摘 要：我國《物權法》第七十四條中對小區(qū)車位、車庫的權屬等問題做了規(guī)定。但是該條款中諸多細節(jié)問題沒有闡明，相關的司法解釋也沒有進行很好的補充，這導致司法實踐中很多復雜的問題難以找到合理的法律依據。車位作為重要的生活配套設施，對于其相關的權屬利益的分配要加強立法干預，以促進開發(fā)商與業(yè)主之間利益關系的平衡。

關鍵詞：物權法；七十四條；車位車庫

一、滿足業(yè)主的需要界定模糊

我國《物權法》第74條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。該款明確了開發(fā)商將車位、車庫建成后，小區(qū)業(yè)主對之享有購買、使用的優(yōu)先權。車庫、車位本身是業(yè)主實現其區(qū)分所有權的重要輔助設施，性質上屬于小區(qū)的配套設施。[1]只有先滿足了業(yè)主對之的使用需求，而后再將剩余車位對小區(qū)外主體進行處分，才能最大程度上方便業(yè)主們的生活，保障其成員權，構筑良好的社區(qū)關系。

對于如何“滿足業(yè)主的需要”，在《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）中第五條規(guī)定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例”。

但是，對于第一款中的“規(guī)劃”到底如何界定？在《解釋》中，也只提及到“按比例”的具體含義，對于具體車位類型沒有做具體規(guī)定。因而這只能從數量上體現滿足業(yè)主的需要，對于車位在種類上如何滿足需要沒有具體的標準。筆者認為：《物權法》第七十四條第一款中“規(guī)劃”是指小區(qū)在建造前經城市規(guī)劃主管部門審批的明確標注出車位、車庫的小區(qū)建設平面圖。而在立法上也應當補充規(guī)定對于小區(qū)各種車位建造數目的具體比例要求，如此才能多方面體現滿足業(yè)主的需要。

二、雙方地位不平等，業(yè)主維權難

在《物權法》第74條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

該款表明：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權屬于開發(fā)商，開發(fā)商在銷售樓盤時可以根據意思自治的原則，使得業(yè)主取得停車位的所有權或者使用權。這雖然符合市場經濟條件下自由交易的原則，但這其中只體現了形式上的公平，在實質上開發(fā)商在與購房者進行交易的過程中地位是不平等的。開發(fā)商作為小區(qū)的開發(fā)者，掌握著車位這一重要的資源。其在與購房者進行交易的過程中，在信息、資金等諸多方面占據了絕對的優(yōu)勢地位。而購房者大多缺乏專門的知識和法律意識，加之購房合同為了交易的便利往往是格式合同，開發(fā)商完全可以通過合同條款使購房者處于不利的劣勢地位。

其次，當開發(fā)商與業(yè)主之間就停車位約定不明時，如何保障業(yè)主的相關權益沒有做進一步解釋。雖然《物權法》草案中第七十六條規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有”但現行《物權法》卻刪除了該部分內容。在王秀平與安徽省新越秀置業(yè)有限公司車位糾紛一案[2]中，因地下車位不能使用，導致原告6年來的生活不便，在準備變賣房產時，發(fā)現因為停車難大幅度貶損了房價。被告未依法將規(guī)劃的車位投入使用，給原告帶來了包括但不限于停車難、業(yè)主生活質量下降、房價貶值等諸多損失。被告辯稱雙方未簽訂車位租用、出售合同，原告沒有合同義務向被告移交車位。最終法院判決：因未依法移交地下車位導致原告損失，經該院委托相關鑒定機構無法評估，而駁回原告的訴訟請求。由此可見，在約定不明的情況下，對業(yè)主造成的損失很難衡量，在法律維權上存在困難。

最后，所有建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權全歸開發(fā)商的設定不合理。這種重要的生活配套資源由開發(fā)商而不是業(yè)主自己掌握是不公平的[3]。如果規(guī)劃內的車位、車庫都歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可能在利益的驅使下，利用其在交易中的優(yōu)勢地位損害購房者的利益。因而要加強立法干預，使一定比例規(guī)劃內的車位、車庫在建成時其所有權就歸全體業(yè)主共有。該部分車位也可以作為訪客車位，供訪客臨時使用，其使用收益由全體業(yè)主共有。

三、共有車位不明確

《物權法》第74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。由七十四條第二款可知，該種車位不屬于建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位。但是該種車位是否要在小區(qū)平面規(guī)劃圖上明確標出？在實際生活中該如何將該種車位與第二款中：建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位加以區(qū)分？是否每個小區(qū)都要強制按比例建造這種“共有車位”？關于這些問題法律上也沒有給出具體說明。

根據《物權法》第七十三條，以及車位設置的實際情況，七十四條第三款規(guī)定的“共有車位”多為在業(yè)主共有道路或綠地上劃線設置的車位。該種車位建造成本低，而且能大大提高土地資源的利用率。在當前建設用地資源日益緊張的現狀下，為了更好地解決居民停車難的問題，法律應當規(guī)定每個小區(qū)都要設置一定比例的由《物權法》第七十三條規(guī)定的“共有車位”。

現行《物權法》強調通過意思自治來解決車位權屬問題，這一做法符合市場潮流。但在開發(fā)商與購房者實質上處于不平等的交易地位的現狀下，還應當加強立法干預，才能使交易雙方在利益上達到合理的平衡。

參考文獻：

[1]王利明.物權法研究（上卷）[M].中國人民大學出版社，2007：607.

[2]安徽省合肥市中級人民法院（2017）皖01民終487號民事判決書.

[3]孫憲忠.物權法的實施（第一卷）[M].社會科學文獻出版社，2013：260.

作者簡介：

陳先雨（1997.08～ ），性別：女，籍貫：安徽銅陵，民族：漢族，學歷：安徽農業(yè)大學本科在讀，研究方向：法學。