楊嘉盈

摘 要：土地作為一種稀缺資源，需要政府進(jìn)行有效的管理，是社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營的基本要素之一，也是國家資源的重要組成部分。由于我國的土地儲(chǔ)備管理仍然處于初級(jí)階段，在實(shí)踐過程中暴露出一些問題，因此，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化管理配置，建立可持續(xù)發(fā)展的土地儲(chǔ)備制度是當(dāng)前政府部門應(yīng)該大力解決的問題。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；管理；對(duì)策

1政府土地儲(chǔ)備管理中常見的問題

1.1 土地儲(chǔ)備管理制度有待完善

目前，我國采用的政府土地儲(chǔ)備管理制度基本上是由地方政府來實(shí)施，大部分管理制度都缺乏系統(tǒng)性的理論作為支撐。同時(shí)，國家也未明確政府土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)的法律地位，從而使政府土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)的法律地位比較模糊，無法確保管理工作的進(jìn)度和質(zhì)量。雖然目前我國已經(jīng)出臺(tái)了《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》，但是在實(shí)際應(yīng)用過程中很難對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，從而阻礙了政府土地儲(chǔ)備管理的開展。如今，隨著人類法律意識(shí)提高，土地糾紛時(shí)有發(fā)生，要想使其得到有效的解決，就需要進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備管理制度。

1.2 利益分配制度不完善

我國開展了全民所有制的土地管理制度，政府行使土地的所有權(quán)，而地方政府是土地儲(chǔ)備的最大受益者，部分地區(qū)土地凈收益甚至已經(jīng)成為政府財(cái)政收入的主要來源。我國開展了省以下垂直管理模式，直接由省政府部門收取市、縣的土地審批權(quán)。目前，我國省政府與市政府、中央與地方政府間所掌握的財(cái)權(quán)與事權(quán)分配極不合理，從而誘發(fā)了一系列的推諉扯皮、爭(zhēng)奪利益現(xiàn)象，對(duì)政府土地儲(chǔ)備管理工作的順利開展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

1.3 土地儲(chǔ)備管理效率低下

通常情況下，政府土地儲(chǔ)備管理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，其一般需要多個(gè)政府部門聯(lián)合參與。此外，在進(jìn)行政府土地收儲(chǔ)過程中，還經(jīng)常會(huì)碰到不動(dòng)產(chǎn)和國有資產(chǎn)核銷難的問題，導(dǎo)致一些城市入地?zé)o法順利的完成儲(chǔ)備管理工作，致使政府土地儲(chǔ)備管理效率低下。

1.4 土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)加劇

實(shí)際上，政府土地儲(chǔ)備具有資本密集型特點(diǎn)，其進(jìn)行融資的渠道主要是商業(yè)銀行貸款。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，我國目前的土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬億，這樣大規(guī)模的商業(yè)性抵押貸款將會(huì)增加土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，土地整理周期長，這樣會(huì)使貸款利息不斷增加，同樣也會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，有的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)融資成本高于土地收益的現(xiàn)象。同時(shí)，由于政府土地儲(chǔ)備資金本應(yīng)該由財(cái)政部門承擔(dān)，但是土地儲(chǔ)備管理中心卻肩負(fù)起了該責(zé)任，加上項(xiàng)目土地收儲(chǔ)待付資金、現(xiàn)有債務(wù)的壓迫，將會(huì)土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的問題。

2提高政府土地儲(chǔ)備管理的策略

2.1 建立健全土地儲(chǔ)備法律體系

我國建立的土地儲(chǔ)備制度的主要依據(jù)是《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》以及《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和《土地儲(chǔ)備管理辦法》等法律法規(guī)和政策。在土地儲(chǔ)備制度的控制與完善的過程中，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行安排。按照法律的要求進(jìn)行土地儲(chǔ)備制度的控制與完善，真正將土地儲(chǔ)備制度的完善落到實(shí)處，朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的方向邁進(jìn)。依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)政策和法律基本精神去開展土地儲(chǔ)備制度的控制與完善。制作出一個(gè)合適的方案，使得土地儲(chǔ)備制度的控制與完善朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展和進(jìn)步。

