劉愛武 劉文輝

買的婚房卻是“兇宅”

柏慶與父母共同居住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)305號房屋內(nèi)。隨著柏慶到了適婚年齡，其父母考慮購買一套本小區(qū)二手房作為其婚房使用，并委托北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鏈家公司）幫助留意合適房源，后果然在同一小區(qū)選中了賈維為房主的718號房屋。

2014年3月26日，柏慶在鏈家公司居間下，與賈維就718號房屋買賣事宜簽訂了合同，約定由柏慶以628萬元的總價購買賈維名下的718號房屋。合同簽訂后，柏慶、賈維均按照合同約定執(zhí)行。柏慶于2014年5月28日取得了718號房屋的所有權(quán)證書，并為此支付了稅費5萬余元和居間代理費共計近16萬元。截至2014年6月9日，柏慶向賈維付清了718號房屋的全部購房款628萬元。次日，賈維也如約向柏慶交付了718號房屋。

拿到房屋鑰匙后，柏慶及其家人十分開心。當(dāng)他們來到自己已經(jīng)是房主的718號房屋時，卻從鄰居口中聽到了一個意外的消息：此房曾經(jīng)發(fā)生過自殺事件，不吉！后向多位鄰居打聽，并到北京某大學(xué)保衛(wèi)處了解，確認(rèn)了賈維之夫王××于2005年11月24日凌晨自718號房屋墜樓死亡，排除刑嫌。

718號房屋確曾發(fā)生過非正常死亡事件！柏慶得知相關(guān)情況后，立即告知了鏈家公司，鏈家公司聯(lián)系賈維了解相關(guān)情況，賈維剛開始含糊其辭，后不得不承認(rèn)了該自殺事件的存在。柏慶提出，如果他事先知道這個房子死過人，他是無論如何不會購買的；何況他是要做婚房的，這樣的房子太不吉利了。他說，他是在不知情的情況下被誤導(dǎo)購買了這個房屋，要求退給原房主。賈維死活不同意，一口咬定有效合同已經(jīng)執(zhí)行完畢，錢房兩清，沒有再退房的道理。

訴欺詐要求退房

僵持了一段時間，柏慶無奈向海淀法院提起訴訟，請求判決撤銷他與賈維簽署的房屋買賣合同，賈維返還購房款628萬元并給付利息，賠償柏慶已支付的各項費用21萬余元并給付利息損失。

海淀法院依法公開開庭進行了審理。

柏慶認(rèn)為，賈維作為718號房屋的產(chǎn)權(quán)人及死者的妻子，是明知該房屋存在非正常死亡事件的，對于該重大事項，其應(yīng)當(dāng)據(jù)實予以告知和披露，但其故意隱瞞該重大事項，其行為已構(gòu)成欺詐，并使柏慶在違背真實意思的情況下簽訂了合同，故雙方簽署的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷，并由賈維承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

賈維不同意柏慶的全部訴訟請求，理由是：第一，雙方簽訂的有關(guān)718號房屋的合同是雙方真實意思表示，手續(xù)齊全，不存在安全隱患，且合同已經(jīng)履行完畢，沒有法定可撤銷的理由；第二，柏慶在購房時，并未對房屋提出特別要求，也未主動向賈維詢問房屋的歷史情況，鏈家公司也沒有進行詢問；第三，賈維主觀認(rèn)為718號房屋并不屬于“兇宅”范圍，高墜事件發(fā)生在室外，不會對人的心理產(chǎn)生影響，且房屋出售日期和高墜事件發(fā)生時間已隔10年，賈維在事件發(fā)生后的自住和出租期間，從未給使用人的正常生活造成影響，故賈維認(rèn)為在柏慶及鏈家公司沒有主動詢問的情況下，其對此不具有披露義務(wù)，且此事件本身對賈維有心理創(chuàng)傷，按照常人思維，也不愿主動向他人講述此事件，賈維不存在故意不向柏慶告知該高墜事件的主觀意圖，不構(gòu)成欺詐；第四，柏慶也在同小區(qū)居住，柏慶及其父母對于高墜事件也應(yīng)當(dāng)是明知的，至于柏慶結(jié)婚與否，與此事件也無必然關(guān)系，柏慶不能將不能結(jié)婚的責(zé)任推到房屋上來，且柏慶所稱的此事件會影響其心理，這是一種封建迷信思想，不應(yīng)得到法律支持。

柏慶承認(rèn)在購買718號房屋之前，其與父母共同居住在與718號房屋所在小區(qū)為同一小區(qū)的305號房屋內(nèi)，但其主張在購買718號房屋前并未知曉該房屋所發(fā)生的高墜死亡事件，直到接收該房屋后才知曉，且因該房屋系用作婚房，他也并未實際使用該房屋。

