本刊記者 孫思

中國(guó)銀發(fā)時(shí)代呼嘯而至。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全年放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，在推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面又邁進(jìn)了一步。國(guó)家層面亦提出了“9073”的養(yǎng)老設(shè)想，即以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為老年群體提供以解決日常生活問(wèn)題為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。龐大且多樣化的養(yǎng)老需求，供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，已然催生出無(wú)限的市場(chǎng)商機(jī)，加之房地產(chǎn)全行業(yè)即將告別傳統(tǒng)單一的住宅開(kāi)發(fā)模式，亟待尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)已成為一種必然，于是”養(yǎng)老+地產(chǎn)”成為了市場(chǎng)的香餑餑，不少房企紛紛搶灘關(guān)聯(lián)市場(chǎng)渴望分得一杯甜羹。

養(yǎng)老地產(chǎn)的興起不過(guò)匆匆數(shù)載，卻衍生出復(fù)調(diào)式的業(yè)態(tài)景觀，涵蓋養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等各大板塊，在跨界合作中完成了相關(guān)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式的融合創(chuàng)新。

無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)也好，養(yǎng)老社區(qū)也罷，事實(shí)上，此類特色地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)概念絕不應(yīng)該成為其核心價(jià)值，能夠提供長(zhǎng)效性的細(xì)致“服務(wù)”才是市場(chǎng)主體們所應(yīng)該用力的方向。

在這個(gè)潛藏著豐厚利潤(rùn)的新興市場(chǎng)下，房企應(yīng)當(dāng)如何獨(dú)辟蹊徑，取舍恰切的產(chǎn)品模式？將如何以其人文的經(jīng)營(yíng)理念、獨(dú)具魅力的品牌文化、先進(jìn)科學(xué)的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)契合適齡群體的消費(fèi)心理？又應(yīng)如何別出心裁地為廣大受眾提供優(yōu)質(zhì)貼心的個(gè)性化服務(wù)?且看各地各省如何深厲淺揭，“精準(zhǔn)”落地“養(yǎng)老+地產(chǎn)”，及其實(shí)踐過(guò)程中的得與失，枯與榮。

長(zhǎng)沙

隨著運(yùn)營(yíng)模式日趨合理，長(zhǎng)沙養(yǎng)老地產(chǎn)穿過(guò)最初的野蠻生長(zhǎng)，行至柳暗花明又一村的“野心優(yōu)雅”階段。

2016年末，民政部、財(cái)政部發(fā)文共同確定長(zhǎng)沙作為全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)城市之一。至此以降，長(zhǎng)沙逐漸形成了“1＋X”政策保障體系，扶持建設(shè)了一批民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和為老服務(wù)公司?！?064”養(yǎng)老格局逐步完善，社會(huì)化養(yǎng)老亦實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

其間，長(zhǎng)沙市政府熱情引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與試水，動(dòng)員有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)投資健康養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)個(gè)人以股份合作的形式創(chuàng)辦小型健康養(yǎng)老機(jī)構(gòu)……循序漸進(jìn)，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化、連鎖化的運(yùn)行模式，孵化了一批在全省乃至全國(guó)都深具影響力的民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)品牌，例如康樂(lè)年華、康乃馨、康怡、紅楓康樂(lè)、吉祥、普親等等。其中，康樂(lè)年華養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)系養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，其自營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)6個(gè)，托管養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目15個(gè)，連鎖加盟、指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目83個(gè)，全國(guó)擁有住養(yǎng)床位11000余張，從業(yè)人員近1000人；康乃馨和吉祥則大力推廣“1＋N”養(yǎng)老模式，即依托大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，向街道社區(qū)發(fā)展多家日間照料中心和小型養(yǎng)老中心；康怡和紅楓康樂(lè)則致力于探索醫(yī)養(yǎng)融合的發(fā)展模式；普親更選擇了專業(yè)化、社區(qū)化、小型化和連鎖化的道路。

2017年，長(zhǎng)沙再次出臺(tái)《長(zhǎng)沙市最低生活保障辦法》，內(nèi)容指涉積極推進(jìn)全國(guó)居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)，力爭(zhēng)新增養(yǎng)老床位2878張。

同年末，長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)人民政府隆重引入國(guó)際養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)專家——法國(guó)歐葆庭（ORPEA），落戶長(zhǎng)沙北辰國(guó)際健康城。攜手本土企業(yè)，以國(guó)際化的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為老年人提供高品質(zhì)的生活照料、貼心的精神慰藉、專業(yè)的康復(fù)護(hù)理。這種“智慧養(yǎng)老”的高端養(yǎng)老方式也為長(zhǎng)沙養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)注入了新鮮血液。

