虞國華

摘要：自20世紀末期我國逐漸步入老齡化社會后，在近些年以逐年上升的趨勢增長。由于人口老齡化趨勢的不斷加劇，注重老年人生活方式與居住條件，同時對養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進行分析與探討就顯得更為重要，尤其是在天津與北京等城市中，環(huán)境喧囂、房價飛漲，要想發(fā)展養(yǎng)老住宅可謂困難重重。本文以京津冀地區(qū)為例，探討產(chǎn)業(yè)價值鏈整合機制下的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式改革路徑。

關(guān)鍵詞：京津冀北；養(yǎng)老住宅；經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略

隨著近些年我國社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展與大眾生活水平的不斷提升，使得國內(nèi)人口老齡化現(xiàn)狀逐漸加重，尤其是天津、北京等大城市，步入老年社會的時間更早，存在非常嚴重的人口老齡化現(xiàn)象。本文從產(chǎn)業(yè)價值鏈對我國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的研究提供了新思路。本研究首先分析我國城市地區(qū)老年人常見居住方式及其居住中所存在的問題，重點探討京津冀北地區(qū)發(fā)展養(yǎng)老住宅的相關(guān)策略。

一、養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

現(xiàn)階段，國內(nèi)有著不容樂觀的城市老年人養(yǎng)老居住現(xiàn)狀，對于京津冀區(qū)域，因為天津和北京兩大城市有著極為昂貴的地價、較大建筑密度，所以在發(fā)展老年住宅產(chǎn)業(yè)時往往很難克服重重困難。然而，冀北區(qū)域相比于天津、北京存在非常大的差異，而且具有非常強的互補性，將更為完善的新思路提供給老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（一）旺盛的養(yǎng)老住宅需求

本研究所指的養(yǎng)老住宅，其實包括兩大環(huán)節(jié)，即：①為城市中經(jīng)濟來源獨立、身體健康、經(jīng)濟條件優(yōu)越的低領(lǐng)老年人創(chuàng)建的老年住宅；②為老年人集體生活和居住、并向其提供幫助與生活護理而建造的一種老年公寓。近些年，養(yǎng)老住宅在京津冀北地區(qū)有著非常旺盛的需求，并呈現(xiàn)逐漸升高趨勢。該需求主要來源于天津、北京等特大城市，以下詳細分析北京市養(yǎng)老住宅發(fā)展現(xiàn)狀：

截止到2014年，北京戶籍人口數(shù)量高達1229.8萬人，218萬人都是超過60歲的老年人口，其所占比例為17.7%，162萬超過65歲的人口，其所占比例為13.2%。在60歲以上的老年人口中，50%的老年人在60～69歲的年齡段，13.5%的老年人在80%以上的年齡段。天津老齡化人口相比比北京少，依照天津統(tǒng)計局在2014年所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，到2014年底，天津有969萬天津戶籍人口，其中有163萬為超過60歲的老年人，其所占比例為16.8%，百萬超過65歲的老年人口，其所占比例為11.9%。除此之外，天津與北京區(qū)域老齡化人口數(shù)量依舊呈每年上升趨勢。所以，具有非常大的老年公寓與老年住宅需求，隨著未來大眾生活水平不斷提升與觀念不斷更新，該養(yǎng)老住宅之需也隨之呈現(xiàn)升高趨勢。

（二）滯后的養(yǎng)老住宅供應(yīng)

國內(nèi)在近些年的人口老齡化發(fā)展趨勢逐漸引起各界人士廣為關(guān)注與房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，很多老年人居住社區(qū)、退休社區(qū)以及養(yǎng)老社區(qū)等層出不窮，同時還存在一些大型老年社區(qū)，比方說，北京東方太陽城、北京太陽城國際老年公寓、四川崇州金色怡園、大連夕陽紅等。然而，就整體而言，與老年人需求相比，養(yǎng)老住宅依舊缺乏供應(yīng)，尤其是對和低領(lǐng)健康老年人相適合的老年住宅更是少之又少。盡管老年公寓已先后被創(chuàng)建，然而，卻具有相對比較高的價格，只有經(jīng)濟比較富裕的老年人愿意去居住，然而，對于有著一般經(jīng)濟條件的普通退休老人卻存在空白的養(yǎng)老市場，比方說，現(xiàn)階段北京條件相對較好卻具有較大規(guī)模的老年公寓主要是北京東方太陽城和太陽城國際老年公寓。本研究以北京太陽城國際老年公寓為例，該養(yǎng)老住宅區(qū)所處的位置在昌平小湯山溫泉養(yǎng)生療養(yǎng)地區(qū)，42萬平方米的占地面積，30多萬平方米的總建筑面積，北京太陽城國際老年公寓具有非常齊全的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境，同時還配備了太陽城醫(yī)院，是老年人養(yǎng)老的最佳居所，然而，此處僅創(chuàng)建有3800套的老年公寓，200各左右的出租床位，再加上太陽城內(nèi)部的消費非常高，只適合經(jīng)濟條件好的老年人居住，現(xiàn)階段太陽城國際老年公寓的售價是每平方米12800元，對于出租房間也存在非常高的租金，在太陽城國際老年公寓中入住的老年人基本上都是收入非常高的退休老人，也有一些是親人在海外的孤守老人。

