韋竑

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，發(fā)地產(chǎn)租賃行業(yè)也逐漸崛起。近幾年來，高速度流動(dòng)的人口、城市的聚集化發(fā)展及趨高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。房屋租賃一般分短租與長(zhǎng)租，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使得聚集在二三線城市的流動(dòng)人口量保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，因此，長(zhǎng)租房公寓行業(yè)進(jìn)入了空前絕好的佳境。本文從長(zhǎng)租公寓的形成發(fā)展到現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對(duì)長(zhǎng)租公寓的未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究與試論。

【關(guān)鍵詞】 長(zhǎng)租公寓 現(xiàn)狀分析 未來發(fā)展趨勢(shì)探討

一、前言

長(zhǎng)租公寓，又稱白領(lǐng)公寓。顧名思義就是指將公寓租賃給在城市工作和生活的白領(lǐng)或不同階級(jí)的打工者，長(zhǎng)租公寓租期一般在一年以上，根據(jù)不同客戶端的需求，對(duì)房屋進(jìn)行裝修與配置不同等級(jí)的家用電器設(shè)備。隨著城市人口的聚集，現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭正旺，房地產(chǎn)、酒店、金融組織、租賃中介等商業(yè)主體競(jìng)相進(jìn)入長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)，為長(zhǎng)租公寓業(yè)的發(fā)展提供各類資源支撐。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展?jié)撃芫薮?，加上政府?duì)住房租賃市場(chǎng)的宏觀保障，長(zhǎng)租公寓發(fā)展還將繼續(xù)保持新興發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、長(zhǎng)租公寓的形成發(fā)展

1、政府的扶持，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展

自2015年起，我國針對(duì)住房租賃市場(chǎng)相繼舉行了3次中央大會(huì)，在全國20多個(gè)城市實(shí)施了40多項(xiàng)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行的政策。其中包括：商業(yè)建筑改建為租賃生活建筑可以減少稅額，用電用水費(fèi)用可按照民用房用電用水標(biāo)準(zhǔn)收取等鼓勵(lì)政策。2017年，我國在以北京、鄭州為開端的13個(gè)城市設(shè)立集體用地建租賃住房試點(diǎn)。在集中用地建租賃住房的基礎(chǔ)上，我國還在上海等城市鼓勵(lì)出臺(tái)了集中用地只租不售的政策。政府的這些政策扶持，為促進(jìn)租賃住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)造良好環(huán)境，為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，創(chuàng)造了宏觀的政策保障。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓供不應(yīng)求

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。一路瘋漲的天價(jià)房?jī)r(jià)讓人們望而卻步，尤其是在北京上海等一線城市，一平米房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)平民百姓家庭一年的生活費(fèi)。房?jī)r(jià)上漲，將人們拒之購房的門外，而住房作為人們生存的生活必需品，只能將腿邁進(jìn)租房的隊(duì)伍。另外，有數(shù)據(jù)顯示。購房人群75%以上都是原有住房的階層，他們買賣房產(chǎn)是為了順應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的大環(huán)境，主要目的是資產(chǎn)保值及賺取差價(jià)。隨著賣房炒房等情況出現(xiàn)，房?jī)r(jià)更是漲幅驚人。因此，越來越多的人群加入租房生活的隊(duì)伍，成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的增加消費(fèi)主體，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

3、人口聚集，對(duì)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)需求

大學(xué)生畢業(yè)后，留在大學(xué)所在城市就業(yè)，是城市人口逐漸增多的主要原因，有數(shù)據(jù)證明如下圖，大學(xué)生人口數(shù)量近十年來呈大幅度增長(zhǎng)。他們是長(zhǎng)租公寓租房的主體客戶，隨著畢業(yè)人數(shù)的不斷增加，每年對(duì)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)需求也不斷加大。因此，城市有需求的人口的聚集，也是促使長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展勢(shì)好的原因之一。

