王建中 李根

2018年5月24日，由甘肅省產(chǎn)權交易所（以下簡稱“甘交所”）組織的蘭州蘭石集團有限公司所有的蘭州市七里河區(qū)民樂路兩宗土地使用權整體轉讓項目經(jīng)過2小時48分19秒、226輪次激烈競價，最終以17. 5946億元順利成交。成交金額、增值額均創(chuàng)下甘交所操作的企業(yè)存量土地交易新高，也成為甘肅省國有土地二級市場成交價的新標桿，受到全社會的廣泛關注和房地產(chǎn)行業(yè)的矚目。

1 項目亮點

蘭州市七里河區(qū)民樂路原手扶拖拉機廠兩宗土地使用權整體轉讓項目的順利成交具備三個顯著特點：

1.1 高溢價、高增值

該項目成交價較評估值7.6545億元增值9.9401億元，增值率129.86%；較掛牌價13.0946億元溢價4.5億元，溢價率高達34.37%，增值金額為甘交所操作的國有二級土地市場項目之最。

1.2 充分競價、高額成交

該項目無論是掛牌起始價、公告期內咨詢人數(shù)、實地踏勘人數(shù)還是報名參與人數(shù)、網(wǎng)絡競價輪次均創(chuàng)下同類項目新高，最終以17.5946億元成交，成交額以及1600萬元/畝的交易單價均創(chuàng)下蘭州市七里河區(qū)國有二級土地市場新高。

1.3 社會關注度高、反響大

國有建設用地土地交易價格作為房地產(chǎn)價格風向標，引起了社會各界的廣泛關注。而蘭州市固有的“東西狹長、南北靠山、兩山夾一河”的特殊地形，以及人口密集、存量土地稀缺的現(xiàn)狀，造成蘭州市地少人多、可開發(fā)土地極其寶貴、發(fā)展空間受限的嚴峻問題，也間接助推了蘭州的房價，即使在政府出臺了嚴苛的限購措施之后，房價依舊居高不下。本次轉讓標的土地位于蘭州市中心城區(qū)七里河區(qū)，毗鄰蘭州最大的客運中心——蘭州西客站，而蘭州西客站作為中國西部“一帶一路”沿線重要的交通樞紐，周邊地價自然會引起眾多房地產(chǎn)企業(yè)的密切關注、牽動著廣大購房者的心。2項目面臨的困境和挑戰(zhàn)

2.1“曲高和寡”

標的掛牌價高達13.0946億元，單位掛牌價達到了1200萬元/畝，建成后的樓面價達到了5143元/m2，較所在地周邊地價明顯偏高，無形中增加了項目的成交難度。

2.2 標的瑕疵明顯、開發(fā)難度巨大

根據(jù)項目前期實地了解的情況及轉讓方提交的項目資料，該地塊上有正在運行的配電房和電力線路，以及廢棄的熱力管道，需要受讓方按照相關標準自行拆除還建，并承擔由此產(chǎn)牛的相關費用及責任；最為致命的是該地塊的四周均不臨街，只有一處出入口，且出入必須經(jīng)過蘭拖』‘家屬院，與其共用家屬院內部道路；同時，根據(jù)相關規(guī)劃，該地塊南側民樂路未來可能拓寬，北側及地塊中間有規(guī)劃的待建道路，意味著標的實際可利用面積將會縮水，影響開發(fā)商的市場開發(fā)價值。地塊瑕疵明顯，市場預期不佳。

3 實施全流程、托管式服務

3.1 項目掛牌前決策、論證階段

（1）憑借扎根甘肅產(chǎn)權市場二十年來積累的豐富項目運作經(jīng)驗，甘交所派出具有土地交易豐富經(jīng)驗和深厚功底的專業(yè)團隊多次赴轉讓方和標的現(xiàn)場對標的現(xiàn)狀和市場需求進行全面、綜合分析，明確標的優(yōu)勢、瑕疵，為項目擬定多套各有利弊但有針對性、可操作、能把控的交易方案以供選擇，在保持充分溝通的基礎上，結合轉讓方要求對交易方案給出專業(yè)化的建議和意見。

（2）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權交易操作規(guī)則》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，甘交所在審核蘭州蘭石集團有限公司提交的所有資料后，簽署了《產(chǎn)權交易委托合同》，約定將其位于蘭州市七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權項目于4月24日正式掛牌。

