王旭寧 趙佳鑫

摘 要：隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的出臺，近兩年石家莊房地產(chǎn)價格快速上漲，高額的房價已經(jīng)成為了影響石家莊人民生活質(zhì)量的一個重要因素，本文以石家莊房地產(chǎn)價格為研究對象，分析石家莊房地產(chǎn)價格快速上漲的原因，同時提出自己的對策建議，具有一定的研究意義和價值。

關(guān)鍵詞：石家莊；房地產(chǎn)；價格；上漲

近年來，石家莊市GDP增速在7%以上，服務(wù)業(yè)近三年超過了工業(yè)的貢獻值，石家莊市正在努力變成一個服務(wù)性的城市，未來要變成現(xiàn)代化省會城市，那么服務(wù)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。當(dāng)前，石家莊房地產(chǎn)市場所采取的一系列嚴(yán)厲整頓措施是政府從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革角度推動全市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的有效舉措，旨在加速房地產(chǎn)項目的優(yōu)勝劣汰和推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將極大地有利于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期良性發(fā)展。接下來，我們從該市房地產(chǎn)價格前幾年快速上漲的原因以及應(yīng)對措施建議方面來進行探析。

一、石家莊房地產(chǎn)價格快速上漲原因

（一）寬松的資金面。2016年寬松的貨幣政策以及信貸政策是石家莊房地產(chǎn)價格以及成交量創(chuàng)歷史新高的重要原因。尤其是購房者獲得住房貸款比較方便，有利于使住房需求進一步釋放。

根據(jù)石家莊市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年石家莊市金融機構(gòu)月末存款余額為11077.9億元，相對于2016年年初增加1277.8億元；2016年石家莊市金融機構(gòu)月末貸款余額為7175.9億元，相對于2016年年初增加1054.8億元。其中，石家莊金融機構(gòu)共發(fā)放住戶貸款452億元，與2015年全年相比上升了61.4%；以個人住房貸款為主的住戶中長期貸款為481億元，比2015年全年上升101.3%。

（二）土地成本上漲帶動房地產(chǎn)價格上漲。

開發(fā)成本是決定房價的一個重要因素。商品房的開發(fā)成本基本上包括管理費用、土地成本、建筑安裝成本、各類稅金以及附加等幾個部分。其中地價一般占總房屋成本的40%左右，其他幾個部分在近幾年價格變動不大，然而石家莊的土地價格上升明顯。土地是稀缺資源，政府限制土地供應(yīng)，土地供應(yīng)不足，在市場供求規(guī)律的作用下，土地價格的必然升高，土地價格上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本隨之上升，結(jié)果是房地產(chǎn)價格上升。2016年石家莊市土地出讓總價達到313.2億元，與2015年相比增長了61.2%，土地平均成交價格為529萬/畝，其中裕華區(qū)土地平均成交價格為594萬/畝，橋西區(qū)土地平均成交價格為724萬/畝，新華區(qū)土地成交價格為543萬/畝，長安區(qū)土地平均成交價格為653萬/畝，高新開發(fā)區(qū)土地平均成交價格為225萬/畝，正定新區(qū)的土地平均成交價格為264萬/畝。土地市場上出現(xiàn)了單價和新總價地王。由此可見，石家莊市土地價格上漲是房地產(chǎn)價格上漲的一個重要原因。

（三）石家莊本身作為省會城市房價起點就很低。

石家莊作為河北省的省會，擁有相對比較多的教育資源、醫(yī)療資源，尤其是近幾年發(fā)展很快，然而與周圍的其他幾個省會城市甚至與并不是省會的唐山市相比，房價仍處于相對低位，2016年石家莊房價的快速上漲，石家莊房地產(chǎn)價格本身較低也是其中重要原因之一。

（四）市政配套設(shè)施的完善

在京津冀一體化，石家莊三年大變樣的背景下，石家莊作為河北省的省會各個方面快速發(fā)展，市政配套設(shè)施逐步完善，高鐵開通，商圈林立，地鐵修建，大型公園修建，在石家莊的生活品質(zhì)上升，靠近這些市政配套設(shè)施的房地產(chǎn)價格難免不會上升。

（五）改善性需求以及投資需求推動房價上漲

隨著人們收入的增加，生活水平的提高，二胎政策的放開，改善居住條件也是人們的一個重要需求，一些上班族將面積較小的二手房賣出，同時買入面積較大的商品房，來改善生活質(zhì)量；另外在現(xiàn)階段，由于缺乏合理的投資渠道和比較保值的理財方式，購買房地產(chǎn)成為一個比較理想的投資渠道，在石家莊擁有兩套房甚至三套房的家庭的比重也在增加，改善性需求以及投資需求成為推動房價上漲的重要因素。