2018年，長(zhǎng)沙將繼續(xù)深化養(yǎng)老服務(wù)改革，加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)示范縣建設(shè)，引導(dǎo)和支持社會(huì)力量全面參與，新建AAA、AAAA級(jí)居家養(yǎng)老服務(wù)中心并力爭(zhēng)全部實(shí)現(xiàn)依托社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)。

海南

一直以來(lái)，海南都憑借其優(yōu)裕的自然條件，吸引著特殊的“候鳥(niǎo)老人”群體，更直接催生出海南獨(dú)特的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展路徑和困局。

自2008年海南第一投資控股集團(tuán)率先提出“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展理念，并打造出第一家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——頤養(yǎng)公社以來(lái)，海南養(yǎng)老地產(chǎn)便在此后8年內(nèi)不斷升溫。

2015年11月，海南《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見(jiàn)》出臺(tái)，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)與旅游、文體、健康、醫(yī)療等多產(chǎn)業(yè)交叉融合，從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

2016年?？?、三亞雙雙入圍年度“中國(guó)十佳養(yǎng)老城市”，在自然氣候和政策紅利的雙重推動(dòng)下，眾多房企紛紛扎堆進(jìn)駐海南……現(xiàn)如今，定安縣的牧嶼云天、屯昌縣的木色湖養(yǎng)生、澄邁縣的四季康城和官塘萬(wàn)泉河溫泉小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已蔚然成景。

2016年7月，該省“十三五”規(guī)劃再提，要改變以住宅為主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重的發(fā)展方向，鼓勵(lì)發(fā)展跨界地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、文體、健康、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展。在政策加持下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了海南房企轉(zhuǎn)型的主攻方向……

然而，淘金商機(jī)看上去很美，但難以盈利的困局卻如影隨形。

一方面，政府的扶持項(xiàng)目陷入盈利困境。海口恭和苑曾一度作為政府重點(diǎn)扶持的試點(diǎn)項(xiàng)目，相關(guān)舉措涵蓋項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策的提供，政府力促其與海口人民醫(yī)院的醫(yī)養(yǎng)合作以及各種運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、貸款貼息扶持資金的持續(xù)投入等等。但是，自2012年3月運(yùn)營(yíng)以來(lái)，該項(xiàng)目一直深陷虧損泥沼，進(jìn)退維谷。通常，類似恭和苑的養(yǎng)老項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)收益率在：8%：～12%之間，盈利來(lái)源以出租費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐飲費(fèi)等費(fèi)用為主，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相比，養(yǎng)老領(lǐng)域并不適用從現(xiàn)金流上賺快錢，致使投資回報(bào)周期相當(dāng)長(zhǎng)，非資本雄厚者是耗不起的。

另一方面，對(duì)于地產(chǎn)銷售型的養(yǎng)老項(xiàng)目而言，缺乏政策支持，依托企業(yè)自身發(fā)展，壓力注定山大。按照傳統(tǒng)的招拍掛形式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致前期土地成本超高，從而制約了開(kāi)發(fā)商的投資熱情，在寸土寸金的現(xiàn)狀下，投資項(xiàng)目軟硬件設(shè)施，是眾多房企面臨的首要問(wèn)題，而其運(yùn)營(yíng)成本則又添一重考驗(yàn)。

現(xiàn)下，海南政府亦在探討破局良方：嘗試因時(shí)因地制宜，限制準(zhǔn)入條件，地方立法、制定全程服務(wù)與使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范發(fā)展機(jī)制；以養(yǎng)老地產(chǎn)為契機(jī)，通過(guò)打造養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)品牌和國(guó)際交流平臺(tái)，從人才培養(yǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)金融、養(yǎng)生養(yǎng)老集散服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)鏈等方面入手，夯實(shí)發(fā)展基石，將海南打造成為健康之島和忠孝之島。

上海

作為全國(guó)戶籍人口老齡化程度最高的城市，上海早已確立了“9073”的養(yǎng)老服務(wù)格局，并堅(jiān)持自主探索，加大財(cái)政扶持力度，建立財(cái)政引導(dǎo)基金，引導(dǎo)社會(huì)資本投資居家養(yǎng)老，加強(qiáng)政府購(gòu)買居家養(yǎng)老服務(wù)力度，激勵(lì)社會(huì)資本提供質(zhì)量高、多元化的居家養(yǎng)老服務(wù)。作為發(fā)展成熟的商業(yè)都市，在上海，歷經(jīng)多年培育，客戶差異化的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買力正在形成。

一方面，隨著上海養(yǎng)老床位供需矛盾的凸顯，政府鎖定公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的目標(biāo)客戶，強(qiáng)調(diào)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的“?；尽惫δ?，主要為經(jīng)濟(jì)條件普通、需要政府“托底保障”的人群提供服務(wù)。另一方面，老年群體中的“高知中產(chǎn)”受眾對(duì)養(yǎng)老設(shè)施及服務(wù)的需求遠(yuǎn)非公辦機(jī)構(gòu)所能滿足，這就為商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展羅騰出了極大空間。