二、京津冀北區(qū)域養(yǎng)老住宅商業(yè)模式改革路徑

京津冀都市圈具有非?？斓牡貐^(qū)一體化發(fā)展進程，冀北區(qū)域城市和京津具有非常強的互補性，在發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)方面能夠從地區(qū)視角實現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌規(guī)劃，一方面可以對城市養(yǎng)老問題進行解決，另一方面對發(fā)展周邊小城市也具有促進作用，同時還會對大城市房價的提升形成抑制性。京津冀北區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的主要優(yōu)勢在于：距離天津、北京地區(qū)近，具有便利的交通條件；較好的生態(tài)環(huán)境；相對較便宜的房價；具備城市基礎(chǔ)設(shè)施。京津冀北區(qū)域養(yǎng)老住宅經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略主要有以下幾點：

（一）區(qū)域老年公寓的發(fā)展戰(zhàn)略

就某方面來說，區(qū)域老年公寓其實就是基于老年自身心態(tài)與體內(nèi)，創(chuàng)建適合老年人集體生活與居住的一種公寓式老年居所，老年公寓的類型是集綜合管理、衛(wèi)生清潔、醫(yī)療保健以及文化娛樂等為一體。因為老年公寓主要是為老年人提供護理與服務(wù)，因此，老年公寓地區(qū)原則應(yīng)該在于京津比較近的小城市，比方說，燕郊。其所創(chuàng)建的老年公寓形式建議是多層板樓，也可創(chuàng)建小高層板樓，其居住特點是具有集中性，但必須具備面積較大的綠地花園與完整的配套設(shè)施。經(jīng)營方式主要為出租。

（二）區(qū)域老年住宅的發(fā)展戰(zhàn)略

為城市中有著獨立的生活經(jīng)濟來源、身體健康的低齡老年人獨居所創(chuàng)建的一種單元式住宅就叫做老年住宅。獨立、健康年輕老年人是老年住宅的主要需求對象，地區(qū)應(yīng)該選擇與京津距離較遠的小城市，比如，河北永清。該區(qū)域的老年住宅形式建議選擇低層住宅，并保證低密度性，板樓以五層為主，同時還要確保有環(huán)境優(yōu)美與鄰里和諧的居住環(huán)境。

（三）其它發(fā)展戰(zhàn)略

應(yīng)該改善京津冀北區(qū)域的交通條件。現(xiàn)階段，京津冀北區(qū)域已經(jīng)形成相對較為完善的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，然而，還缺乏完善性，尤其是周邊小城市和大城市交通還缺乏通暢性，所以，應(yīng)該創(chuàng)建京津周邊交通圈，將三河、固安、涿州等區(qū)域的交通連接起來。加強醫(yī)療合作機制。北京和天津的老年人在冀北區(qū)域養(yǎng)老，應(yīng)該便于在當?shù)鼐歪t(yī)看病，所以當?shù)夭粌H要有正規(guī)的醫(yī)院，而且還應(yīng)該和天津、北京的醫(yī)保掛鉤。

三、總結(jié)

總而言之，京津冀北地區(qū)具有非常大的養(yǎng)老住宅發(fā)展?jié)摿?，一方面解決了大城市養(yǎng)老問題，另一方面對發(fā)展周邊小城市也具有促進作用，完善了區(qū)域城鎮(zhèn)化機制。除此之外，還可以在很大程度上對大城市房價上漲情況進行有效抑制，實現(xiàn)京津冀北區(qū)域經(jīng)濟的快速增長。

參考文獻：

[1] 高衛(wèi)慶，蘇振民， 王群依.產(chǎn)業(yè)化住宅部品體系的集成化探析[J]. 改革與戰(zhàn)略， 2008， 24：175-177

[2] 郭銳欣. 人口老齡化背景下保險公司投資養(yǎng)老實體產(chǎn)業(yè)研究[J]. 改革與戰(zhàn)略， 2011， 27：153-156

[3] 韓清林. 河北省實施“兩環(huán)”戰(zhàn)略的幾個理論與實踐問題關(guān)于東西大通道“陸橋橋頭堡”京津冀區(qū)域經(jīng)濟一體化和產(chǎn)業(yè)聚集帶的構(gòu)想[J]. 經(jīng)濟論壇， 1996：154-155