朱芬華

(安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，安徽 蕪湖 241002)

當(dāng)前，日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格引起了越來越多的關(guān)注，中國的一線大城市房?jī)r(jià)一路飆漲，至今仍居高不下。與此同時(shí)，加速推進(jìn)的城市化進(jìn)程中，使越來越多的農(nóng)村人口來到城市生活，房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的載體，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，對(duì)住房的需求大大增加。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)涵蓋建筑、運(yùn)輸、建材、金融等十幾個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)地方的GDP貢獻(xiàn)巨大，是國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的支柱行業(yè)，能夠促進(jìn)城市建設(shè)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化進(jìn)行了相關(guān)研究，于守華[1]運(yùn)用VAR模型分析城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格三者之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率和工業(yè)化是房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因，房?jī)r(jià)和工業(yè)化不能提高城鎮(zhèn)化水平，房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化不是工業(yè)化提高的原因。程利敏[2]就新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額和城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格有正相關(guān)關(guān)系。吳蔚，朱小龍[3]在剔除通貨膨脹影響的情況下，對(duì)安徽省城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，認(rèn)為二者存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。劉佳剛[4]使用70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用PVAR模型對(duì)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)泡沫不會(huì)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化產(chǎn)生副作用。仇兵奎,張惠[5]利用變異系數(shù)法、耦合協(xié)調(diào)度模型對(duì)武漢市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展協(xié)調(diào)進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明二者的耦合協(xié)調(diào)度逐年遞增。王少文，邵煒星[6]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行了分析，并對(duì)現(xiàn)行背景下的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變進(jìn)行了研究。王少文，邵煒星[7]等探討了新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)企業(yè)一體化運(yùn)作模式，并進(jìn)行了SWOT分析，通過層次分析法和灰色關(guān)聯(lián)分析法相結(jié)合分析出房地產(chǎn)企業(yè)一體化運(yùn)作提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)施路徑。從以上研究成果可以看出，基于供給側(cè)改革背景，利用因子分析、格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調(diào)度的研究幾乎是空白，因此，本研究對(duì)于彌補(bǔ)空白具有重要的理論意義。

一、 供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

基于供給側(cè)改革背景，在我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人們的基本生活需求已經(jīng)滿足，但居住、出行、上學(xué)方面的剛需還很大。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，城市會(huì)融入更多的農(nóng)村人口，住房會(huì)成為大規(guī)模需求。新型城鎮(zhèn)化帶來城鎮(zhèn)新增人口的住房需求大大增加，加之原先已生活在城市，但還沒能力買房的“半城鎮(zhèn)化”人口對(duì)住房、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施需求不斷的上升，這些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的要求，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。以下對(duì)近10年來我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行剖析。

1.指標(biāo)選取

考慮我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合指標(biāo)選取原則，應(yīng)具備真實(shí)性、可靠性和客觀性，同時(shí)還要考慮指標(biāo)的可獲性，文章選取房地產(chǎn)從業(yè)狀況、房地產(chǎn)建筑面積和房地產(chǎn)資金規(guī)模3個(gè)一級(jí)指標(biāo)、10個(gè)二級(jí)指標(biāo)，具體見表1。

2.實(shí)證分析

因子分析從多個(gè)變量中提取共性因子，并且使信息保留較為齊全，分析結(jié)果客觀合理，文章運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行實(shí)證研究，通過參考2017年版《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，搜集我國房地產(chǎn)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)，接著對(duì)軟件進(jìn)行系列操作，過程見表2、表3及表4。

表1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的指標(biāo)選取

由表2可知，我國房地產(chǎn)相關(guān)系數(shù)矩陣顯示初始變量之間的相關(guān)系數(shù)較高，表明各初始變量的線性關(guān)系較顯著，適宜做因子分析。

由表3可知，第1因子的特征值為8.917，解釋了初始變量總方差的89.17%，包含了10個(gè)初始變量89.17%的信息，因此，可以用該因子替代10個(gè)初始變量，分析2007～2016年我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)果見表4。