（3）在充分了解市場需求的情況下，項目組通過論證分析、內部決策、市場分析、項目論證等環(huán)節(jié)，最終確定用e交易網(wǎng)絡交易平臺進行競價。

3.2項目掛牌期公開交易階段

（1）挖掘價值。在接到項目委托后，甘交所一方面安排項目團隊進行大量、細致的調研，了解市場需求，掌握一線市場的動態(tài)和對土地供應的愿望，結合標的情況挖掘項目價值；另一方面，由分管領導帶領項目團隊前往城建、房管、土地、規(guī)劃、不動產(chǎn)登記中心等多個政府部門進行對接，查詢項目規(guī)劃有無調整、權屬是否明晰、后期開發(fā)有何政策支持，通過實地考察，走訪論證，深度挖掘項目投資價值。

（2）廣泛宣傳。為確保項目的順利成交，充分實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，項目運作團隊在對外信息發(fā)布，面向社會公開推介方面做了大量卓有成效的工作，除了在當?shù)厥∈屑増罂埫?、甘交所及行業(yè)網(wǎng)站上同步推送外，還通過微信公眾號、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、今日頭條、搜房網(wǎng)、省內外商會以及交易所自有投資人數(shù)據(jù)庫精準推介，詳細介紹項目的基本情況、周邊環(huán)境、配套設施以及道路交通等未來發(fā)展規(guī)劃方案，幫助意向競買方充分了解項目優(yōu)勢，進行項目分析判斷，調動廣大投資人參與項目的積極性，為項目圓滿成功奠定了堅實的基礎。

（3）重點推介。項目運作團隊先后前往恒大、保利、碧桂園、中海、萬達、綠地、萬科等國內知名地產(chǎn)商以及天慶、天正、中和等省內知名房企，了解以上重點潛在土地投資人的投資方向、開發(fā)計劃、土地投資資金額度等，通過重點推介、逐一調研，明確了市場需求，根據(jù)需求及時調整項目操作策略和方向，使得推廣更加具有針對性和實效性。

（4）高效組織。在項目運作過程中甘交所嚴格執(zhí)行項目負責人制度，從項目前期、中期到后期各個環(huán)節(jié)全部由專人負責，責任到人，確保項目信息的內外、前后一致，與轉讓方的銜接溝通無縫隙，交易雙方溝通無障礙，從而提高交易效率，降低交易成本。

（5）嚴格保密。為充分保護轉讓方權益，防止圍串標現(xiàn)象發(fā)生，甘交所制定了嚴格的意向受讓人信息保密制度。在意向受讓人報名過程中，投資人通過多方渠道打探其他意向受讓方信息，以期了解對手的底線，給項目的運作帶來極大的隱患和風險。鑒于此，項目組多次召開專項會議，嚴格保密制度、強化保密職責，將報名階段細分為答疑解惑環(huán)節(jié)、領取項目資料環(huán)節(jié)、接收報名資料等環(huán)節(jié)，根據(jù)不同環(huán)節(jié)制定不同的保密措施，專人操作，責任到人。特別是在報名階段后期，甘交所要求財務部門、信息部門、項目實施部門及開戶行所在的銀行四方聯(lián)動，進入“一級預警”狀態(tài)直至項目成交，從而降低了人為因素導致的圍串標風險，確保標的得到充分競價、公平交易。

3.3項目成交后辦理各項手續(xù)階段

項目成交后，甘交所憑借多年來和國土、規(guī)劃、建設、稅務、不動產(chǎn)登記等政府部門業(yè)務往來積累的廣博人脈和協(xié)助辦理各項手續(xù)的豐富經(jīng)驗，為受讓方提供辦理稅務手續(xù)、不動產(chǎn)變更登記、規(guī)劃手續(xù)辦理、土地測繪等服務，推進項目順利完結。通過為交易雙方提供全流程、托管式的服務，甘交所成功打消了各方的顧慮，解決了交易雙方存在的分歧，贏得了廣泛的贊譽。

4 項目成交實現(xiàn)了四方共贏格局

轉讓方：蘭州蘭石集團有限公司作為甘交所長期合作伙伴，多年來在盤活國有資產(chǎn)、引進增量資本方面保持著密切溝通與合作。本次交易在充分競價的前提下，交易結果最大化體現(xiàn)了土地的市場價值，有助于轉讓方減輕企業(yè)負債，輕裝上陣，回收的資金也將用于后續(xù)企業(yè)擴大再生產(chǎn)、新產(chǎn)品開發(fā)等，促進良性循環(huán)。

