控制，重新排序成本。

對于房地產(chǎn)項目來說，開發(fā)過程中涉及大量建筑原材料的庫存管理。如果不能確定一個合理的庫存管理方案，一方面，需要占用土地資源或者租賃倉庫進行建筑材料的存儲，增加了人力以及物力成本；另一方面，如果材料不能及時供應(yīng)項目進度的需求，勢必會造成工期延誤以及損失。因此，合理的庫存管理能夠維持預(yù)期利潤甚至提高利潤率。同時，庫存管理方法也適用于房地產(chǎn)的后期銷售中，如何將短期滯銷的商品房及時銷售出去也涉及管理會計方法的運用；其他庫存管理方法也有助于降低成本并保持有效的周轉(zhuǎn)時間。

3.4 資本預(yù)算

正確計算為新項目或設(shè)備分配多少資金并仍然能夠盈利是非常重要的。了解預(yù)期的通貨膨脹率和投資回報率對于資本預(yù)算和盈利能力評估至關(guān)重要，因此管理人員必須具備合理進行投資決策的能力，并確保其決策行為符合其組織的最大利益的需求。

在管理會計的理論中，管理會計師（也稱為管理會計師）在考慮業(yè)務(wù)需求的同時，對企業(yè)外部環(huán)境的變化以及相關(guān)事件進行評估和分析，并從中得出一定評估數(shù)據(jù)。而資本核算即是將這些估算和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為可以輔助管理者做出決策過程，并將這些數(shù)據(jù)最終用于指導(dǎo)決策的知識的過程。資本預(yù)算考慮了初始現(xiàn)金支出、貨幣時間價值和估計可用壽命等因素，可以幫助管理層做出符合企業(yè)戰(zhàn)略需求的最優(yōu)決策。

參考文獻：

[1]劉現(xiàn)宏.管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)營管理者，2017（18）.

[2]房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管控體系的框架與構(gòu)建課題組.房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系的構(gòu)建與實施[J].財務(wù)與會計，2016（10）.

[3]盧平瑤.淺析戰(zhàn)略管理會計在建筑施工企業(yè)中的應(yīng)用——以中國建筑為例[J].財會通訊，2012（25）：13-14.