蔡娃琦

摘 要：REITs是房地產(chǎn)為了融資而出現(xiàn)的一種新的方式，它是在取得收益的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的一種創(chuàng)新，也就是所說(shuō)的房地產(chǎn)投資信托基金。將REITs運(yùn)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)需要建立對(duì)應(yīng)的法律規(guī)章制度，但是目前與之相配套的制度很少，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)在引進(jìn)REITs的過(guò)程中遇到了很多的制度阻礙，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)需要加快創(chuàng)新促進(jìn)其向健全化方向發(fā)展。本篇文章將對(duì)REITs展開(kāi)分析，了解其存在的制度障礙，并對(duì)應(yīng)的提出相關(guān)創(chuàng)造的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；REITs引進(jìn)；制度障礙；創(chuàng)新

在中國(guó)房地產(chǎn)引進(jìn)REITs的過(guò)程中，香港領(lǐng)匯在2014年籌資2百多億港元發(fā)行成功，一方面這個(gè)REITs項(xiàng)目受到全球了全球的關(guān)注，另一方面為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資創(chuàng)造了新的渠道。這一項(xiàng)目之后，中國(guó)的證券監(jiān)督管理部門(mén)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)始重視REITs的作用，并且就其引進(jìn)的可能性展開(kāi)了研究。然而REITS并不是本身就可以帶來(lái)利益，它需要法律嚴(yán)格的制約，因?yàn)闆](méi)有配套法律制度體系，引進(jìn)過(guò)程有很大的制度阻礙，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)重視制度的設(shè)計(jì)，創(chuàng)新此金融工具。

一、對(duì)REITs特點(diǎn)的分析

REITs是一種信托基金。一般依靠公司或者是信投機(jī)構(gòu)，通過(guò)發(fā)行股份或者受益憑證來(lái)收集投資資金，它有專(zhuān)門(mén)組織進(jìn)行基金托管，同時(shí)也設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的投資組織為房地產(chǎn)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)監(jiān)管，然后根據(jù)所獲的綜合收益來(lái)為投資者分配比例收益，一般投資者可以享受稅收優(yōu)惠。單從概念來(lái)說(shuō)，REITs本質(zhì)上是向社會(huì)大眾展開(kāi)資金募集，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的組織進(jìn)行投資管理，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種基金，它有以下幾種特點(diǎn)：

（一）集合投資

對(duì)REITs進(jìn)行研究可以知道，其中心思想是將房地產(chǎn)證券化，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)中規(guī)模比較大并且流動(dòng)性較差的投資，使其成為一種較小并且分散的證券資產(chǎn)。對(duì)于很多中小投資者來(lái)說(shuō)，這種方式能夠降低對(duì)房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門(mén)檻，而且也擴(kuò)寬了房地產(chǎn)融資的途徑，提高資金的流動(dòng)。

（二）投機(jī)行為被嚴(yán)格約束

房地產(chǎn)是REITs的核心經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，所以投機(jī)性的行為被嚴(yán)格的約束。在有些地區(qū)的法律中提出，房地產(chǎn)通過(guò)REITs進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，假如對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)擁有的時(shí)間少于最低的時(shí)間限制，那么這個(gè)行為就要相應(yīng)的征收稅費(fèi)。

（三）稅收具有透明性

在一切約束條件滿足的情況下，REITs的稅收可以看作具有透明性。也就是說(shuō)對(duì)于REITs這一方面的應(yīng)稅收入不用再進(jìn)行納稅，在應(yīng)稅收入分配之后，投資REITs的成員可以參照個(gè)人的稅率進(jìn)行自主進(jìn)行納稅。恰好是這種稅收中性化的位置，促使REITs能夠模仿相關(guān)組織或者是個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行直接的投資，體現(xiàn)出優(yōu)越性，受到更多投資者的關(guān)注。

二、REITs在中國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r概述

REITs最早是在美國(guó)創(chuàng)立的，之后被世界上很多的國(guó)家引入并且取得了一定的成果，所以REITs在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引入并不是一個(gè)新鮮的事物。但是自香港REITs項(xiàng)目取得成績(jī)并且中國(guó)開(kāi)始研究其引入可能性，到目前為止僅僅聽(tīng)到聲音卻沒(méi)有實(shí)際取得效果。中國(guó)還沒(méi)有創(chuàng)立標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品，有的僅僅只是和標(biāo)準(zhǔn)REITs相似的類(lèi)REITs產(chǎn)品。盡管REITs非常適合進(jìn)行投資并且可以作為一種持續(xù)獲取收益的工具，但是在中國(guó)市場(chǎng)上，每一次“類(lèi)REITs”產(chǎn)品的使用并沒(méi)有引起很大的波動(dòng)，之后發(fā)展中便沒(méi)有任何作為，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展是不利的。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引進(jìn)REITS的制度障礙

（一）沒(méi)有確切的法律主體地位

對(duì)于投資公司引入REITs目前在我國(guó)的公司法中并沒(méi)有明確提出其法律地位，與之相關(guān)的法律條文也沒(méi)有。從當(dāng)下所處的法律環(huán)境來(lái)看，確定法律地位并不容易。如果選擇在公司法中明確地位，則需要交由人大來(lái)對(duì)公司法重新修改，這要經(jīng)過(guò)很多的流程，并且也要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)審閱和實(shí)行；如果采用規(guī)避當(dāng)下法律監(jiān)管的方式則需要進(jìn)行復(fù)雜規(guī)模的交易，這需要花費(fèi)較多的資金，制度規(guī)范的成本就會(huì)大幅提高。所以，就目前的法律環(huán)境來(lái)說(shuō)，REITs在本質(zhì)上獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)是非常困難的，需要依靠信托來(lái)確定其法律地位。

