王偉鋒

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著鎮(zhèn)城化的進(jìn)程加快，中小房地產(chǎn)企業(yè)也得到了快速發(fā)展，在城市建設(shè)中起到了重要的作用。然而由于中小房地產(chǎn)企業(yè)存在自身資金有限、對外融資方式單一、投資風(fēng)險大、財務(wù)管理理念落后等特點，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在局限性，這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)企業(yè)管理，特別是加強(qiáng)財務(wù)管理在中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的運用，以彌補自身不足。但現(xiàn)實中，中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理比較薄弱，存在企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)管理工作不夠重視、投資項目缺乏財務(wù)可行性分析、資金短缺和融資困難、財務(wù)風(fēng)險較大以及財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平不高等問題。本文對中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面存在的問題進(jìn)行了分析，并提出來幾點管理對策：一、建立一套適合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理體系；二、加強(qiáng)投資項目財務(wù)可行性分析；三、提升自有資金比例，加強(qiáng)合作開發(fā)力度；四、構(gòu)建財務(wù)信息風(fēng)險管理體系，加強(qiáng)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理；五、提高財務(wù)人員的專業(yè)水平，建立一支高素質(zhì)的財務(wù)隊伍。希望上述建議能夠解決中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題；對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近年來隨著城市化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，在大型房地產(chǎn)企業(yè)處于壟斷地位的同時，一批中小房地產(chǎn)企業(yè)也快速發(fā)展起來。中小房地產(chǎn)企業(yè)主要承接中小型開發(fā)項目，在當(dāng)今激烈的市場競爭中，相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有較好的靈活性，能滿足一定市場需求，尤其適合一些二三線城市的項目開發(fā)。由于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在自身資金實力薄弱，融資方式單一、投資風(fēng)險大，財務(wù)管理理念落后等問題，使得財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中非常重要，但中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面問題比較突出，因此發(fā)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，針對存在的問題實施相應(yīng)的對策，對中小房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的戰(zhàn)略計劃、提升自身發(fā)展，具有重要意義。

一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同，具有開發(fā)經(jīng)營的計劃性和經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性兩個顯著特點，財務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理時非常重要的一部分，因為它對企業(yè)的財務(wù)計劃和財務(wù)決策及控制起著重要作用。財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)揮著如下作用：

（一）財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金方面的作用

籌集資金對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目來說非常重要，財務(wù)管理能夠根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)項目需要的投資總額，結(jié)合自有資金情況，來確定企業(yè)需要的融資金額，根據(jù)項目進(jìn)度的實際情況來確定融資時間、融資方式和融資方案，確定符合企業(yè)的財務(wù)融資戰(zhàn)略。

（二）財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)投資管理方面的作用

房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理過程中，財務(wù)管理可以對投資項目進(jìn)行投資可行性分析與盈利預(yù)測，根據(jù)財務(wù)分析數(shù)據(jù)來確定投資是否可行，確定投資項目和投資規(guī)模，避免出現(xiàn)投資失誤，給企業(yè)造成資金損失。

（三）財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營管理中的作用

財務(wù)管理可以在投資項目的整個建設(shè)期間根據(jù)資金計劃，統(tǒng)籌安排資金，提高資金的使用效率，同時對銷售期間的資金回籠進(jìn)行監(jiān)控，使企業(yè)資金保持在一個合理的水平。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

（一）企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)管理工作不夠重視

中小房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)通常重視前期工程建設(shè)和銷售回款環(huán)節(jié)，把前期工程和營銷部門作為重要部門，財務(wù)部門作為后勤部門，不重視財務(wù)管理，沒能讓企業(yè)的財務(wù)人員全面地參與到企業(yè)的開發(fā)和管理中去。比如在經(jīng)營決策、招投標(biāo)、合同簽訂中缺少財務(wù)人員參與，高層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)管理工作還僅僅停留在記賬、報稅等基礎(chǔ)工作層面，財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本為零，財務(wù)工作的層次沒有上升到財務(wù)管理的層面，在財務(wù)前期調(diào)研、開發(fā)項目可行性分析、融資管理、資金運用管理中沒有發(fā)揮財務(wù)管理的作用，使得企業(yè)在項目開發(fā)和銷售過程中會讓人感覺到“手忙腳亂…‘焦頭爛額”，造成財務(wù)管理混亂，更沒有發(fā)揮財務(wù)管理的預(yù)測、決策、控制、分析等職能。

