葉檀

中國(guó)歷史上最重大的改革，都是土改，這一輪的改革重點(diǎn)，土改加城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是中國(guó)進(jìn)入工業(yè)社會(huì)之后興起的。3月13日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，今年要全面放寬城市落戶條件，2018年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人。我們從三個(gè)方面解讀，跟中國(guó)的土改、戶籍改革、城市發(fā)展、房地產(chǎn)，全部相關(guān)。

第一，發(fā)改委通知非常明確，提升城鎮(zhèn)化比例主攻方向是中小城市和建制鎮(zhèn)。中小城市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新脊梁。到2020年，落實(shí)1億非戶籍人口在城市落戶方案，加快戶籍制度改革落地步伐。其中，中小城市和建制鎮(zhèn)全面放開(kāi)落戶限制；大城市要放低落戶門檻，超大城市和特大城市要區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件；同時(shí)，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。中小城市和建制鎮(zhèn)落戶最容易。早在2014年7月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的通知就說(shuō)，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。在縣級(jí)市市區(qū)、縣人民政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口。中小城市規(guī)模拓展比大城市快，大城市住宅用地增速慢，中小城市用地增速快，這就是大趨勢(shì)。

2017年12月28日，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院在京發(fā)布《全國(guó)城鎮(zhèn)土地利用數(shù)據(jù)匯總成果》，顯示城鎮(zhèn)土地面積增速總體呈放緩趨勢(shì)。報(bào)告覆蓋全國(guó)698個(gè)城市、18883個(gè)建制鎮(zhèn)自2009年至2016年的城鎮(zhèn)各類土地利用數(shù)據(jù)。

從2009到2016年，中、西部地區(qū)的城鎮(zhèn)住宅用地年均增幅介于5%、6%之間，大于東部、東北部地區(qū)的年均增幅，住宅用地的年均增幅呈現(xiàn)出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。農(nóng)村大規(guī)模拆遷，城鎮(zhèn)化加快。

你所在的城市是小城市還是大城市？按照國(guó)務(wù)院最新標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，將城市劃分為五類七檔：城區(qū)常住人口50萬(wàn)以下的城市為小城市，其中20萬(wàn)以上50萬(wàn)以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬(wàn)以下的城市為Ⅱ型小城市。50萬(wàn)以上100萬(wàn)以下的城市為中等城市。100萬(wàn)以上500萬(wàn)以下的城市為大城市，其中300萬(wàn)以上500萬(wàn)以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬(wàn)以上300萬(wàn)以下的城市為Ⅱ型大城市。500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的為特大城市；1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，到2015年，有85個(gè)城市的城區(qū)人口超過(guò)了100萬(wàn)大關(guān)，有36個(gè)城市超過(guò)了200萬(wàn)大關(guān)。突破1000萬(wàn)大關(guān)的超大城市為北上廣深四大一線城市；介于500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間的有天津、重慶、武漢、南京、成都、杭州、鄭州和沈陽(yáng)8個(gè)。中國(guó)超大城市和特大城市共有12個(gè)。這12個(gè)城市要“區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件”，換句話說(shuō)，這些特大超大城市落戶的重點(diǎn)在新城區(qū)。其他大城市，不積分，有條件的，降低社保年限要求。

第二，上海、北京這些超大城市，常住人口在減少，要落戶很難。這些城市改革的租售同權(quán)，而且，率先消滅農(nóng)村居民了。3月14日，上海有個(gè)重要的戶籍政策，被市場(chǎng)嚴(yán)重忽略了。上海公安公布《上海市常住戶口管理規(guī)定》，明確房產(chǎn)交易后，現(xiàn)權(quán)利人或者承租人申請(qǐng)將房屋內(nèi)原有戶口遷出，房屋所在地公安派出所對(duì)拒不遷出或者無(wú)法通知的可以直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶?！兑?guī)定》第二十九條明確，本市常住戶口居民依法取得房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)或者公有居住房屋承租權(quán)的，可以將戶口遷入該房屋所在地址。你是租客？沒(méi)關(guān)系，可以把戶口遷入承租房，房東呢，拜托把戶口遷出去，遷到公共戶。這不就是租售同權(quán)的第一步嗎？

第三，以后農(nóng)業(yè)戶口越來(lái)越少，土地改革自然完成，什么宅基地、承包地，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)變性質(zhì)，估計(jì)三代之內(nèi)沒(méi)農(nóng)業(yè)戶口。2016年9月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，指出促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。站立潮頭的城市是上海，可上海太低調(diào)，就是不說(shuō)。2016年3月25號(hào)，上海市政府發(fā)布文件，宣布將取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶口登記制度。上海這種做法，把農(nóng)民、土地問(wèn)題消滅于無(wú)形。等這一代擁有農(nóng)業(yè)戶口的老人過(guò)世，就沒(méi)有農(nóng)民、市民之分了。既然大家是居民，憑什么要給這類居民承包地，給那類居民宅基地？現(xiàn)有的土地使用權(quán)怎么辦？遺產(chǎn)傳承。土地確權(quán)以后，土地可以作為農(nóng)民的遺產(chǎn)，傳給下一代，新的戶口政策證明了這一點(diǎn)?；蛘?，像廣州的有些城中村一樣，入股、分紅。一兩代人之內(nèi)，土地問(wèn)題解決了，城市擴(kuò)張了，租售同權(quán)完成了。估計(jì)三代之內(nèi)，中國(guó)戶籍改革、土地改革統(tǒng)統(tǒng)完成。