朱文凱

改革開放以來，伴隨著中國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日新月異，在帶動和推進(jìn)我國國民經(jīng)濟增長及改善居民福利方面起到了重要的作用。然而，我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”，房地產(chǎn)市場商品化特征過度膨脹，不斷攀升的房價與可望不可即的剛需之間的矛盾日益加劇，引發(fā)了諸如社會居住正義無法實現(xiàn)、資源浪費、社會創(chuàng)造力不足、影響內(nèi)需擴大等社會問題。

為實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，中共中央開啟新一階段住房制度改革浪潮，提出“租購并舉”和大力發(fā)展“住房租賃市場”，開啟了我國新一階段住房制度改革的浪潮，長租公寓市場逐漸興起。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了歷史性的“轉(zhuǎn)變”和“機遇”，近期“租購并舉”系列政策也陸續(xù)出臺、融資模式不斷推陳出新，為傳統(tǒng)租賃行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了有效渠道；但我國長租公寓的發(fā)展仍然處于比較初級的階段，面臨盈利水平低和配套制度、法規(guī)尚不完善等挑戰(zhàn)，制約長租公寓的規(guī)模經(jīng)營和盈利增長。

博采眾長，化挑戰(zhàn)為機遇

美國、日本等發(fā)達(dá)國家的長租公寓行業(yè)發(fā)展較早，目前已形成了目標(biāo)客戶定位清晰、融資渠道穩(wěn)固、具有合理收益預(yù)期的良好市場環(huán)境，能為我國長租公寓發(fā)展提供借鑒參考。招商蛇口學(xué)習(xí)、分析國內(nèi)外長租公寓的發(fā)展模式、優(yōu)秀做法及相關(guān)經(jīng)驗，在博采眾長的基礎(chǔ)上尋找適合自身長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，化挑戰(zhàn)為機遇。

重資產(chǎn)模式，“資產(chǎn)增值+租金”，從擴張到再聚焦。EQR（Equity residential properties）是美國最大的出租公寓運營商，截至2016年底在美國7個州擁有近300多處物業(yè)、超76000套公寓，2016年實現(xiàn)收入24.26億美元，其中營業(yè)收入幾乎全部來自租金收入，營業(yè)利潤8.56億美元，市值規(guī)模近230億美元。EQR發(fā)展經(jīng)歷了從快速擴張到精耕細(xì)作兩個階段，第一階段從1993年僅有69處物業(yè)、2.2萬套公寓快速擴張到2000年的1104處物業(yè)、23萬套公寓；隨后從2002年開始精簡業(yè)務(wù)，聚焦于紐約都會區(qū)、西雅圖、華盛頓特區(qū)、加利福尼亞州等住房需求旺盛的核心區(qū)域，針對細(xì)分市場客戶的不同需求提供多種類型的產(chǎn)品，并提供便利的租住服務(wù)以及多種適應(yīng)性服務(wù)、居住輔助服務(wù)等，增強客戶黏性。在規(guī)?；瘮U張的背后，EQR利用美國獨特的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）條件進(jìn)行頻繁的融資行為，在1996年-2007年的十年間共在債券市場上融資51.95億美元，保障了擴張所需的資金。

輕資產(chǎn)運營，“承建+建后代租”的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)模式，提供全方位服務(wù)。大東建托是日本規(guī)模最大的承建和代租運營商，截至2016年底管理住宅近100萬套，連續(xù)8年位列住宅建造數(shù)量全國第一、連續(xù)20年位列住宅管理數(shù)量全國第一。通過整合住房租賃產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，大東建托以輕資產(chǎn)的模式擴張，提供從土地建設(shè)開始的“承建+建后代租”全套解決方案的業(yè)務(wù)模式，為土地主量身定制租賃住宅的建設(shè)方案，并與業(yè)主簽訂長達(dá)35年的包租合同。資產(chǎn)管理行業(yè)是連接業(yè)主與租客的橋梁，只有滿足雙方需求才能立足于市場，大東建托堅持以服務(wù)業(yè)主為出發(fā)點，注重租客的租住體驗，不斷提高租賃管理水平，建立“24小時live-up Support”服務(wù)中心，隨時解決租住遇到的問題；與全國3700多家店鋪建立合作關(guān)系，在網(wǎng)站上提供租住地附近諸如自行車維修點、咖啡店等生活信息，不斷優(yōu)化租客的租住體驗。在日本房屋閑置率年年攀升的環(huán)境下，大東建托一直保持96%以上的高入住率，比行業(yè)第二名高出了8個百分點。

即使美國EQR和日本大東建托采用兩種不同的運營模式，但金融手段是長租公寓快速發(fā)展的重要支撐、高出租率是長租公寓盈利的必要保證，兩家龍頭企業(yè)都利用好金融工具，選擇土地資源緊張、房價收入比高、經(jīng)濟發(fā)展有活力、人口持續(xù)凈流入的城市核心地段入駐，細(xì)分客戶需求，提供有競爭力的產(chǎn)品及服務(wù)體系，使得出租率常年保持在95%以上。

探索創(chuàng)新，打造長租公寓全程專業(yè)運營商

招商蛇口響應(yīng)黨的十九大報告“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，重點布局長租公寓業(yè)務(wù)，積極探索與創(chuàng)新，推動培育健康可持續(xù)的長租公寓市場，助力人民實現(xiàn)“住有所居”安居夢。