由表4可知，從2007年到2016年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況越來越好。在我國高速的城鎮(zhèn)化步伐中，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，逐步轉(zhuǎn)變成城市人口，導(dǎo)致城市人口數(shù)量增加，必然導(dǎo)致住房需求擴(kuò)大，推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市居民的生活水平不斷提升，對(duì)住房的改善型需求不斷增多，也推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化更加關(guān)注質(zhì)量，對(duì)居民生活質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境更加重視，這些都將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更健康的方向發(fā)展。

表2 我國房地產(chǎn)初始變量的相關(guān)系數(shù)矩陣

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計(jì)運(yùn)算而成

表3 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的總方差解釋

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計(jì)運(yùn)算而成

表4 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的綜合得分

資料來源：由SPSS19.0軟件統(tǒng)計(jì)運(yùn)算而成

二、我國城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)演進(jìn)過程，內(nèi)容豐富，涵蓋經(jīng)濟(jì)學(xué)、人口學(xué)、社會(huì)學(xué)等學(xué)科。當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段，就會(huì)產(chǎn)生城鎮(zhèn)化。[8]在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，鄉(xiāng)村社會(huì)向現(xiàn)代城市社會(huì)轉(zhuǎn)變，社會(huì)生產(chǎn)方式由農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主，土地地域空間、人口職業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。在社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中，非農(nóng)業(yè)活動(dòng)比例逐漸增加，城市要素比重逐漸上升，人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口比例日益增多，城鎮(zhèn)數(shù)量快速增加，人類生產(chǎn)活動(dòng)以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，人們享受現(xiàn)代城市的舒適與便捷，人們的生活方式、生活觀念和文化素質(zhì)也隨之發(fā)生變化。在供給側(cè)改革背景下，我國城鎮(zhèn)化水平有了較大提升，具體情況見表5。

表5 我國城鎮(zhèn)化水平：2007～2016年

資料來源：由《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》2017年版計(jì)算而成

由表5可知，2007年，我國的城鎮(zhèn)化率為45.9%，之后城鎮(zhèn)化率以較快的速度增長(zhǎng)，到2011年，城鎮(zhèn)化率突破了50%，說明我國城鎮(zhèn)人口占了一半以上。2016年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了57.3%，10年間城鎮(zhèn)化率以年均2.5%速度增長(zhǎng)，越來越多的人在城鎮(zhèn)居住、生活。城鎮(zhèn)化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨之進(jìn)行調(diào)整，人口逐漸向城市集聚，城市建設(shè)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，能拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反過來促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間相輔相成，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。[9]文章采用實(shí)證分析方法，對(duì)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調(diào)度進(jìn)行實(shí)證研究。

三、房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調(diào)度的實(shí)證研究

本文以房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的耦合協(xié)調(diào)度為研究對(duì)象，以期能豐碩該領(lǐng)域的理論研究成果。首先，對(duì)房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，判斷二者之間是否存在因果聯(lián)系，檢驗(yàn)結(jié)果見表6。

表6 2007～2016年房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

資料來源：運(yùn)用Eviews3.1軟件運(yùn)算而成

由表6可知，當(dāng)滯后1期時(shí)，房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.9529，大于0.05，則拒絕原假設(shè)，房地產(chǎn)(FC)是城鎮(zhèn)化(CZ)的原因，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.0229，小于0.05，則接受原假設(shè)，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因；當(dāng)滯后2期時(shí)，房地產(chǎn)(FC)不是城鎮(zhèn)化(CZ)的Granger原因的P值為0.1292，，城鎮(zhèn)化(CZ)不是房地產(chǎn)(FC)的Granger原因的P值為0.1287，均大于0.05，則都拒絕原假設(shè)，城鎮(zhèn)化(CZ)和房地產(chǎn)(FC)互為因果。其后，本文對(duì)房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行回歸分析，結(jié)果見表7和表8。

表7 城鎮(zhèn)化促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的回歸分析結(jié)果

資料來源：運(yùn)用Eviews3.1軟件運(yùn)算而成

從表7可知，城鎮(zhèn)化水平每提升1個(gè)百分點(diǎn)，就能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加25.6%。模型的回歸檢驗(yàn)結(jié)果見表9。

