朱晶晶

摘 要：城市規(guī)劃和城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等緊密相連，城市規(guī)劃是城市建設(shè)發(fā)展的計(jì)劃，并且城市規(guī)劃需要借助房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)加以支撐指引。因此城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)存在交互式服從關(guān)聯(lián)，只有在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程控制范圍內(nèi)，城市建設(shè)全局利益才能得到有機(jī)回應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)期間應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益才能高度統(tǒng)一?；诖?，本文闡述了、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及與城市規(guī)劃的關(guān)系，對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題以及城市發(fā)展理念下優(yōu)化城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的策略進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃；關(guān)系；問題；城市發(fā)展理念；優(yōu)化策略

1 前言

隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，如何正確處理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系對(duì)于城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展非常關(guān)鍵，以下就城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系進(jìn)行探討。

2 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及與城市規(guī)劃的關(guān)系

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，促進(jìn)了城市化建設(shè)發(fā)展，使得城鎮(zhèn)住房需求量不斷增加，同時(shí)人們對(duì)住房質(zhì)量要求也越來越高，房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力及空間也越來越寬廣。而從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)可以改善城市面貌，提高人們居住水平，從而有效促進(jìn)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系主要表現(xiàn)為：（1）城市規(guī)劃可結(jié)合城市發(fā)展理念指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。一是對(duì)城鎮(zhèn)的整體建設(shè)進(jìn)行布局，確定城區(qū)的范圍和性質(zhì)，分出禁建地段、限建地段，可為房地產(chǎn)的開發(fā)提供合理、有序的依據(jù)。二是城市規(guī)劃會(huì)對(duì)城市的性質(zhì)、人口分布、中心城區(qū)可擴(kuò)張范圍以及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查及分析，為房地產(chǎn)投資者提供投資方向的參考依據(jù)，增強(qiáng)其投資的信心。三是城市規(guī)劃對(duì)城市地段進(jìn)行分類，其地段性質(zhì)與房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)，并且城市規(guī)劃會(huì)站在城市整體發(fā)展的角度上提出一些控制性、強(qiáng)制性的規(guī)定，可以有效防止高收益用地，可促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定增長(zhǎng)，有可以避免城市地區(qū)過度開發(fā)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的積極影響。房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)于城市規(guī)劃的創(chuàng)新發(fā)展具有促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)新的建筑材料、施工技術(shù)、科技的應(yīng)用來達(dá)到設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等方面的創(chuàng)新，促進(jìn)社區(qū)文化，有利城市規(guī)劃的完善，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)志，可以促進(jìn)消費(fèi)、投資，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中存在的問題

主要表現(xiàn)為：第一、城市規(guī)劃中的市民知情比較少，城市規(guī)劃缺乏透明度，存在一些不確定的因素，一些大型的基礎(chǔ)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)景的規(guī)劃。第二、城市規(guī)劃中存在項(xiàng)目開發(fā)滯后的現(xiàn)象。在沒有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃的前提下就將土地讓出給開發(fā)商，讓其進(jìn)行開發(fā)。第三、人口居住的結(jié)構(gòu)不均衡。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

主要表現(xiàn)為：（1）城市景觀特色問題。隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，城市景觀特色逐漸消失。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)沒有和當(dāng)?shù)氐奈奈锛皻v史有效的結(jié)合起來，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環(huán)境都受到了侵害。導(dǎo)致一些古老的建筑和周圍的環(huán)境格格不入，難以相互協(xié)調(diào)。在城市的不斷建設(shè)中出現(xiàn)了很多像傳統(tǒng)街區(qū)消失、文物建筑被拆除、生態(tài)環(huán)境失調(diào)、文物建筑孤立存在的現(xiàn)象。（2）規(guī)模過大，房屋空置問題。目前空置房面積比較大，商品房的面積過大，導(dǎo)致供大于求，出現(xiàn)了商品房滯銷的現(xiàn)象。例如某三線城市空置房已經(jīng)達(dá)到了5%左右。這一比率已經(jīng)達(dá)到了我國(guó)公認(rèn)的警戒線。同時(shí)當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格不斷地上漲，人們的消費(fèi)水平已經(jīng)難以達(dá)到價(jià)格水平。（3）房地產(chǎn)過高追求利潤(rùn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商片面的追求利潤(rùn)和容積率，開發(fā)商通過各種渠道想進(jìn)各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤(rùn)，開發(fā)商將開發(fā)的強(qiáng)度不斷地提高。近年來，人們開始注重環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)商開始從環(huán)境下手，為了取得高額的利潤(rùn)，開發(fā)商開始營(yíng)造高水平的居住環(huán)境。但是由于開發(fā)商過度的追求高大上的風(fēng)格，而忽視了整體的建筑風(fēng)格。沒有和當(dāng)?shù)氐某鞘刑攸c(diǎn)有效的結(jié)合起來。

