李智慧

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)在近年來發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度也相對(duì)增加較大，住房需求雖然對(duì)于普通百姓而言為剛性需求，但是目前大部分百姓難以承受高房?jī)r(jià)環(huán)境下的購(gòu)房壓力，國(guó)家和政府重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于人民生活產(chǎn)生的影響，積極出臺(tái)房貸新政策穩(wěn)定市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)，保證人民購(gòu)房的剛性需求能夠滿足，本文將對(duì)國(guó)家推行房貸新政在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房貸新政；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；影響；影響分析

1 推行房貸新政的原因分析

第一，投機(jī)性和投資性購(gòu)房者數(shù)量較大。我國(guó)房?jī)r(jià)在2009年經(jīng)歷了大幅度的上漲，這次上漲令部分投資者意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)利益空間巨大，加上銀行房貸寬松的政策導(dǎo)致一大批帶有投機(jī)性或者投資性的購(gòu)房者大量涌入，進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。第二，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。隨著房?jī)r(jià)上漲幅度越來越高，房?jī)r(jià)與個(gè)人收入的比值也越來越大，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)超世界發(fā)達(dá)國(guó)家，如果不加遏制，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫將會(huì)越來越大，勢(shì)必對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)穩(wěn)定造成重大沖擊。第三，銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，由于現(xiàn)在銀行之間的發(fā)展、指標(biāo)和整體競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于房貸政策都盡可能放大，從而提升房地產(chǎn)在本銀行的借貸率，一旦房?jī)r(jià)和利率變化，將會(huì)對(duì)還貸造成較大的影響，出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，貸款的流動(dòng)性不能穩(wěn)定控制，銀行將危機(jī)四伏，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

2 房貸新政帶來的影響

2.1 控制開發(fā)商囤地的行為

房貸新政對(duì)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款進(jìn)行嚴(yán)格的約束，規(guī)定要求銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)制定專門的房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目，在該科目下進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)不得將資金用于繳納土地出讓金，這樣的規(guī)定對(duì)于開發(fā)商而言具有重要的影響。國(guó)家不僅提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，同時(shí)對(duì)相關(guān)的條件要求也更加嚴(yán)格，采用更具針對(duì)性的條件進(jìn)行管理，使整體房地產(chǎn)市場(chǎng)在向銀行貸款時(shí)的難度提升，控制了一部分跟風(fēng)開發(fā)商借助銀行寬松政策大量囤地，大搞建設(shè)，虛抬房?jī)r(jià)。

2.2 有效遏制投機(jī)行為

規(guī)定中明確規(guī)定了對(duì)于住房剛性需求人民購(gòu)房權(quán)利的保護(hù)，對(duì)于已經(jīng)利用貸款進(jìn)行住房購(gòu)買的借款人，再次申請(qǐng)貸款時(shí)，國(guó)家制定了相對(duì)之前更為嚴(yán)格的措施來進(jìn)行限制，明確要求貸款最低首付款大于40%，貸款利率應(yīng)當(dāng)高于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2.3 引導(dǎo)合理消費(fèi)

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含著大量的不確定因素，估算真實(shí)需求量難度較大，對(duì)于首次購(gòu)房并且購(gòu)房建筑面積在90平米以下的借款人，仍然執(zhí)行最低首付款20%的規(guī)定；對(duì)于首次購(gòu)房并且購(gòu)房建筑面積在90平米以上的借款人，執(zhí)行最低首付款30%的規(guī)定。按照這樣的消費(fèi)首付規(guī)定能夠有效的保證對(duì)于剛性需求人群的可選擇性，降低其購(gòu)買難度，保證社會(huì)的穩(wěn)定具有一定意義。

2.4 降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

在銀行方面，雖然我國(guó)目前沒有大型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但是根據(jù)目前的市場(chǎng)行情預(yù)判，通過按揭貸款買房的方式同樣存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，并且危險(xiǎn)性會(huì)逐漸提高。通過新型房貸政策，能夠在一定程度上降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的存在，對(duì)防范銀行出現(xiàn)信貸危機(jī)具有重要意義。