三、長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀分析

由于住房租賃價(jià)格市場(chǎng)透明化，長(zhǎng)租公寓的盈利并不是靠高價(jià)出租，而是靠提升公寓出租率、降低空置率來確保收益。雖然我國的長(zhǎng)租公寓發(fā)展史已有10余年，但長(zhǎng)租公寓發(fā)展水平還處于初級(jí)階段，以下為具體現(xiàn)狀分析：

1、長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)者各自為戰(zhàn)

目前，長(zhǎng)租公寓還未出現(xiàn)大企業(yè)壟斷的局面，涉足該行業(yè)的開發(fā)商，酒店，以及房屋中介越來越多，形成了行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。但主體不同的競(jìng)爭(zhēng)者從自身來講，都各具優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)。比如：開發(fā)商憑借自身資產(chǎn)，可以對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行低成本的融資，從而占據(jù)先發(fā)位置，但在運(yùn)營管理上比不過酒店；酒店憑借長(zhǎng)期經(jīng)營的運(yùn)營管理能力，在對(duì)長(zhǎng)期公寓進(jìn)行接管時(shí)，可針對(duì)不同人群需求進(jìn)行公寓的差異化運(yùn)作，進(jìn)一步降低公寓空置率，從而增加盈利效率，但在資金鏈的穩(wěn)定上又弱于開發(fā)商；房屋中介可以依靠累積的客源，擴(kuò)大長(zhǎng)期公寓出租的范圍，增加成交率。但自身房源的選擇與價(jià)格優(yōu)勢(shì)占據(jù)被動(dòng)位置。

2、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營管理水平未能跟上市場(chǎng)發(fā)展需求

長(zhǎng)租公寓經(jīng)營與發(fā)展重在運(yùn)營管理，不但需要控制好運(yùn)營成本，把握好利潤(rùn)率、公寓空置率及轉(zhuǎn)手率，還要對(duì)房源位置進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)好公寓遠(yuǎn)期租金上漲的問題。因?yàn)楣⒌某杀九c租金之間的差額，直接決定公寓的收益。但就目前長(zhǎng)租公寓的發(fā)展來講，運(yùn)營能力還達(dá)不到公寓發(fā)展的要求，現(xiàn)階段運(yùn)營管理的人才不足以滿足規(guī)模如此龐大的長(zhǎng)租公寓發(fā)展市場(chǎng)；另外房源評(píng)估與遠(yuǎn)期租金上漲的預(yù)測(cè)實(shí)非易事，一方面需要考察房源是夠充足，比如在某城區(qū)，如有100戶樓盤，除去85%的入住率，只剩下150戶房源可出租，通常房東已經(jīng)超過3個(gè)，自然增加了周轉(zhuǎn)難度。對(duì)房源的遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)方面，需要考慮周邊設(shè)施與交通，因此未知的城市設(shè)施建設(shè)也增加了預(yù)測(cè)的難度。

3、公寓資源與出租價(jià)格難以協(xié)調(diào)

目前，很多二房東在出租價(jià)格決策上遇到難題。長(zhǎng)租公寓不比短期，價(jià)格與租客協(xié)調(diào)一致后不能無故漲價(jià)，否則將影響運(yùn)營長(zhǎng)期公寓的信譽(yù)，影響后續(xù)的房源租轉(zhuǎn)，但若是價(jià)格定的太低，將影響長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營資金鏈，造成資金缺口無法繼續(xù)周轉(zhuǎn)，從而影響發(fā)展。尤其是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，房源成本持續(xù)升高，而已運(yùn)行的公寓租金收入有限，長(zhǎng)租公寓處境就變得十分尷尬。

四、長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展趨勢(shì)