（二）投資項目缺乏財務(wù)可行性分析

由于房地產(chǎn)項目大多都被大型房地產(chǎn)開發(fā)公司壟斷，中小房地產(chǎn)企業(yè)取得房地產(chǎn)項目比較困難，在進(jìn)行項目投資決策時，為了獲得房地產(chǎn)項目，在對投資項目缺乏財務(wù)可行性分析的基礎(chǔ)上，做出投資決策，其背后主要是高層領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)以前投資項目的經(jīng)驗判斷，這樣的決策缺少財務(wù)投資可行性報告的支持，尤其是對項目的投資與融資缺乏精細(xì)的測算，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的可行性論證和政策市場分析，在國家經(jīng)濟(jì)形勢和政策法規(guī)發(fā)生改變的情況下，容易造成投資決策偏差。項目取得后，在開發(fā)過程中會遇到融資困難、資金短缺、開發(fā)時間延長、銷售不暢等問題。

（三）自有資金有限，融資能力較弱

企業(yè)自有資金不足是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題，房地產(chǎn)企業(yè)是資金高密集的行業(yè)，從前期開發(fā)到營銷過程都離不開資金的支持。然而中小房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，信用等級普遍較低，融資能力較弱，融資渠道較少，無法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，只能承擔(dān)較小的投資項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及土地使用權(quán)的資金支付、居民拆遷補償、建安成本投入以及各種稅金支出，項目開發(fā)程序復(fù)雜、開發(fā)時間長、資金需求量大，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足與房地產(chǎn)開發(fā)資金需求之間存在矛盾，自身資金有限，融資渠道少，一旦開發(fā)過程中出現(xiàn)融資困難，就會出現(xiàn)企業(yè)資金短缺，造成工程進(jìn)度緩慢，開發(fā)時間延長。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金短缺問題，不惜從民間高息借款，加大了企業(yè)的資金成本。對一些農(nóng)村拆遷項目，前期拆遷過程較長，也會遇上一些不可預(yù)測的事項和補償問題，在拆遷項目與銷售項目之間的資金管理也存在很大問題，資金管理存在著較大風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，資金投入大，一旦資金鏈斷裂，會產(chǎn)生建設(shè)工期延長，銷售不暢等問題，財務(wù)風(fēng)險較大，企業(yè)容易發(fā)生財務(wù)危機(jī)。

（四）企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控方面存在問題

中小房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于擴(kuò)大經(jīng)營，追求高額利潤，在開發(fā)過程中存在資金、成本、質(zhì)量、市場、稅務(wù)、信用風(fēng)險等，而財務(wù)人員不能系統(tǒng)地對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行事前預(yù)測、事中解決、事后評價。中小房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制、資金管理、稅務(wù)管理等方面不能做到未雨綢繆，一旦出現(xiàn)財務(wù)問題，不能做到及時發(fā)現(xiàn)，化解風(fēng)險；另一方面，財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)時，財務(wù)管理人員未能有效測算、估計風(fēng)險的大小及影響程度，不利于有效的化解風(fēng)險。

（五）企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平不高

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員學(xué)歷較低，知識水平有限，業(yè)務(wù)技能不高，缺乏合同管理、成本管理與財務(wù)監(jiān)控管理方面的知識，不能有效地進(jìn)行投資預(yù)測、資金計劃、稅務(wù)籌劃管理等工作，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理處于混亂狀態(tài)，沒有發(fā)揮財務(wù)管理的作用。究其原因，主要有兩方面：一是由于中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用家族型管理模式，財務(wù)人員大多由自己的親屬擔(dān)任，財務(wù)專業(yè)水平不高，或者是財務(wù)人員沒有從事過房地產(chǎn)行業(yè)的會計經(jīng)驗；二是中小房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)忽視財務(wù)工作，不對外招聘具有地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的高級財務(wù)人員。

三、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的對策

（一）建立一套適合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理體系

財務(wù)管理體系的建立，是進(jìn)行財務(wù)管理工作的前提。中小房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該重視財務(wù)管理工作，認(rèn)清財務(wù)管理在房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作中的作用。財務(wù)管理工作的本質(zhì)是對資本的有效管理，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的最高目標(biāo)，需要企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的密切配合，必須建立一套適合企業(yè)自身特點的財務(wù)管理體系。建立企業(yè)的財務(wù)管理體系，從核算型財務(wù)管理體系向管理型財務(wù)體系轉(zhuǎn)變，為高層決策者提供充足的管理決策信息，保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實行。一是完善投融資管理體系。對每一個擬開發(fā)的項目，認(rèn)真地進(jìn)行投資可行性分析，看是否有能力投資，然后再分析怎樣把項目做好、做成；其次，對于項目運作所需要的資金能否融資，能否低成本的融資，用什么方法融資進(jìn)行分析。二是建立預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期費用、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、借款及利息費用、經(jīng)營收入等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各部門的資金需求和使用匯總編制年度和月度資金收支計劃，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。三是建立業(yè)績評價體系。根據(jù)評價體系分析企業(yè)財務(wù)盈利能力、資產(chǎn)運營能力、償債能力、發(fā)展能力、資本結(jié)構(gòu)、企業(yè)價值、現(xiàn)金實力等評價指標(biāo)，分析企業(yè)自身的情況，預(yù)測企業(yè)的發(fā)展前景。四是健全企業(yè)的財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、實用性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理制度。主要包括設(shè)立專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的對外融資、資金管理、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作；制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。五是建立內(nèi)部審計制度，加強(qiáng)審計監(jiān)督，提高財務(wù)信息的真實性。