二、石家莊房地產(chǎn)展望以及對策建議

（一）政策部署松弛有度，以緊為主。

展望石家莊房地產(chǎn)市場，政策的出臺值得我們關(guān)注，2017年石家莊發(fā)布了收緊了樓市的措施，《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》規(guī)定：首套房貸款首付比例不得低于房地產(chǎn)價格的30%；二套房首付比例不得低于40%；非本市戶籍居民暫時不得購買二套房等系列措施，適用范圍為裕華區(qū)、長安區(qū)、新華區(qū)、橋西區(qū)和高新開發(fā)區(qū)。值得關(guān)注的是欒城、藁城、鹿泉、正定等四區(qū)，并不在限購范圍之內(nèi)，原因可能是2016年石家莊五大主城區(qū)去庫存任務(wù)基本完成，政府希望將購房者的需求轉(zhuǎn)移至偏遠城區(qū)，從某種程度上市場也間接肯定了石家莊主城區(qū)土地的價值。在未來一段時間內(nèi)，被限購五大主城區(qū)商品房的交易量會大量減少，房價可能會小幅緩慢上漲，但二環(huán)內(nèi)房價下降是小概率事件，石家莊的房地產(chǎn)市場也需要一定的時間才有可能回暖，限購之后，偏遠四區(qū)的房價上漲之后，石家莊五大主城區(qū)的房地產(chǎn)價格可能還會有一波上漲行情。從近期的政策可以看出，一方面政府希望保證居民合理的自住需求，限制投資性購房需求。另一方面政府希望通過維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，通過房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮來引進民間資本，以求帶動石家莊經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）短期房價漲幅放緩，長期房價穩(wěn)中有升。

2016年中央經(jīng)濟工作會議指出：既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房價出現(xiàn)大起大落，石家莊2017年的房價走勢比較明確，在短期內(nèi)房價的漲幅會放緩，但是從中長期來看，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升是大概率事件。短期石家莊房價漲幅放緩的原因如下：

第一，石家莊雖然不屬于政府圈定的一線城市，但是石家莊已經(jīng)被納入到近期房價漲幅過快的城市，但是石家莊的房地產(chǎn)價格依然面臨很大的調(diào)控壓力。石家莊的調(diào)控動作體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一些政策措施，一方面，通過政府行政干預(yù)商品房的預(yù)售價格，對商品房價格進行直接控制，努力抑制房地產(chǎn)價格過快增長；另一方面，石家莊加大控制商品房預(yù)售手續(xù)的力度，通過合理搭配高低商品房項目，使商品房的月平均價格保持在一個合理的范圍。

第二，受石家莊限購等一系列政策措施的影響，石家莊房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)大幅減少，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場有價無量的現(xiàn)象；在某些地區(qū)一定程度上出現(xiàn)了商品房斷供的現(xiàn)象。在交易量減少的情況下，石家莊房價上漲的速度大大的放緩。從目前來看，石家莊房地產(chǎn)目前的局面在未來一段時間內(nèi)會持續(xù)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)競爭合作加劇。

2016年，購房者恐慌情緒明顯，在寬松的信貸政策和資金的作用下，購房者的需求在一定程度是釋放；尤其是2016年第三季度房地產(chǎn)價格快速上漲，購房者和房地產(chǎn)企業(yè)存在信息不對稱，購房者“羊群效應(yīng)”的心態(tài)不斷上升。2017年之后，中國人民銀行開始收緊貨幣市場流動性，提高逆回購利率和MLF（中期借貸便利），2016年寬松的資金面一去不復(fù)返，購房需求在一定程度上得到抑制。對于開發(fā)商來說，企業(yè)運營成本上升，如何使消費者接受商品房的價格是開發(fā)商需要思考的一個重要問題。

值得一提的是，2017年3月份萬科作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正式入住石家莊，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨更多的競爭和挑戰(zhàn)，而購房者的心態(tài)漸漸趨于理性，購房者除了在考慮高額的房價之外，更多的也會考慮商品房的質(zhì)量和性價比，這需要開發(fā)商和房地產(chǎn)市場調(diào)整后心態(tài)，在注重房地產(chǎn)價格的同時更需要重視商品房的品質(zhì)，切實滿足購房者的各種需求，提高商品房的質(zhì)量，實現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展的同時，將房價維持在合理的范圍內(nèi)。

總而言之，石家莊房價近年來上漲、回落的原因有很多，主要有如下幾方面：資金面的寬松；土地成本價格上漲的帶動；作為省會房價的低起點；市政配套設(shè)施的逐漸完善；改善居住條件以及投資的需求等多方面的原因。針對這些原因，政府應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場出臺相應(yīng)政策，對此我們提出以下建議：政府策部署宜松弛有度，以緊為主。而展望石家莊的房地產(chǎn)市場，短期房價漲幅放緩，長期房價穩(wěn)中有升；而房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大壓力，之間的競爭與合作也將加劇。

參考文獻

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作者簡介

王旭寧（1993.10—），男，漢族，河北邢臺人，金融碩士在讀，單位：河北師范大學(xué)商學(xué)院金融專業(yè)，單位郵編：050000，研究方向：金融統(tǒng)計。

趙佳鑫（1991.09—），女，漢族，河北邯鄲人，統(tǒng)計碩士在讀，單位：河北師范大學(xué)商學(xué)院統(tǒng)計專業(yè)，單位郵編：050000，研究方向：金融統(tǒng)計。

（作者單位：河北師范大學(xué)）