4 城市發(fā)展理念下優(yōu)化城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的策略

4.1 嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行政策和法律手段調(diào)控兩者關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和法律條文不少，但執(zhí)行不力。因此，要建立和完善監(jiān)管系統(tǒng)，建設(shè)一支政治強(qiáng)、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬的執(zhí)法監(jiān)管隊(duì)伍，針對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管。在城市規(guī)劃方面，主要監(jiān)管是否依法修編和執(zhí)行規(guī)劃。建立和完善管理制度，控管制度、專家評(píng)審制度、聯(lián)席會(huì)議制度、公眾參與制度、網(wǎng)上監(jiān)督制度等，推進(jìn)決策的民主化、公開化、法制化，杜絕暗箱操作，維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，要強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為。合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)控。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模，抑制不合理需求，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈和缺陷。

4.2 合理運(yùn)用相互反饋、上下結(jié)合的方法促進(jìn)兩者關(guān)系

（1）健全完善規(guī)劃理論體系，改進(jìn)規(guī)劃技術(shù)和方法，提高城市規(guī)劃的適用性，打破過去那種終極的、理想的、剛性過強(qiáng)的做法，積極探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的新形式，對(duì)城市規(guī)劃不斷進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善，靈活回應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，尋求城市規(guī)劃對(duì)城市系統(tǒng)各要素的綜合平衡；（2）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，為城市規(guī)劃提供及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、透明的市場(chǎng)信息，從而促進(jìn)城市規(guī)劃質(zhì)量和水平不斷提高。要盡快取消土地市場(chǎng)雙軌制，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化，發(fā)揮地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用，提高綜合協(xié)調(diào)的整體效益。積極開展對(duì)規(guī)劃方案建設(shè)后效的評(píng)價(jià)，通過及時(shí)反饋，有效調(diào)整規(guī)劃和決策，以更加理智、更加審慎的態(tài)度，盡量減少規(guī)劃與建設(shè)的失誤。此外，要改革城市管理體制，創(chuàng)新城市運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)城市規(guī)劃在建設(shè)和管理中發(fā)揮更大的作用。

4.3 充分運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)協(xié)調(diào)兩者關(guān)系

科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。這是建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的根本指針，也是我們協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)矛盾的指導(dǎo)思想，以及建立二者協(xié)調(diào)機(jī)制的基礎(chǔ)和前提。一方面，要堅(jiān)持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策的原則，編制好城市規(guī)劃，正確引導(dǎo)和帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)也要按照城市規(guī)劃的要求，進(jìn)行合理開發(fā)、科學(xué)開發(fā)。前者要兼顧后者，后者要服從前者。既不宜過分強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，又不可過分強(qiáng)調(diào)短期效益，損害城市公眾利益，影響城市未來發(fā)展，盡量在環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益上達(dá)成一致，要強(qiáng)調(diào)專家論證的科學(xué)性和獨(dú)立性，注意聽取來自房地產(chǎn)開發(fā)方面的意見和建議，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)良性互動(dòng)、和諧發(fā)展。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，基于各種因素的影響，使得市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)存在諸多問題，而協(xié)調(diào)處理好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，對(duì)于城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)具有重要意義。因此相關(guān)人員需要立足城市發(fā)展的客觀實(shí)際和需求，利用自身優(yōu)勢(shì)條件與資源，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工作。

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