放眼全國(guó)，上海養(yǎng)老商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出更為成熟的發(fā)展態(tài)勢(shì)。概括而言，其相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，大體以CCRC和養(yǎng)生度假相結(jié)合兩種模式為主，其商業(yè)模式的成熟運(yùn)作對(duì)于全國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)亦起到了良好的示范作用。

CCRC模式源自美國(guó)，意指持續(xù)照料退休社區(qū)。其針對(duì)不同情況的老年人提供與身體狀況相適應(yīng)的照料及服務(wù)，滿足老年人心理及生理的雙重需求。該運(yùn)營(yíng)模式在上海的典范可以借鑒親和源及泰康之家·申園兩個(gè)項(xiàng)目。

親和源項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，入住時(shí)間為2010年4月。作為中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，擁有公共配套服務(wù)場(chǎng)地面積30000平方米，商業(yè)配套占總面積27%。其合作模式為：開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)打造服務(wù)平臺(tái)并提供硬件開(kāi)發(fā)，后續(xù)引入國(guó)際領(lǐng)先的第三方機(jī)構(gòu)參與具體運(yùn)營(yíng)、提供服務(wù)，形成以開(kāi)發(fā)商為主體的商業(yè)聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)多方合作共同管理。其銷售模式為：依托會(huì)員制來(lái)構(gòu)建俱樂(lè)部服務(wù)模式，通過(guò)向顧客讓渡使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)盈利。

泰康之家·申園項(xiàng)目地處佘山板塊，是長(zhǎng)三角地區(qū)首個(gè)由保險(xiǎn)公司投資建設(shè)的連鎖養(yǎng)老社區(qū)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)由泰康集團(tuán)自主承擔(dān)，內(nèi)部配套設(shè)施完善，為老年人提供便捷與人性化的養(yǎng)老服務(wù)。2014年4月，該項(xiàng)目的養(yǎng)老生活體驗(yàn)館揭幕，涵蓋樣板房、醫(yī)療體驗(yàn)區(qū)、康復(fù)理療區(qū)、老年大學(xué)、高端理財(cái)室及運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)等多個(gè)板塊，力求為后續(xù)銷售提前熱身，取得了不俗的反響。該項(xiàng)目銷售模式以會(huì)員卡出售及保險(xiǎn)銷售為主，前種模式更受服務(wù)對(duì)象的歡迎。

采用養(yǎng)生度假模式的代表項(xiàng)目有保集·富椿佘山，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年交房。保集·富椿佘山僅含初級(jí)醫(yī)療配套、簡(jiǎn)易的娛樂(lè)設(shè)施及餐飲場(chǎng)所，可歸入到傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其明顯區(qū)別于CCRC模式。通過(guò)銷售住宅，及收取基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，業(yè)主僅擁有使用權(quán)。

他山之石，可以攻玉。寄希望于上海商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功試水，對(duì)全國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到借鑒作用。

香港

為了實(shí)現(xiàn)“老有所屬、老有所養(yǎng)和老有所為”的目標(biāo)，香港政府為老齡群體提供了差異化的定向服務(wù)，其主要包括長(zhǎng)者社區(qū)支援服務(wù)及安老院舍照顧兩種。

長(zhǎng)者社區(qū)支援服務(wù)類似大陸的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，又名長(zhǎng)者中心，被稱為居家老人們的“第二個(gè)家”。香港共有200多家長(zhǎng)者中心，它們接受社會(huì)福利署全資津貼。與此同時(shí)，社會(huì)福利署還開(kāi)設(shè)有長(zhǎng)者支持服務(wù)隊(duì)、長(zhǎng)者日間護(hù)理中心、日間暫托服務(wù)中心等，悉心照料“居家老人”。

養(yǎng)老院舍是港府針對(duì)未在家中或社區(qū)居住的老人提供的養(yǎng)老院舍照顧服務(wù)。其規(guī)模一般都不大，床位少的20多張，多的幾百?gòu)垺Ｏ噍^香港的高房租，收取不算高的服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用根據(jù)每位老人不同的照顧需求而定。

香港政府對(duì)院舍進(jìn)行精細(xì)化管理。什么人可優(yōu)先住進(jìn)政府資助的院舍？十幾年來(lái)香港采用國(guó)際認(rèn)可的“長(zhǎng)者健康及家居護(hù)理評(píng)估”工具，由專業(yè)評(píng)估員全面評(píng)估，將有限的資源合理分配到需求最迫切的老人身上。2003年11月起，實(shí)施長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)“中央輪候冊(cè)”，經(jīng)登記和評(píng)估的老人，由社會(huì)福利署統(tǒng)一編配服務(wù)資源，包括進(jìn)哪家院舍，住何等床位。