2.5 購(gòu)房者心態(tài)變化

大部分的購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房這一大型投資行為具有較大的功利性，如果房?jī)r(jià)在上漲階段可能通過大額的貸款爭(zhēng)搶購(gòu)房，但是在新政出臺(tái)之后，大部分的購(gòu)房者認(rèn)識(shí)到國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)行一定的調(diào)整措施，從而主觀認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入下降的趨勢(shì)中，因此整體呈現(xiàn)觀望的態(tài)勢(shì)，個(gè)別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的情況。由于房?jī)r(jià)整體調(diào)整的情況，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買現(xiàn)象，通過新政的刺激，租賃式房屋的成交量會(huì)越來越高，同時(shí)租賃房源的總數(shù)也在逐漸增加，其中一個(gè)重要的原因就是由于新政的調(diào)控作用推遲了購(gòu)房計(jì)劃，使租房需求相對(duì)增加。

3 房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1 政策走向

第一，國(guó)家的重視，房?jī)r(jià)的快速上漲引起國(guó)家和政府的重視，國(guó)務(wù)院召開相關(guān)會(huì)議提出利用土地、稅收和金融等多種手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，全面提升對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，采取措施抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的問題，同時(shí)打擊聯(lián)合采用不正當(dāng)手段提高房?jī)r(jià)的行為。第二，繼續(xù)推行限購(gòu)政策，擴(kuò)大限購(gòu)政策推行范圍，國(guó)家和政府將嚴(yán)格控制異地購(gòu)房的限制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致監(jiān)控，控制異地購(gòu)房的情況蔓延，在二三線城市中實(shí)現(xiàn)“去投資化”，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。第三，繼續(xù)推行保障性住房政策，目前我國(guó)政府對(duì)于保障性住房的供應(yīng)量增加，為了保證低收入人群能夠早日實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，國(guó)家將繼續(xù)推行保障性住房的推進(jìn)工作，對(duì)于資金配套設(shè)施不足、征地和拆遷情況不順利的地區(qū)及時(shí)的給予幫助，保證計(jì)劃的順利實(shí)施。第四，租售同權(quán)等政策的提出，都為房地產(chǎn)健康良性發(fā)展提供了積極的思路。

3.2 房?jī)r(jià)走向

住房?jī)r(jià)格具有較大的粘性和政策的時(shí)滯，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)將會(huì)呈現(xiàn)不增不減的情況，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策顯示相對(duì)滯后，因此在推行新政之后并不會(huì)出現(xiàn)快速的房?jī)r(jià)下降，而是需要經(jīng)過一段時(shí)間的整體適應(yīng)過程，才會(huì)呈現(xiàn)下滑。在目前的整體市場(chǎng)情況而言，我國(guó)的樓市整體的銷售持續(xù)性低迷，高額的利息對(duì)于購(gòu)房者壓力較大，同時(shí)開發(fā)商為了快速回收成本，有可能會(huì)選擇降低售價(jià)，提高銷售量的方法，開發(fā)商價(jià)格戰(zhàn)很有可能會(huì)觸發(fā)。

3.3 房屋整體數(shù)量走向

我國(guó)住房需求量整體存在上升的形式，雖然整體的商品房?jī)r(jià)格較高，但是人們自住型購(gòu)房的需求依然存在，同時(shí)受到我國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響，依然希望自己能夠擁有屬于自己的房子，開始穩(wěn)定的生活。在商品房方面整體供應(yīng)量增長(zhǎng)速度將會(huì)受到國(guó)家政策的影響進(jìn)行調(diào)整，整體數(shù)量不會(huì)增加太快，房?jī)r(jià)主要是由供求關(guān)系來直接主導(dǎo)的，雖然房地產(chǎn)供給增加速度較快，但由于整體的新開項(xiàng)目的數(shù)量有限，所有不會(huì)出現(xiàn)大幅度增加。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)家整體穩(wěn)定具有十分重要的意義，是國(guó)家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一，隨著房貸新政的執(zhí)行實(shí)施，國(guó)家對(duì)于人民購(gòu)房保障工作將會(huì)越來越重視，房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展將趨于平穩(wěn)，“房子是用來住的”將會(huì)在一系列政策中得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)比較穩(wěn)定的供求關(guān)系，合理的制定房?jī)r(jià)，以保證整體社會(huì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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