雪球財(cái)經(jīng) 供稿

在地產(chǎn)行業(yè)聚攏效應(yīng)益發(fā)白熱化的當(dāng)下，央企中航地產(chǎn)（000043）的處境略顯尷尬。不僅因上海中航城股權(quán)轉(zhuǎn)讓推遲導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下跌，其賣(mài)力吆喝的物業(yè)管理服務(wù)增色見(jiàn)效之速也十分緩慢。

物管毛利率低下

聚焦于物業(yè)資管服務(wù)的中航地產(chǎn)，其盈利能力與同行一比，高下立顯。中航地產(chǎn)2017年年報(bào)顯示，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.67億元，占總營(yíng)收比重不到一半，對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)近五分之四。然而，占凈利比重如此之大的物管業(yè)務(wù)，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠(yuǎn)落后于同行業(yè)。全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，2016年，百?gòu)?qiáng)物管公司住宅平均物業(yè)收費(fèi)2.24元/平方米/月，平均毛利率為20%，十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá)25%。也就是說(shuō)，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率剛及行業(yè)平均水平的一半。

中航地產(chǎn)有部分物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)行包干制，或是其毛利率低下的原因之一。中航地產(chǎn)2017年年報(bào)顯示，其天津分公司與中航直升機(jī)有限責(zé)任公司中存在一筆金額為453.91萬(wàn)元的關(guān)聯(lián)交易，采取的服務(wù)方式即為包干制。此外，有大量子公司與中航集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易中，服務(wù)方式為包干制和酬金制混用。

包干制是收取所有的物業(yè)費(fèi)后，再由物業(yè)公司承擔(dān)管理支出成本，因此毛利率水平較低。以主要以包干制入賬的中海物業(yè)2016年數(shù)據(jù)為例，其物管毛利率為13.6%。而酬金制的收入不考慮成本和費(fèi)用的支出，收入金額即為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，毛利率為100%。

“四不像”的物管

目前，中國(guó)的物業(yè)管理公司按照公司性質(zhì)分類(lèi)可以分為四類(lèi)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商子公司、獨(dú)立物業(yè)公司、房管所轉(zhuǎn)型物管公司和自治型物業(yè)公司。這四類(lèi)中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商子公司占比超過(guò)80%，代表公司有萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)等。獨(dú)立物業(yè)公司約占10%，彩生活以及長(zhǎng)城物業(yè)為此類(lèi)公司代表。剩下的房管所轉(zhuǎn)型物管公司及自治型物業(yè)公司各占不到5%。

而正在持續(xù)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)，成了物業(yè)管理行業(yè)里的“四不像”。截至2017年底，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總營(yíng)收的47.65%，其“地產(chǎn)”之名已逐漸淡去。與此同時(shí)，中航地產(chǎn)為凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)近五分之四的物管業(yè)務(wù)，又多倚賴(lài)與“中航系”公司的關(guān)聯(lián)交易，故無(wú)法劃歸為獨(dú)立物業(yè)公司，房管所轉(zhuǎn)型類(lèi)或自治型物業(yè)類(lèi)更是談不上。

回看過(guò)去一團(tuán)亂麻，遙看未來(lái)仍是“霧里看花”。中航地產(chǎn)披露的2018年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃顯示，其需“進(jìn)一步明確各業(yè)務(wù)平臺(tái)商業(yè)模式，完成業(yè)務(wù)模式梳理”，并“根據(jù)調(diào)整后的戰(zhàn)略方向，梳理組織管理，重塑組織能力”。此外，就是繼續(xù)出售及轉(zhuǎn)讓非戰(zhàn)略性資產(chǎn)。而中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)媒體表示，目前，很多大型房企都有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，而且水平也很高，相較于大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果中小房企沒(méi)有足夠的經(jīng)驗(yàn)、人才、資金量以及良好的市場(chǎng)口碑，即便向物業(yè)管理業(yè)務(wù)方向傾斜，未來(lái)也會(huì)面臨重重挑戰(zhàn)。

在物業(yè)管理行業(yè)已成一片紅海的背景下，“四不像”的中航地產(chǎn)將以何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出重圍？對(duì)此，中航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不方便回復(fù)，而其年報(bào)中一句“探索公司轉(zhuǎn)型后的新模式及新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”隱約透露出，中航地產(chǎn)或許也不知該問(wèn)題的答案。（ID：地產(chǎn)深度報(bào)道，作者：冀鵬茜）