吳佩玉　李睿

摘 要：國(guó)家密集出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策文件，提出建立起租購(gòu)并舉的租房制度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。本文從培育市場(chǎng)主體、降低住房租賃項(xiàng)目建成成本、健全租房租賃法規(guī)制度等多個(gè)角度提出多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的相關(guān)思路。

關(guān)鍵詞：住房租賃 租購(gòu)并舉

習(xí)近平總書(shū)記提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，為深入觀察落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決策部署，圍繞加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，增加租賃住房有效供給，滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求，需要多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展。

一、鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)組建專(zhuān)業(yè)化租賃平臺(tái)

組建專(zhuān)業(yè)化住房租賃平臺(tái)，是貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于建立租購(gòu)并舉的住房制度重要講話(huà)精神，創(chuàng)新路子推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的重要舉措，對(duì)深化住房制度改革，轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)方式，解決特定人群的住房需求意義重大。國(guó)有企業(yè)參與到住房租賃市場(chǎng)，可以充分發(fā)揮引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，能建立起規(guī)?；淖》孔赓U平臺(tái)，改善住房租賃市場(chǎng)亂象。但國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)積極探索與專(zhuān)營(yíng)企業(yè)合作，提高運(yùn)營(yíng)效率。例如廣東省率先成立了省屬專(zhuān)業(yè)住房租賃平臺(tái)廣東建鑫投融資住房租賃有限公司，該公司前身是省屬棚改項(xiàng)目的投融資平臺(tái)，有棚戶(hù)區(qū)改造的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)該公司發(fā)揮了省屬企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將省屬資源與地市政府資源相結(jié)合，在肇慶、清遠(yuǎn)、佛山、汕頭等地建立起了市級(jí)專(zhuān)業(yè)化住房租賃公司，作為租購(gòu)并舉項(xiàng)目的實(shí)施主體，落地了全國(guó)首個(gè)租購(gòu)并舉項(xiàng)目，起到了示范效應(yīng)。但需要注意的是，政府在推動(dòng)國(guó)有企業(yè)參與住房租賃的過(guò)程中，既要留出余地給租賃平臺(tái)開(kāi)展市場(chǎng)化運(yùn)作，保障和推動(dòng)平臺(tái)可持續(xù)發(fā)展，又要防止“炒房”現(xiàn)象，凸顯平臺(tái)的社會(huì)效益，確保政府公信力。

二、積極支持市場(chǎng)化主體參與住房租賃行業(yè)

市場(chǎng)化主體參與的方式有多種，比如通過(guò)自建或者收購(gòu)房屋，自持租賃房屋物業(yè)開(kāi)展租賃住房營(yíng)運(yùn)，也可以通過(guò)在市場(chǎng)上集中租賃房屋，開(kāi)展租賃住房運(yùn)營(yíng)。目前，萬(wàn)科、旭輝、龍湖等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已明確將住房租賃業(yè)務(wù)作為集團(tuán)未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。這些企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的自持性商品住房、合作開(kāi)發(fā)、利用庫(kù)存商品住宅、改造商業(yè)用房、購(gòu)買(mǎi)等方式開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

三、降低住房租賃項(xiàng)目建設(shè)成本

要想一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，就必須建立起市場(chǎng)化的行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模式，住房租賃企業(yè)要能市場(chǎng)化運(yùn)作，就必須有穩(wěn)定的現(xiàn)金流滾動(dòng)發(fā)展。但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)“高房?jī)r(jià)”與“低房租”一直處于并行模式，北上廣深等一線(xiàn)城市的租售比都超過(guò)國(guó)際租售比警戒線(xiàn)。要靠租房的租金收入來(lái)覆蓋高企的土地和建設(shè)成本，如果沒(méi)有相關(guān)政策支持，很難實(shí)現(xiàn)。因此，以上海為例，國(guó)內(nèi)幾個(gè)大中城市已經(jīng)推出了租賃用地或者是規(guī)定了土地上的企業(yè)自持比例，自持部分可以用來(lái)建設(shè)租賃住房，這種“政策性用地”一般地價(jià)都比較低，這樣可以降低住房租賃企業(yè)的拿地成本。比如上海市目前已經(jīng)確定租賃住房用地25幅，多位于交通位置便利的中心城區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，土地采用“零溢價(jià)”、“定向招拍掛”等方式出讓。不僅如此，還可以創(chuàng)新利用集體土地建設(shè)租賃用房，采取村集體與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、股份制的方式開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，按照持股比例分配租金收益，國(guó)家也在多地開(kāi)始試驗(yàn)該種模式。

另一種減低建設(shè)成本的方式就是爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的政策性資金，降低融資成本。金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該充分發(fā)揮金融支持的作用，創(chuàng)新相應(yīng)的金融支持產(chǎn)品，以融資推動(dòng)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，為住房租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期、低成本的貸款資金。目前國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的政策支持企業(yè)和個(gè)人的住房租賃融資，這些銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融以及技術(shù)等全方位的支持。但需要注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”之首，在以融資支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)仍然要堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

不僅如此，政府還需在財(cái)政貼息、稅費(fèi)減免、發(fā)行公司債等方面給予住房租賃企業(yè)以政策支持，確保盡可能多層面、多渠道提供最優(yōu)政策支持，使成本降到最低程度。

四、建立健全租房租賃法規(guī)制度體系

政府部門(mén)需要做好租房租賃有關(guān)法律法規(guī)的修訂工作，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系，推行統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，推行住房租賃合同備案制，并逐步實(shí)現(xiàn)租賃合同網(wǎng)上簽約。只有建立起市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，才能推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)