法院判退房賠款

海淀法院審理后認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院撤銷。本案中，當(dāng)事人在訂立合同過程中，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關(guān)的重要事實。根據(jù)本案查明的事實，可以確認(rèn)718號房屋在柏慶與賈維簽訂房屋買賣合同等相關(guān)協(xié)議之前，確實發(fā)生過賈維之夫王××自718號房屋墜樓死亡的事實，王××雖未在718號房屋內(nèi)死亡，但鑒于其系自718號房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與718號房屋仍存在較大的關(guān)聯(lián)性。因此，718號房屋屬于傳統(tǒng)習(xí)俗認(rèn)知的“兇宅”范疇。雖然“兇宅”概念并不影響房屋的實際使用價值，但對于普通民眾而言，該情形卻會對居住人的心理產(chǎn)生重大影響，此應(yīng)屬于訂立合同有關(guān)的重要事實。對該事實，賈維作為房屋出售人，其在締約過程中負有向房屋買受人柏慶如實予以告知的義務(wù)。賈維有關(guān)其對此不負有告知義務(wù)的答辯意見，缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。賈維雖抗辯柏慶及其父母均在718號房屋所在同一小區(qū)內(nèi)生活，其應(yīng)當(dāng)知曉718號房屋發(fā)生過高墜死亡事件，但鑒于柏慶及其父母所住305號房屋與718號房屋在地理位置上并非屬于同一樓宇，在沒有其他充分證據(jù)予以佐證的情形下，僅因存有居住在同一小區(qū)的事實，亦不足以證明柏慶對718號房屋發(fā)生過高墜死亡事件應(yīng)為明知狀態(tài)。綜上，在柏慶沒有明確意愿表明其愿意購買“兇宅”的情形下，賈維未將上述重大事實如實告知柏慶，導(dǎo)致其違背真實意思表示，與賈維簽訂了有關(guān)買賣合同，賈維的行為已構(gòu)成了欺詐。因此，本案所涉合同，符合法定撤銷要件，依法應(yīng)予以撤銷。

根據(jù)法律規(guī)定，合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，合同被撤銷后，賈維應(yīng)向柏慶返還已收取的購房款，并協(xié)助柏慶將718號房屋權(quán)屬登記恢復(fù)至其個人名下，且如前所述，賈維未盡到相應(yīng)告知義務(wù)，其存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在此前提下，有關(guān)柏慶主張的損失項目中，購房款所對應(yīng)的利息損失、契稅、土地出讓金、產(chǎn)權(quán)登記費、居間代理、取暖費系其合理損失，法院予以確認(rèn)，但有關(guān)契稅、土地出讓金、產(chǎn)權(quán)登記費、居間代理費所對應(yīng)的利息損失，不屬于損失范疇，本院不予確認(rèn)。

綜上所述，海淀法院判決如下：撤銷案涉合同，賈維于本判決生效后七日內(nèi)向柏慶返還購房款628萬元及利息并賠償相應(yīng)損失。在履行上述全部義務(wù)后十日內(nèi)，協(xié)助柏慶將718號房屋的權(quán)屬登記恢復(fù)變更至賈維名下，因此所需稅費，由賈維負擔(dān)。

賈維不服，向北京市第一中級法院提起上訴。北京市第一中級法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。在訂立合同過程中雙方均應(yīng)如實將與訂立合同有關(guān)的重要事項提供給合同相對方。在本案的房屋買賣過程中，出賣人理應(yīng)將與房屋有關(guān)的重要信息，特別是對影響房屋買賣合同訂立與否或者對合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響的信息真實、及時地向買受人披露。然而，賈維作為出賣人在訂立合同時并未告知柏慶718號房屋曾發(fā)生過王××自該房屋墜樓死亡的不幸事件。本院認(rèn)為，無論從買受人柏慶購買該房屋作為“婚房”使用的目的分析，還是以一般購買者的購買心理考量，718號房屋曾發(fā)生過的不幸事件均系影響買受人訂立房屋購買合同的重大事項。賈維作為出賣人未將該信息披露給柏慶，亦未提供充分證據(jù)證明柏慶在購房時已知悉該信息，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一審法院據(jù)此判令賈維賠償柏慶相關(guān)利息損失、契稅、土地出讓金、房屋登記費、居間代理費、取暖費損失，具備事實及法律依據(jù)。法院最終判決：駁回上訴，維持原判。

（文中當(dāng)事人為化名，房號也作了處理）

編輯：薛華 icexue0321@163.com

點評

非質(zhì)量瑕疵也是瑕疵，土地的年齡是70年，房子的年齡甚至伴隨居住人終身，與此房子有關(guān)的一切事情都將延續(xù)到這個房子消失之前。因此，買賣房屋，房主應(yīng)該如實告知買家此房的質(zhì)量瑕疵和非質(zhì)量瑕疵。某種程度上，質(zhì)量瑕疵肉眼還可以觀察到，非質(zhì)量瑕疵不主動告知是無法知曉的。這種瑕疵瞞得了一時，瞞不過一世，想蒙混過關(guān)是不可能的。具體到本案，幸好買方在剛接手房屋就知曉了情況，沒有實際居住并毅然退房，損失還是有限的。否則，買方進行了裝潢甚至入住了，房主要賠償?shù)膿p失還要多?？傊u房人有義務(wù)將與房屋買賣合同訂立有關(guān)的重大信息真實、及時地向買受人披露，否則可能構(gòu)成欺詐，最終損害的還是自己的利益。