宋慧芳

時隔一年，一直處于調(diào)整狀態(tài)的環(huán)京樓市的傳言又多了起來。但對于大部分項目布局在環(huán)京的房企來說，均使出渾身解數(shù)實現(xiàn)去化完成高周轉(zhuǎn)，使資金盡快流通是當務(wù)之急的重中之重。

近日，有關(guān)環(huán)京樓市限售的傳言開始廣泛流傳，稱燕郊等環(huán)京地區(qū)將實施限售政策，所有新房和二手房在拿到不動產(chǎn)之日起，五年內(nèi)不得再次交易。與此同時，放開限購的消息也開始發(fā)酵。4月底，河北永清放開限購的傳言開始在銷售群體中流傳，原本廊坊地區(qū)限購以市縣為限購單位，這則傳言稱永清將限購范圍放寬至廊坊全市，并以文字形式列出了和房管部門對話的內(nèi)容，看起來貌似可信度極高。再加上最近人才落戶政策對于地產(chǎn)的刺激，也成為了此次“限購松綁”傳言的一個主要原因。

一邊是放開限購，一邊是加碼限售。環(huán)京樓市的傳言又多了起來。但對于大部分項目布局在環(huán)京的房企來說，均使出渾身解數(shù)實現(xiàn)去化完成高周轉(zhuǎn)，使資金盡快流通是當務(wù)之急的重中之重。

回歸理性

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計， 2018年1-4月環(huán)京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%；成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。其中廊坊市區(qū)成交14.4萬平方米，香河成交4.5萬平方米，固安成交5.6萬平方米，燕郊成交0.6萬平方米，與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區(qū)下降85%。

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認為，在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。

“限購松綁不太可能，對于一些財政收入對房地產(chǎn)依賴比較大的政府來說，是有放松的動力的。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示。

陳志認為，不排除有些環(huán)京區(qū)域可能會呈現(xiàn)出房地產(chǎn)政策適度調(diào)整的態(tài)勢，但環(huán)京樓市顯然不會像之前那樣盲目生長了。京津冀協(xié)同發(fā)展指的是產(chǎn)業(yè)和人口協(xié)同，雄安作為試點實際上在給環(huán)京所有區(qū)域樹立了樣板。

從2016年初開始，環(huán)京房價呈現(xiàn)快速增長，個別區(qū)域甚至翻番。2016年比2011年，廊坊商品房銷售面積和銷售額分別同比增長了85%和268%，同期全國的商品房銷售額和銷售面積只分別同比增長了44%和101%。當時，最典型的環(huán)北京市場廊坊市場明顯跑贏全國。2017年3月開始，廊坊、天津、承德等地區(qū)相繼出臺了一系列嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011年到2017年初累積的風險因加碼而爆發(fā)。使環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場得以降溫，個別區(qū)域房價出現(xiàn)大幅回落，市場回歸理性。

胡景暉表示，在過去的一年時間里，燕郊、大廠、香河及環(huán)京地區(qū)房價普遍跌去40%。比價格更慘的是成交量，自從實施三年社保政策以來，環(huán)京樓市尤其是廊坊地區(qū)成交量不足高峰期的20%。而這還是開發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果?？梢姡h(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

成交量和房價雙雙下跌，直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈面臨著巨大的壓力，尤其是現(xiàn)在金融機構(gòu)限制開發(fā)貸，中小房企融資能力受到極大限制，銷售不暢導(dǎo)致現(xiàn)金流危機加劇，生存下去都成了難題。因此對于開發(fā)商如何解套，再重新合理布局成為關(guān)鍵。

花式解套

“北京周邊房價已經(jīng)降得差不多了，再下降的話空間有限，開發(fā)商都不愿降價銷售?！庇虚_發(fā)商向記者表示，環(huán)京房價基本上已經(jīng)接近觸底，有的項目單價已經(jīng)降到8000元左右，接近成本價，即使市場不好也沒法再降了，只好扛著。

不過也有開發(fā)商試圖通過各種方式進行解套。

5月20日下午，在燕郊102國道內(nèi)側(cè)的一間售樓處內(nèi)，某售樓員拿著手機一邊滑動著一邊告訴《中國經(jīng)濟信息》記者：“你看這條新聞都說了，北三縣馬上就劃入北京了，現(xiàn)在北三縣房價正在低點，入手正合適。”