2.2行政管理和資產(chǎn)經(jīng)營職能相分離

在進(jìn)行土地儲(chǔ)備改革的過程中，可以將行政管理與資產(chǎn)經(jīng)營相分離，實(shí)行“雙軌制”。分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這樣有利于不斷提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的宏觀調(diào)控的能力與監(jiān)管水平。不斷提高整體工作水平與能力。同時(shí)，一個(gè)合格的單位需要定期的為員工進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，在宣傳與教育中，強(qiáng)化每個(gè)員工的實(shí)際操作能力。在全局理念的引導(dǎo)下，重視關(guān)鍵部分，強(qiáng)化重點(diǎn)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。全方位，多層次的進(jìn)行土地儲(chǔ)備的管理與土地儲(chǔ)備制度的完善。

對(duì)于土地儲(chǔ)備制度的控制與管理，一個(gè)關(guān)鍵之處就是建立專業(yè)的控制管理部門，并且保證其部門的獨(dú)立性，明確在土地儲(chǔ)備制度控制和管理方面的職能范圍，從制度上保證其唯一性，避免其他部門對(duì)于管理控制部門工作的影響，提高管理質(zhì)量與效率，真正將工作落實(shí)到實(shí)處。其次是建立管理部門的準(zhǔn)備過程中，需要加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)與引導(dǎo)，進(jìn)行一些相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高管理人員的職業(yè)道德與服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度管理素質(zhì)的提升，以保證做好控制與管理的工作。第三就是為了提高相關(guān)管理人員的積極性與能動(dòng)性，制定嚴(yán)格的技術(shù)控制管理部門的考核機(jī)制?？梢圆扇∫恍┓绞脚c手段，例如：將土地儲(chǔ)備制度管理工作效果納入到績(jī)效考核和薪酬管理中去，調(diào)動(dòng)管理人員的積極性；設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等手段方式，激發(fā)控制管理人員的熱情，將工作落實(shí)到實(shí)處。

2.3優(yōu)化土地儲(chǔ)備資金籌資渠道

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行一些土地資源整合的工作時(shí)，是需要巨大的資金作為支持與后盾的。因此在落實(shí)土地儲(chǔ)備制度的時(shí)候，首先應(yīng)該重視與優(yōu)化土地儲(chǔ)備籌資的渠道。在各個(gè)方面加強(qiáng)宏觀的調(diào)控與創(chuàng)新土地籌備的融資模式。通過借鑒發(fā)達(dá)國家的土地儲(chǔ)備制度的成功之處，逐漸的實(shí)現(xiàn)提升資金管理水平的目標(biāo)。因此，土地儲(chǔ)備制度的完善，一個(gè)關(guān)鍵的地方就是要完善土地儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)成本的資金籌備，將土地儲(chǔ)備所需的籌資渠道更加順利與完善，在追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的同時(shí)，不斷的降低經(jīng)濟(jì)成本，更好的促進(jìn)相關(guān)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展與壯大。

2.4建設(shè)土地儲(chǔ)備監(jiān)督約束機(jī)制

要想提高政府土地儲(chǔ)備管理工作的效率，就需要具備土地儲(chǔ)備監(jiān)督約束機(jī)制，其一般需要從以下幾個(gè)方面著手建設(shè)：①提高政府土地儲(chǔ)備管理工作透明度，定期向社會(huì)公開發(fā)布土地儲(chǔ)備管理信息，接受全社會(huì)的監(jiān)督。②對(duì)政府土地儲(chǔ)備管理工作流程進(jìn)行規(guī)范，并要求各個(gè)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照流程開展工作，嚴(yán)禁暗箱操作。③加大監(jiān)管部門執(zhí)法力度，明確政府土地儲(chǔ)備管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)的基本職責(zé)和處罰權(quán)力。

3 結(jié)語

總之，土地儲(chǔ)備制度工作的好與壞直接影響著我國土地建設(shè)事業(yè)的優(yōu)質(zhì)與否。相關(guān)的控制管理體系不是一朝一夕就可以完成的，對(duì)于相關(guān)人員來說，應(yīng)該不斷的總結(jié)自我，找出合適的土地儲(chǔ)備制度模式，不斷地進(jìn)行完善與調(diào)整，促進(jìn)土地儲(chǔ)備制度向著更高質(zhì)量與高水平發(fā)展。不斷探索優(yōu)秀的土地儲(chǔ)備制度管理方案，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)中國夢(mèng)的早日實(shí)現(xiàn)。

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（作者身份證號(hào)碼：440104198509063143）