周月明

近日，上市房企中弘股份（000979.SZ）麻煩纏身。先是預(yù)計上半年凈利潤大幅虧損14億元且債務(wù)纏身，后又收到監(jiān)管警示函，董事長被指披露信息、募集資金不合規(guī)。一時之間引起業(yè)界和投資者的廣泛關(guān)注。

那么，中弘股份究竟經(jīng)營狀況如何？為何凈利潤大幅下滑？債務(wù)爆雷又是什么原因？近日《投資者報》記者先后撥打公司公開電話、公司官網(wǎng)電話、公司北京、海南分公司電話均無人接聽，撥打山東分公司電話有女性工作人員接聽但隨即掛斷，記者后又聯(lián)系到一位接近中弘地產(chǎn)的相關(guān)人士，但其以不方便說話為由沒有接受采訪。

“退房風(fēng)波”引發(fā)蝴蝶效應(yīng)

7月13日，中弘股份發(fā)布的業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2018年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-14億元，比上年同期下降4876%。這一消息對投資者來說可謂晴天霹靂。據(jù)目前中弘股份披露的虧損原因稱：“一是融資成本費(fèi)用變化導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用比同期增加10億元；二是對‘亞洲旅游的長期股權(quán)投資擬計提資產(chǎn)減值損失約1億元；三是受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司商業(yè)項目銷售停滯，住宅項目銷售大幅下滑，房地產(chǎn)項目銷售利潤較上年同期大幅減少?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/07/26/qkimagestzzbtzzb201829tzzb20182915-1-l.jpg"/>

其實，對于中弘股份來說，其業(yè)績?nèi)绱嗽缬姓髡住?017年第四季度，公司凈利潤已開始下滑。據(jù)財報顯示，2015年和2016年，中弘股份歸屬于上市公司的凈利潤分別為2.87億元、1.57億元，但在2017年，這一數(shù)字已變?yōu)?25.11億元，其中2017年第四季度開始由盈轉(zhuǎn)虧，巨虧25.79億元。

那么為何在2017年第四季度突然出現(xiàn)巨額虧損呢？在公司公告中，中弘股份將虧損歸因于受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響銷售收入下滑，尤其提到2016年已銷售的御馬坊項目在2017年和2018年一季度大量退房，導(dǎo)致2017年和2018年一季度銷售收入大幅下滑。

御馬坊項目為何大量退房？據(jù)《投資者報》記者了解，因中弘股份當(dāng)時采用了“售后包租”的營銷手段，這一方式主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售款。此方法作為商辦類項目屢試不爽的營銷手段，令開發(fā)商達(dá)到快速銷售的目的。但早在2001年和2011年，國家相關(guān)法律就先后明令禁止此類行為。然而，在法令禁止的背景下，中弘地產(chǎn)卻在其平谷御馬坊和由山由谷項目銷售過程中，仍然采用此類方式銷售，對此，平谷區(qū)住建委也下達(dá)了“應(yīng)當(dāng)無條件退房”的要求。這也是上述項目出現(xiàn)大量退房的根本原因。

出售資產(chǎn)抵債務(wù)

此次退房風(fēng)波也導(dǎo)致了中弘股份現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，2017年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅下滑52%，降為21.18億元，這也從而引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)。

由于經(jīng)營虧損，加上此前曾多次進(jìn)行股權(quán)項目收購，以及多個項目陷入停工危機(jī)，中弘股份的負(fù)債率及逾期債務(wù)規(guī)模都在不斷擴(kuò)大。2017年，其負(fù)債率攀升至81.2%，一年之間同比增長近12個百分點。

且據(jù)中弘股份最新披露，公司及下屬子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額43.19億元，全部為各類借款。對于這些逾期債務(wù)，公司公告中給出的計劃一是尋求重組擺脫困境；二是加快資產(chǎn)出售以償還借款；三是催收應(yīng)收賬款緩解流動性壓力。

計劃發(fā)布后，7月12日，中弘股份就披露了一份出售資產(chǎn)公告，表示為盤活存量資產(chǎn)，減少公司負(fù)債，降低財務(wù)費(fèi)用，增加公司流動資金，擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓對價為14億元，交易對手方為佳兆業(yè)間接控股的海南羅勝特投資有限公司。

在債權(quán)債務(wù)沖抵后，海南羅勝特投資僅需支付現(xiàn)金7300萬元就可以拿下全部股權(quán)。而中弘股份雖只收到7300萬元現(xiàn)金，但也將減少負(fù)債約82億元，同時增加10.3億元投資收益。7月8日，雙方簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

除了售賣海南子公司，其控股股東中弘卓業(yè)將轉(zhuǎn)讓所持中弘股份全部股權(quán)。7月11日，根據(jù)中弘股份公告披露，中弘卓業(yè)共持有22.28億股，占公司總股本的26.55%，全部被司法凍結(jié)，其中已質(zhì)押比例99.70%，而這些股權(quán)質(zhì)押以及司法凍結(jié)的股份，合計涉及債務(wù)38.44億元。

為了緩解這部分債務(wù)，7月12日，控股股東中弘卓業(yè)也與新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，擬將所持全部股份轉(zhuǎn)讓給新疆佳龍，轉(zhuǎn)讓價款將另行商定。如果后續(xù)完成轉(zhuǎn)讓，中弘股份或?qū)⒁字鳌?/p>

不過對此項交易，中弘股份曾表示，目前僅處于簽署框架協(xié)議階段，股權(quán)轉(zhuǎn)讓正式協(xié)議能否簽署存在不確定性。

除凈利虧損、債務(wù)纏身之外，中弘股份還被安徽證監(jiān)局出具了警示函。警示函中有一項為募集資金使用違規(guī)。警示函稱：“2017年4月，公司審議通過使用閑置募集資金26.8億元暫時補(bǔ)充流動資金，期限不超過12個月。然而在此期間，公司使用20.7億元償還短期拆借資金，且未在12個月內(nèi)將資金足額歸還至募集資金專戶?！?/p>

由此也可看出，中弘股份的資金鏈已經(jīng)較為緊張。中弘股份由2017年退房潮引發(fā)此番危機(jī)，也為目前管控較嚴(yán)、信貸較難的房地產(chǎn)市場敲響了警鐘，此后落棋需更加謹(jǐn)慎，稍有不慎則會對資金鏈造成一系列沖擊。

截至今年7月20日，中弘股份股價已跌至1.03元，近一年來，本就不高的公司股價已多次呈現(xiàn)“斷崖式”跳水。2017年8月1日，公司股價最高也僅為2.01元。此后，從2017年9月開始，更是一路下跌，在2018年6月20日、6月22日最低成交價均觸及0.99元。