細(xì)分需求，打造多元化公寓產(chǎn)品和專業(yè)服務(wù)。從目前國內(nèi)的發(fā)展來看，長租公寓行業(yè)進(jìn)入門檻低、參與者眾多，在國家利好政策的推動下，行業(yè)極有可能在3-5年達(dá)到較為飽和的狀態(tài)，產(chǎn)品力和服務(wù)將成為核心制勝策略之一。招商蛇口從都市租戶群的居住需求出發(fā)，于2010年開始推出長租公寓——壹棧、壹間和壹棠三個系列，復(fù)合產(chǎn)品線，為青年白領(lǐng)、城市中產(chǎn)、高端商務(wù)等不同客群提供全周期租住解決方案。基于30年住宅租賃、7年中高端公寓運營經(jīng)驗，招商蛇口逐漸摸索形成“一體化開發(fā)”的模式，并搭建“公寓綜合運營管理服務(wù)平臺”，實現(xiàn)線上線下業(yè)務(wù)管理一體化、全流程智能化管控，不斷提高客戶居住體驗，獲得市場的廣泛認(rèn)可以及客戶的高度贊譽。

產(chǎn)融創(chuàng)新，探路住房租賃資產(chǎn)證券化。在長租公寓快速擴張階段需要面對巨大的資金和成本壓力，加之我國長租公寓存在融資及退出手段有限、受市場波動影響明顯等發(fā)展困境，機構(gòu)房東需要面對巨大的資金和成本壓力。作為在公寓板塊起步早、產(chǎn)品線完整的龍頭企業(yè)，招商蛇口深度推進(jìn)產(chǎn)融創(chuàng)新，積極探索租賃住房資產(chǎn)證券化，為“租購并舉”時代的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新儲備能量圈。招商蛇口在2017年12月1日剛獲批60億的全國首單儲架式長租公寓商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），刷新了長租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度；三天后又搭伙建設(shè)銀行發(fā)行200億元長租公寓資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），并計劃在住房租賃房源、住房租賃綜合金融服務(wù)、資源平臺利用及其他金融業(yè)務(wù)方面展開全面戰(zhàn)略合作。

輕重結(jié)合，注重規(guī)模與效益的均衡。近年來，房企大軍搶占住房租賃市場的競爭趨于激烈，與單維度追求規(guī)?；煌?，招商蛇口更加理性，注重規(guī)模與效益的均衡，已全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運營管理、品牌等精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，租金溢價水平達(dá)20%-31%，對于行業(yè)有很好的引領(lǐng)和帶動作用。

小而美，為美好生活蓄能

經(jīng)過多年的深耕培育，截至2017年底，招商蛇口已在深圳、北京、天津、重慶等4個重點城市發(fā)展10多個項目，業(yè)務(wù)模式和布局日漸成熟，成為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要抓手。

打造都市人的“心”之家，助力實現(xiàn)“住有所居”。對于忙碌了一天的都市上班人而言，歸家是最美的旅途。招商蛇口打造壹棧、壹間、壹棠等多元化長租公寓產(chǎn)品，建筑規(guī)?？傆嫾s60萬平米，約1.5萬間，滿足不同都市群體的需求。在深圳蛇口區(qū)域，招商蛇口運營“壹”系公寓3833套，在住客戶約7000人，其中外籍客戶超過500人，讓身在異鄉(xiāng)的都市人都能擁有有品質(zhì)的居住，享受家一樣的舒適和溫暖。

實現(xiàn)良好業(yè)績，形成獨特的競爭優(yōu)勢。招商蛇口步伐穩(wěn)健，“壹”系公寓具備租期穩(wěn)定、空置期少、溢價率高等顯著優(yōu)勢，平均出租率超過95%，居住兩年及以上客戶占比超過60%。從反映項目運營能力的GOP率（營業(yè)毛利率）來看，招商蛇口三個系列GOP率均在行業(yè)中占據(jù)領(lǐng)先地位，壹棧（青年公寓）GOP率達(dá)到90%，壹間（精品公寓）GOP率達(dá)到85%，壹棠（服務(wù)公寓）GOP率達(dá)到65%，在行業(yè)中具有獨特的競爭優(yōu)勢。

突破資產(chǎn)證券化，促進(jìn)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。在半月內(nèi)完成260億元的長租公寓資產(chǎn)支持證券化，不僅有助于把長租公寓打造成公司轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的標(biāo)桿和先鋒；也標(biāo)志著招商蛇口在用市場化手段、多渠道解決長租公寓融資難問題上邁出了堅實的一步，為公司其他底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)推進(jìn)打下堅實基礎(chǔ)。

展望未來，助力實現(xiàn)“住有所居”

招商蛇口積極響應(yīng)黨的十九大號召，將長租公寓作為公司重要發(fā)展戰(zhàn)略之一，未來將形成輕重結(jié)合、資管分離的長租公寓發(fā)展策略，圍繞一線及重點二線城市進(jìn)行重點布局，通過收購兼并的模式加速擴張，將長租公寓管理規(guī)模擴容至100萬間。與此同時，招商蛇口將積極推動長租公寓資產(chǎn)證券化，開拓產(chǎn)融創(chuàng)新，將募集得來的資金將優(yōu)先用于長租公寓的發(fā)展與運營，打造租賃公寓全程專業(yè)運營商，助力實現(xiàn)“住有所居”，輻射“美好生活”的力量。

編輯|杜娟 juan.du@wtoguide.net