這樣的傳言往往成為銷售人員促進成交的一大法寶，雖然在大多數(shù)購房者看來是個笑話，但環(huán)京龐大的樓市中，從來不乏上鉤者。為此，中介還會自導(dǎo)自演戲碼。4月份大廠潮白河新城一樓盤購房者排隊搶房的戲碼，被監(jiān)管部門處罰。最后查實，所謂的排隊購房者絕大多數(shù)為各類銷售人。

各大開發(fā)商除了利用傳言來引起購房者的恐慌之外，有的開發(fā)商推出了新的銷售思路，以此來盡快回籠資金。

位于河北的某當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)公司，就用了一種新型的銷售思路來出售位于河北淶水的環(huán)境得天獨厚的某地產(chǎn)項目?！吨袊?jīng)濟信息》記者在走訪過程中了解到，該地產(chǎn)公司有兩種銷售模式：一種是積極支持國家的租賃政策，首付30%，出租8年的使用權(quán)給開發(fā)商作為租賃業(yè)務(wù)使用，8年之后業(yè)主恢復(fù)使用權(quán)。這期間產(chǎn)生的所有貸款費用也由開發(fā)商代付，每年可以有15天的居住權(quán)；另外一種就是普通的購房模式，針對剛需不出讓使用權(quán)，作為自有住房使用。

該項目的銷售人員告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，現(xiàn)在各大開發(fā)商特別是環(huán)京的開發(fā)商都想盡快回籠資金。就目前的情況來看，第一種模式得到了眾多購房者的青睞之余，開發(fā)商也回籠了部分資金，以此來向銀行獲得部分租賃方面的貸款優(yōu)惠，并且這種酒店式的租賃發(fā)展也可以通過征收租金來回籠資金。

暫且不論這種新型的銷售模式能否達到其對資金回收的期望，能否實現(xiàn)購房者和開發(fā)商的雙贏局面。但現(xiàn)實存在的問題是房企們正處在去化的關(guān)鍵節(jié)點上。

合理布局

整個京津冀區(qū)域，是這一輪限價限售執(zhí)行比較嚴厲的區(qū)域，也是本輪調(diào)控沖擊比較大的區(qū)域。北京核心區(qū)域的二手房價格在過去一年也出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，環(huán)北京區(qū)域的市場則更為慘淡。如果企業(yè)原本的資源儲備就有相當數(shù)量在環(huán)北京區(qū)域，那么企業(yè)最合理的策略又當如何？

中信證券研究部陳聰表示，應(yīng)該從三方面著手開始布局。第一，降低企業(yè)對環(huán)京市場的依賴度，切實加大其他區(qū)域的資源儲備，主動引導(dǎo)其他區(qū)域的銷售占比提高。

第二，理性去庫存，盤活資產(chǎn)。近期環(huán)北京區(qū)域市場有所回暖，二手房成交價趨于平穩(wěn)，這就給新房開發(fā)企業(yè)一個良好的庫存去化窗口。不可否認，降價可能威脅未來企業(yè)毛利率，但環(huán)北京區(qū)域的狀況決定了企業(yè)將資金收回后投入其他區(qū)域可能更為明智。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的措施，雖然會帶來陣痛，但對維護資產(chǎn)負債表健康十分有利。

第三，積極合作，保持核心能力。環(huán)北京市場并非一片漆黑，京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展從中長期來看仍對當?shù)貐^(qū)域發(fā)展有所助力。除了去庫存之外，抓住合適時機引入合作者，既可以進一步減輕資金壓力，又可以促成開發(fā)項目在未來激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢位置。大浪淘沙，經(jīng)過一段時間的調(diào)整之后，那些產(chǎn)業(yè)定位精準，規(guī)劃生態(tài)優(yōu)美的環(huán)北京產(chǎn)業(yè)新城項目，仍將具備良好的市場前景。

就整體而言，陳聰表示，很可能出現(xiàn)環(huán)北京市場表現(xiàn)不佳和全國商品房市場熱銷并存的局面。環(huán)北京這一區(qū)域市場的困境，可能和京津冀限制貼邊連片發(fā)展的整體規(guī)劃思路有關(guān)。對當?shù)仄髽I(yè)來說，最合理的選擇是增加其他區(qū)域資源分布的占比和理性定價去庫存。這種決策雖然可能帶來短期毛利率下降，卻對公司整體發(fā)展，尤其是維持健康的資產(chǎn)負債表較為有利。