受讓方：通過甘交所“公平、公正、公開”的交易原則，受讓方對標的情況進行了客觀、專業(yè)、詳實的了解和盡職調查，充分知曉項目瑕疵，對已知和未知風險做到心中有數(shù)、進退有路、論證充分、把控有效。特別是進場交易環(huán)節(jié)，采用網(wǎng)絡競價方式，避免了可能的干擾，極大地減輕了企業(yè)隱形成本。

地方政府：項目的高溢價成交，巨大的土地增值，為緊缺的地方財稅收入助力不少。通過甘交所專業(yè)化的運作，有助于轉讓方企業(yè)緩解資金壓力，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新動能，拉動地方經(jīng)濟良性循環(huán)。同時，受讓方進駐當?shù)厥袌?，也能夠進一步推動蘭州市重大項目建設，社會效應明顯。

甘交所：得到了交易雙方的一致肯定，在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場樹立了自己的專業(yè)形象，為全省國有二級土地市場高增值、高溢價運作積累了寶貴的經(jīng)驗，同時，極大的提升了甘交所專業(yè)團隊的能力、水平，也提高了甘交所的業(yè)績和收入。

此次七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權轉讓項目順利成交，再次印證了國有資產(chǎn)在交易所的組織下，通過進場交易方式，是實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的可靠途徑，產(chǎn)權市場“公開、公平、公正”的運作模式也將有力促進國有資產(chǎn)最大限度回歸市場價值。

5 助力健全國有二級土地市場，成為全省行業(yè)的主導

黨的十九大報告指出，經(jīng)濟體制改革必須以完善產(chǎn)權制度和要素市場化配置為重點，實現(xiàn)產(chǎn)權有效激勵、要素自由流動、價格反應靈活、競爭公平有序。全面貫徹落實黨的十九大精神，具體到土地市場來看，就必須以促進土地要素流通為核心，努力降低土地交易成本，切實發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用?；诖?，三年來，甘交所以國家不斷完善國有二級土地市場的歷史機遇為抓手，主動出擊，提前布局，努力探索，逐步完善，取得了顯著的成效，既盤活了省屬國有企業(yè)的存量土地，為企業(yè)發(fā)展解決了資金困難，也為地方政府的財稅增長貢獻了力量。

截至2018年6月，甘交所共完成各類土地交易項目150余宗，成交金額130多億元。項目遍布蘭州、天水、定西、平?jīng)觥㈦]南、金昌、臨夏、白銀、武威、甘南及蘭州新區(qū)等地。其中不乏出現(xiàn)了一些經(jīng)典案例：

2015年11月8日，蘭石集團老廠區(qū)25#地塊土地使用權項目以9. 24億元成交。

2016年10月12日，甘肅省物產(chǎn)集團西客站北廣場土地轉讓項目以14. 52億元成交。

2017年2月24日，蘭州國器裝備制造集團有限公司擁有的原蘭州水泵總廠原址土地使用權及地上附著物項目以12. 14億元成交。

2017年8月14日，由甘交所組織的甘肅祁連山水泥集團股份有限公司安寧一宗國有土地使用權轉讓項目以2. 64億元順利成交，較賬面值828. 56萬元增值2.55715億元，增值率3086. 48%；較評估值1922. 46萬元增值2.4477億元，增值率1273. 24%；較掛牌價8000萬元溢價1. 84億元，溢價率230%。

2018年4月18日，由甘交所組織的蘭州市西固區(qū)玉門街486號的7宗土地使用權整體轉讓項目以11. 14億元順利成交，該項目較評估值6.91億元增值4. 23億元，增值率61.31%；較掛牌價7.8億元溢價3. 34億元，溢價率42.82%。

甘交所憑借豐富的土地項目運作經(jīng)驗和專業(yè)團隊，通過市場化手段為甘肅省多宗國有土地流轉尋找到合格、優(yōu)質的投資人，多宗項目增值率超過50%，專業(yè)化運作得到了社會各界的一致認可。

未來，甘交所將繼續(xù)嚴格按照相關法律法規(guī)，進一步提升服務水平，依托土地資源流轉平臺，切實做好國有一級市場土地出讓和國有二級市場存量土地轉讓工作，助力地方經(jīng)濟發(fā)展。