（二）加強(qiáng)投資項目財務(wù)可行性分析

房地產(chǎn)投資是一項高風(fēng)險高回報的行業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須對所要投資項目的財務(wù)可行性進(jìn)行分析，以提高企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性，降低投資風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財務(wù)可行性分析要求企業(yè)以財務(wù)預(yù)測為前提，以投資效益為目的，對擬投資項目，從政策、銷售、收益等角度進(jìn)行全面的分析研究，并對其開發(fā)后的盈利情況進(jìn)行預(yù)測，以便最合理地利用資源，達(dá)到房地產(chǎn)投資的預(yù)定目標(biāo)。財務(wù)人員應(yīng)對項目的成本利潤進(jìn)行預(yù)測，做出項目的投資預(yù)算，分析項目運行中可能存在的財務(wù)風(fēng)險，特別是資金管理中的融資風(fēng)險，對項目融資的可行性進(jìn)行系統(tǒng)分析，以免因為政策等原因而面臨融資困難，出現(xiàn)的資金短缺，影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，以避免出現(xiàn)項目投資失誤，造成資金損失。

（三）加強(qiáng)合作開發(fā)力度，提升自有資金比例

當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限的情況下，可通過加強(qiáng)合作，特別是加強(qiáng)和國有大型房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)上市公司合作，借助大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的雄厚資金實力，提升自有資金比例。合作雙方根據(jù)合作合同約定，及時足額地提供自有資金、技術(shù)等方面的合作，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營能力，使企業(yè)開發(fā)過程中擁有足夠的資金支持，提升財務(wù)管理的水平。中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資手段上，主要依靠銀行貸款，但銀行貸款會遇到很多問題，中小房地產(chǎn)公司可根據(jù)需要，采取多種融資模式，以保證企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營。由于受多方面因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按期完成，這就會形成大量的資金占用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金運用管理，保證項目的工程進(jìn)度，加快資金周轉(zhuǎn)。

（四）構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，加強(qiáng)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理

風(fēng)險管控是中小房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展壯大的必要措施，包括從開發(fā)的前期階段對數(shù)據(jù)的及時有效采集，并將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及時轉(zhuǎn)化為財務(wù)數(shù)據(jù)，使財務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤整個開發(fā)過程，實時準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營情況，提示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部風(fēng)險，以及準(zhǔn)確運用財務(wù)管理方法和技術(shù)，科學(xué)測算財務(wù)風(fēng)險大小及其可控程度，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)有效規(guī)避或降低財務(wù)風(fēng)險，形成企業(yè)風(fēng)險管理體系，保證企業(yè)的平穩(wěn)運行，使企業(yè)健康發(fā)展。資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的發(fā)展資源之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用財務(wù)資金監(jiān)控方法，對項目開發(fā)資金流出、流入進(jìn)行前瞻性的預(yù)測，事先對資金需求有計劃的融資，降低財務(wù)成本。對資金做年度和月度資金收支計劃，合理使用資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是其在經(jīng)營管理的關(guān)鍵因素，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用財務(wù)成本管理工具，控制好開發(fā)成本，在項目開發(fā)過程中對前期策劃、工程建設(shè)等進(jìn)行控制，確保開發(fā)成本科學(xué)合理，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占據(jù)有利地位。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理也很重要，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目進(jìn)行稅務(wù)測算、規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)合理，使項目投資獲得最大價值。

（五）提高財務(wù)人員的專業(yè)水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，主要取決于財務(wù)人員的專業(yè)能力。要提高和發(fā)揮出企業(yè)財務(wù)管理的更大作用，就需要提升財務(wù)人員的專業(yè)水平，主要有兩個方面，一是對企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行財務(wù)技能培訓(xùn)，可以通過財務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)內(nèi)部培訓(xùn)等學(xué)習(xí)方式，幫助財務(wù)人員掌握最新的財務(wù)制度和相關(guān)的財務(wù)管理方法；二是對外招聘一些從事過地產(chǎn)行業(yè)，具有專業(yè)職稱的高級財務(wù)人員，帶頭建立一支高素質(zhì)的財務(wù)隊伍，不斷提高財務(wù)人員的專業(yè)技術(shù)水平。

綜上所述，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在當(dāng)前激烈的市場競爭中生存，就必須加大財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中的應(yīng)用。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，分析自身財務(wù)管理存在的問題，并不斷地針對存在的問題提出相應(yīng)的對策，才能使企業(yè)有更好的生存空間；其次，在完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系中，還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)中各個部門的協(xié)調(diào)問題，重視細(xì)節(jié)問題的處理非常重要。

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