邵萍

股市蕭條，互金亂象頻出，匯市債市皆不穩(wěn)，唯獨(dú)樓市“鶴立雞群”，昂首闊步前行。何以堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”原則與定位，樓市調(diào)控成為主流。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道稱，截至今年上半年，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。1—6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，包含限購(gòu)政策135條、限貸政策176條，51個(gè)城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅摺?/p>

值得注意的是，此番調(diào)控，從調(diào)控手段來(lái)看，更加多元化，因城施策明顯；從調(diào)控城市來(lái)看，2017年調(diào)控主要集中在一二線城市，今年開(kāi)始逐漸向三四線轉(zhuǎn)移，過(guò)去沒(méi)有調(diào)控的城市逐漸加碼升級(jí)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，由政策調(diào)控的范圍大部分在一二線城市，對(duì)三四線城市的調(diào)控依舊不夠，導(dǎo)致在上半年三四線樓市表現(xiàn)火熱，而下半年的樓市調(diào)控將會(huì)對(duì)三四線城市進(jìn)一步收緊，未來(lái)樓市距離房住不炒的目標(biāo)將越來(lái)越近。

給樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”

2018年上半年，樓市調(diào)控再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。6月份以來(lái)，西安、長(zhǎng)沙、武漢等地調(diào)控政策的相繼出爐無(wú)疑給高溫不減的樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”。

6月24日，西安發(fā)布樓市新政，通知明確：樓盤準(zhǔn)售房源50%面向剛需家庭、購(gòu)房登記在統(tǒng)一平臺(tái)進(jìn)行、每次只能登記一個(gè)樓盤。通知進(jìn)一步提高限購(gòu)門檻，在全市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）。

6月25日，長(zhǎng)沙市打響“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”，推出4年限售、暫停企業(yè)購(gòu)房新政。當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)?！锻ㄖ窂南拶?gòu)、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，通過(guò)多措并舉，形成政策疊加，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨之，在6月26目，杭州也宣布限制企業(yè)購(gòu)房。

6月28日，武漢市房管局根據(jù)市場(chǎng)需求研究，逐步擴(kuò)大首套房?jī)?yōu)先選房比例。根據(jù)正式印發(fā)的《操作規(guī)程》，第一，申購(gòu)者需3年內(nèi)無(wú)住房交易記錄；第二，開(kāi)發(fā)商收資料時(shí)間不少于48小時(shí)；第三，首次開(kāi)盤房源及順序均需公證搖號(hào)；第四，開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者違規(guī)都將受處罰。

多位專家表示，要從土地、金融、財(cái)稅、多層次住房供給體系、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面繼續(xù)綜合施策，建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

很顯然，新一輪樓市周期已然來(lái)臨。

因城施策、分類調(diào)控較為明顯

值得注意的是，上半年的調(diào)控內(nèi)容已經(jīng)不僅僅局限于簡(jiǎn)單地限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸，其因城施策和分類調(diào)控特征較為明顯，手段也更加多元化。

在搖號(hào)政策方面，繼南京比如在限購(gòu)政策上，今年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱通知），其中針對(duì)非云南省戶籍人士購(gòu)房出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策。從區(qū)域上來(lái)看，《通知》明確，在昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi)l套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區(qū)域內(nèi)無(wú)住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購(gòu)l套新建商品住房。

在限價(jià)政策上，威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)商品房銷售管理的通知》，通知要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)須在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)，面向社會(huì)一次性公開(kāi)全部房源及售價(jià)，一房一價(jià)，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)；昆明要求新房預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整，且在12個(gè)月內(nèi)合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過(guò)6%。

在限貸方面，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示2018年4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全國(guó)二套房貸款平均利率為5.91%。長(zhǎng)沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，從全國(guó)房貸平均利率水平來(lái)看，南京地區(qū)房貸利率處于較高水平。

在搖號(hào)政策上，繼去年上海、長(zhǎng)沙、成都等城市率先出臺(tái)新房銷售搖號(hào)政策后，2018年3月起，武漢、西安、杭州、福州和青島高新區(qū)等地也相繼加入搖號(hào)隊(duì)列。

囿于“人才引進(jìn)”二三線城市調(diào)控效果一般

在此輪調(diào)控的影響下，房?jī)r(jià)開(kāi)始趨于平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，總體來(lái)看，6月份，一線城市商品住宅銷售價(jià)格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢(shì)頭得到抑制。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2018年6月份發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況可見(jiàn)，6月70大中城市超過(guò)一半以上的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超1%。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。

不過(guò)，具體來(lái)看，北上深等熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控效果比較明顯，而一些二三線城市，依舊上漲明顯，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、海口漲幅更是超過(guò)3%，分別環(huán)比上漲3 2%、3.3%、3.6%、3.9%。此外，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市商品房銷售面積占比超過(guò)六成。四川南充、貴州遵義等三四線城市連續(xù)多月房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，二三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，一是源于“人才引進(jìn)”策略的實(shí)施，比如西安、長(zhǎng)沙等地二三線城市大力推行“人才引進(jìn)”策略，使人才落戶門檻降低，導(dǎo)致了短期涌人大量人口，剛需群體擴(kuò)大，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)階段性上漲；二是政策對(duì)于三四線城市的調(diào)控政策依舊相對(duì)寬松，由此便承接了房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的溢出，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。

“棚改”將被一刀切？三四線城市急了

只是，當(dāng)“棚改貨幣化”全部退出后，三四線城市的房?jī)r(jià)或許就沒(méi)那么“傲嬌”了！

7月12日，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財(cái)政部召開(kāi)工作會(huì)議談到棚改時(shí)表示，將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

暫且不論棚改貨幣是否將會(huì)“一刀切”，從過(guò)往的數(shù)據(jù)可以看到，棚改貨幣化安置中所誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，對(duì)三四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)起到了助推作用。統(tǒng)計(jì)顯示，2016-2017年，三四線城市棚改貨幣化安置，分別拉動(dòng)商品房銷售面積1.4億平和1.8億平，占銷售面積的15%和17%。整體而言，貨幣化安置過(guò)程中，僅有小部分安置的資金沒(méi)有流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中信證券研究部指出，棚改貨幣化安置釋放了三四線城市改善型需求，PSL的抵押補(bǔ)充貸款溢出效應(yīng)，也間接拉動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上升。

所以，有專家也表示，“近三年三四線城市的房?jī)r(jià)暴漲，主要源于棚改貨幣政策。一旦棚改貨幣政策完全退出，三四線城市房?jī)r(jià)大概率會(huì)逐步回落。”