香港民間申辦養(yǎng)老院的牌照由社福署負(fù)責(zé)審批和監(jiān)管。條例規(guī)定具體明確，對(duì)樓宇面積、防火通道、設(shè)備等硬件要求很細(xì)；人手方面，職員與住者的比例、需配備多少注冊(cè)護(hù)士與社工，規(guī)定很嚴(yán)。對(duì)合規(guī)的開(kāi)辦申請(qǐng)，1至3個(gè)月內(nèi)發(fā)牌照。之后經(jīng)常被巡查，達(dá)標(biāo)的才能續(xù)牌。

香港養(yǎng)老服務(wù)資金有著多渠道的來(lái)源，包括政府資助、慈善捐贈(zèng)及服務(wù)收費(fèi)。

一方面是各種慈善捐贈(zèng)對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的投入大大分擔(dān)了社會(huì)安老之責(zé)。

另一方面社會(huì)參與的同時(shí)，政府亦不缺位。事實(shí)上香港社會(huì)福利署一年的安老服務(wù)預(yù)算就高達(dá)66億多港元，且撥款占比逐年上升。

政府的資助一般是通過(guò)批出地皮并負(fù)責(zé)建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，再以合約形式外包給機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)，政府為符合條件入住的每位老人提供大約每月1萬(wàn)港元的補(bǔ)貼，個(gè)人只需支付1000多港元。申請(qǐng)者全港統(tǒng)一排隊(duì)。由于宿位供不應(yīng)求，排隊(duì)長(zhǎng)達(dá)3年之久。

1998年開(kāi)始，香港政府向私營(yíng)院舍購(gòu)買部分床位，同時(shí)促使私營(yíng)院舍提升服務(wù)素質(zhì)。一所養(yǎng)老院如果30%由政府買位，另70%自營(yíng)床位也必須按較高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理。老人要住買位院舍，也需排隊(duì)。

香港的安老政策“以居家養(yǎng)老為本，院舍照顧為后援”。為做好服務(wù)，香港政府想了許多辦法，服務(wù)模式在實(shí)踐中愈發(fā)成熟。

重慶

2017年10月，《重慶市老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》明確提出，在養(yǎng)老服務(wù)方面，優(yōu)化居家養(yǎng)老服務(wù)，夯實(shí)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)；支持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“放管服”改革。此舉進(jìn)一步激發(fā)重慶健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

現(xiàn)下重慶人口老齡化也面臨日益嚴(yán)峻的趨勢(shì)，其養(yǎng)老市場(chǎng)需求旺盛，前景樂(lè)觀。同時(shí)，作為全國(guó)首批基本養(yǎng)老體系建設(shè)的5個(gè)試點(diǎn)省市之一,雙重紅利刺激下，重慶老年產(chǎn)業(yè)“蛋糕”讓人垂涎，吸引了大量的投資商進(jìn)駐重慶養(yǎng)老地產(chǎn)。比如萬(wàn)科，綠城等大型房企都有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額。綠城計(jì)劃在重慶建設(shè)老年大學(xué)，中鐵任之城落成后將是全國(guó)最大的健康城，榮盛在最新的發(fā)布會(huì)上也提到將助力重慶的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

不局限于外來(lái)投資商的熱忱，重慶的本地企業(yè)也加快了產(chǎn)業(yè)布局。重慶博賽集團(tuán)準(zhǔn)備聯(lián)手總府實(shí)業(yè)，投資80億元在合川雙龍湖打造養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn);宗申也與德國(guó)養(yǎng)老投資企業(yè)蕾娜范簽定了產(chǎn)業(yè)合作意向，太極集團(tuán)也在長(zhǎng)壽躍躍欲試。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資總額已逾300億元，其投資范圍遍及主城區(qū)及璧山、長(zhǎng)壽、江津、合川、南川、大足等周邊區(qū)縣。

然而，從盈利的角度來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)因其前期投入較之比普通住宅更高，需要落地大量適老化設(shè)計(jì)及配置眾多相關(guān)設(shè)施，如果不掙高端市場(chǎng)的錢，僅靠中低端市場(chǎng)是無(wú)法收回成本的，因此項(xiàng)目定位多傾向高端市場(chǎng)。包括重慶的任之健康城，即便文字層面提倡的是經(jīng)濟(jì)化消費(fèi)，然而其實(shí)際定位也是以中高端為主。

重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)尙處摸索階段，投資商大多計(jì)劃多且大，但論及真正落成的項(xiàng)目，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟。整個(gè)重慶市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的潛能，如何引爆，仍需上下求索!