（二）得不到信托法律支持

當(dāng)下中國(guó)采用的信托法律最基本的規(guī)定是一物一權(quán)，所以雙重所有權(quán)原則在我國(guó)法律環(huán)境中并不可行。而且在信托法律中對(duì)集合資金募集有所限制，此外不動(dòng)產(chǎn)信托并沒(méi)有建立相關(guān)的登記制度，多種情況的制約促使REITs在發(fā)展中受到了法律制度的嚴(yán)重阻礙。

（三）稅收政策和房地產(chǎn)法規(guī)的約束

在關(guān)于REITs產(chǎn)品模式的組建中，許多的項(xiàng)目需要進(jìn)行重組，而且一些底層的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)會(huì)遭受分離。就目前我國(guó)的稅收環(huán)境來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的重組過(guò)程中會(huì)牽涉到各種稅收，比如土地增值稅、企業(yè)所得稅等，而且一些項(xiàng)目需要進(jìn)行雙重征稅。這些內(nèi)容無(wú)法得到確切的稅收優(yōu)化政策，所以REITs產(chǎn)品在運(yùn)用中會(huì)受到來(lái)自稅收政策的阻礙。此外就是來(lái)自房地產(chǎn)法規(guī)的約束，一方面法規(guī)對(duì)債券型的融資模式并不給予很好的支持，另一方面，由于房地產(chǎn)需要登記的流程和內(nèi)容比較多，所有在法律法規(guī)上還沒(méi)有全面的監(jiān)管系統(tǒng)。

（四）市場(chǎng)環(huán)境形成的阻礙

在國(guó)內(nèi)，銀監(jiān)會(huì)是信托的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，證監(jiān)會(huì)是證券投資基金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這種情況導(dǎo)致REITs沒(méi)有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，所以很可能產(chǎn)生多頭監(jiān)管的現(xiàn)象，由于多個(gè)機(jī)構(gòu)存在導(dǎo)致其協(xié)調(diào)困難，發(fā)展嚴(yán)重受阻。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，要投資一項(xiàng)產(chǎn)品，需要對(duì)其信用評(píng)級(jí)進(jìn)行了解，但是當(dāng)下存在的類(lèi)REITs產(chǎn)品，很多吸引投資者的方式是依靠預(yù)期收益率，能夠真實(shí)給予確保性計(jì)劃的非常少。從當(dāng)前法律環(huán)境來(lái)說(shuō)，相關(guān)的規(guī)章制度暫且不能夠?qū)EITs做出信用評(píng)級(jí)，這導(dǎo)致了REITs不能盡快的發(fā)展。

四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引進(jìn)REITs的創(chuàng)新策略

（一）發(fā)展抵押型REITs

通過(guò)研究國(guó)際上對(duì)REITs的利用，可以發(fā)現(xiàn)REITs能夠大力發(fā)展的其中一個(gè)動(dòng)力是稅收政策的優(yōu)惠。盡管?chē)?guó)際上主要發(fā)展的是權(quán)益型的REITs，但是分析我國(guó)的政策制度可以知道，REITs在國(guó)內(nèi)面臨著沒(méi)有稅收政策優(yōu)惠以及雙重征稅的制度阻礙，在短期內(nèi)要想發(fā)展權(quán)益型REITs非常困難，因?yàn)榇嬖诓黄ヅ涞恼吆褪袌?chǎng)環(huán)境。對(duì)比權(quán)益型REITs，抵押型的REITs在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中更容易使用。房地產(chǎn)公司應(yīng)該和國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)想聯(lián)系建立抵押型REITs，自主進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此外可以擴(kuò)寬企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中資金的來(lái)源途徑，依靠稅收的便利性對(duì)融資的成本進(jìn)行降低。

（二）REITs模式和PPP結(jié)合發(fā)展

在法律制度上，REITs模式發(fā)展受到了約束，所以在短期法律制度無(wú)法做出改變的環(huán)境下，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs和PPP相結(jié)合能夠取得突破性的效果。一方面這兩種方式在特點(diǎn)上能夠很好的契合，而且有著共同的目標(biāo)。另一方面政策制度在不斷頒發(fā)，促使這兩種方式的能夠聯(lián)合發(fā)展。PPP項(xiàng)目中包含了很多的政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，包括交通運(yùn)輸、能源發(fā)展等，它們?cè)凇安粍?dòng)產(chǎn)物業(yè)”的范圍之內(nèi)，當(dāng)然也是REITs要進(jìn)行投資的項(xiàng)目范圍。兩者相似的內(nèi)容還有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管控。PPP方式注重明確風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，然后根據(jù)“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的理念執(zhí)行；REITs則注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行隔離，最大程度的保障投資人能夠獲取應(yīng)當(dāng)?shù)睦妗＞湍壳皝?lái)看，國(guó)內(nèi)PPP項(xiàng)目和REITs發(fā)展的水平基本相似，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs和PPP聯(lián)合發(fā)展，會(huì)成為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)一個(gè)創(chuàng)新的方式。

結(jié)語(yǔ)

將REITs引入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大的作用，它可以集合投資并且稅收具有透明性，但是投機(jī)行為被嚴(yán)格的約束。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)往往存在的是類(lèi)REITs產(chǎn)品，由于無(wú)法在法律上明確其主體地位、稅收政策和房地產(chǎn)法規(guī)有所約束、信托法律不支持等制度因素的存在，嚴(yán)重的阻礙了中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)REITs的引入發(fā)展。所以需要企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，在相關(guān)法律制度未改變之前，發(fā)展抵押型REITs，和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。此外將REITs模式和PPP結(jié)合發(fā)展。相信今后REITs將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力。

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