1、長(zhǎng)租公寓將朝著差異化、精細(xì)化、集約化方向發(fā)展

長(zhǎng)租公寓擁有廣闊的發(fā)展空間，在政府扶持的大環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。而租戶在未來對(duì)公寓的要求也將越來越高。長(zhǎng)租公寓想要繼續(xù)發(fā)展，就必須不斷滿足住戶對(duì)生活環(huán)境的品質(zhì)與舒適要求，根據(jù)不同人群生活需求，將長(zhǎng)租公寓進(jìn)行精細(xì)的裝修，不同風(fēng)格的引進(jìn)，完善功能配置，公寓內(nèi)設(shè)備與設(shè)施也需跟隨時(shí)代潮流進(jìn)行不斷更新。另外，為了滿足更大范圍租戶群體的要求，長(zhǎng)租公寓還需要進(jìn)行差異化的打造，質(zhì)樸的風(fēng)格，簡(jiǎn)約裝修，方便的設(shè)備設(shè)施，以及平民化的租金更符合平民百姓對(duì)公寓的要求。為進(jìn)一步降低運(yùn)營成本，有效減少房屋裝修、日常管理成本，房源的集約化將成為趨勢(shì)，零散房屋租賃競(jìng)爭(zhēng)力將持續(xù)下降。

2、長(zhǎng)租公寓功能設(shè)計(jì)將主打生態(tài)工程

生態(tài)型產(chǎn)業(yè)，是未來房地產(chǎn)建筑的主導(dǎo)方向，也是長(zhǎng)租公寓功能設(shè)計(jì)的主要方向。生態(tài)型建筑既能保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源，還能綠化建筑空間，給租戶一個(gè)舒適的生活環(huán)境。生態(tài)建筑可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓資源的最大化利用，公寓的墻體材料，可使用節(jié)能型裝置來實(shí)現(xiàn)公寓的保溫隔熱，長(zhǎng)租公寓還可以通過太陽光能，水能重新制造資源，從而降低長(zhǎng)租公寓的使用成本；提高長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營能力水平及競(jìng)爭(zhēng)力。

3、金融化和信息化兩個(gè)趨勢(shì)發(fā)展

長(zhǎng)租公寓的資金運(yùn)籌手段離不開融資，而融資需要以各個(gè)金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)為媒介。目前來說，政府對(duì)住房租賃行業(yè)的扶持，已出臺(tái)了相關(guān)政策鼓勵(lì)租賃房源，各大銀行金融機(jī)構(gòu)也出臺(tái)了相關(guān)金融扶持政策。深圳建設(shè)銀行2017年出臺(tái)的居住貸款最高可達(dá)100萬元，由此可見，未來的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)將以金融化的手段得以更迅速的發(fā)展。長(zhǎng)租公寓要提高運(yùn)營能力水平，除了降低房源成本，運(yùn)營成本外，還需提高公寓的周轉(zhuǎn)率，減少長(zhǎng)租公寓的空置率。因?yàn)樵谶\(yùn)營管理時(shí)，應(yīng)引入互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，通過互聯(lián)網(wǎng)的傳播速度與傳播范圍的增大，來加強(qiáng)租戶與房源之間的聯(lián)系，從而根據(jù)租戶的要求，精準(zhǔn)推送合適房源。目前，長(zhǎng)租公寓的信息平臺(tái)一般以58同城、電視微信等媒體，未來長(zhǎng)租公寓必將沿著信息化的方向，打造資源共享的信息平臺(tái)，為用戶提供海量房源及參考價(jià)格，可足不出戶辦理看房、租房、入住等手續(xù)。

結(jié)束語

總的來說，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但總體還呈現(xiàn)出初級(jí)水平。隨著競(jìng)爭(zhēng)主體的不斷涉足，長(zhǎng)租公寓發(fā)展將不斷取得進(jìn)步。從打造方向來說，未來的長(zhǎng)租公寓一定是環(huán)保舒適且性價(jià)比高的消費(fèi)品；從運(yùn)營方面來講，未來的長(zhǎng)租公寓一定擁有優(yōu)厚的資金金融扶持，有信息化的成交平臺(tái)?？傊?，長(zhǎng)租公寓是未來房地產(chǎn)中的一片藍(lán)海，具有廣闊的發(fā)展空間。

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