表8 房地產(chǎn)促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的回歸分析結(jié)果

資料來源：運(yùn)用Eviews3.1軟件運(yùn)算而成

從表8可知，房地產(chǎn)發(fā)展水平每提升1個(gè)百分點(diǎn)，就能促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平提升3.9%。模型的回歸檢驗(yàn)結(jié)果見表9。

表9 城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)回歸分析的檢驗(yàn)結(jié)果

資料來源：運(yùn)用Eviews3.1軟件運(yùn)算而成

由表9可知，可決系數(shù)為98.88%，調(diào)整的可決系數(shù)為98.75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于85%，擬合優(yōu)度檢驗(yàn)通過；F統(tǒng)計(jì)量為709.05，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率為0，F(xiàn)檢驗(yàn)通過；常數(shù)和解釋變量的P值均為0，說明均通過雙側(cè)概率(t)檢驗(yàn)，模型回歸結(jié)果合理。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化水平提升使城市人口增多，對(duì)房地產(chǎn)需求不斷增加，直接驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展；反過來，房地產(chǎn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供有力保障，[10]房地產(chǎn)的快速發(fā)展可以提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量與速度，房地產(chǎn)能滿足城鎮(zhèn)居民居住需要，改善城鎮(zhèn)面貌，推動(dòng)城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提升，健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)能有效拓展城鎮(zhèn)空間，提升城鎮(zhèn)形象，提高居民的住房水平，二者呈現(xiàn)良性循環(huán)狀態(tài)。

四、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

1.把控好城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度

如果沒能很好把控城鎮(zhèn)化進(jìn)程的節(jié)奏，城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度過慢，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展也較為緩慢，反過來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程過快，則比較容易造成土地資源緊缺，容易助推房地產(chǎn)泡沫越來越大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，要調(diào)節(jié)好城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度，使房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化能夠健康可持續(xù)的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。

2.大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展

小城鎮(zhèn)是農(nóng)村地區(qū)的中心地帶，處在城鄉(xiāng)過渡帶，是連接城鄉(xiāng)的中間樞紐，也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的結(jié)合點(diǎn)。要增加對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金投入，完善道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施，提高小城鎮(zhèn)的承載能力；要建設(shè)風(fēng)格特色鮮明的小城鎮(zhèn)，明確小城鎮(zhèn)的規(guī)劃定位，要發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)自己的特色，形成獨(dú)特的風(fēng)格，樹立良好的小城鎮(zhèn)形象。

3.重視房地產(chǎn)的民生保障供給

住房需求是民生最關(guān)注也是最重要的內(nèi)容，房?jī)r(jià)的波動(dòng)時(shí)刻牽動(dòng)著百姓的心。如房?jī)r(jià)上漲過快，對(duì)城市的發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等會(huì)產(chǎn)生不利影響。政府必須保障群眾的基本住房需求，從供需兩端進(jìn)行調(diào)控，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供保障。政府應(yīng)進(jìn)加大住宅用地的供應(yīng)，增加中低價(jià)位的中小套型商品住房的供應(yīng)數(shù)量，積極解決城鎮(zhèn)新居民的住房需求。

4.推進(jìn)戶籍制度改革，激發(fā)新型城鎮(zhèn)化的潛力

戶籍制度制約著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，拉大城市居民和非城市居民在社會(huì)福利上的差距，造成人們?cè)谏鐣?huì)保障、就業(yè)、教育等基本公共服務(wù)上存在差距，不利于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)環(huán)境的改善，制約著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，目標(biāo)是到2020年基本建成新型戶籍制度，實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，有利于我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)。[11]

5.注重培養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的復(fù)合型人才

房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要大量的復(fù)合型人才。[12]為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，要培養(yǎng)知識(shí)、能力、和素質(zhì)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，具有扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)、管理和工程技術(shù)等基礎(chǔ)知識(shí)，以及房地產(chǎn)開發(fā)和管理等專業(yè)知識(shí)，從事房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用型高級(jí)復(fù)合型人才。培養(yǎng)的房地產(chǎn)人才應(yīng)具備分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)營銷策劃和銷售、工程估價(jià)等方面的能力。