蔡向宇

摘 要 教育投資是當(dāng)代人增值投資的重要組成部分。每年，學(xué)校周邊的重點(diǎn)教育資源將成為住房市場(chǎng)的熱點(diǎn)。它的高價(jià)格一直是討論的焦點(diǎn)。但是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格虛高和供不應(yīng)求背后隱藏的是教育資源的不公平分配和房產(chǎn)價(jià)格的不健康增長(zhǎng)的民生熱點(diǎn)問(wèn)題。本文以南昌市西湖區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)為例，明確房地產(chǎn)作為具有獨(dú)有特征（位置的固定性、產(chǎn)品的單一性等） 的商品，其價(jià)格的形成有特殊性的前提條件，采用定性分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合的方法，得出了影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的諸多因素，對(duì)解決學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)問(wèn)題提供了相關(guān)參考。

關(guān)鍵詞 學(xué)區(qū)房；價(jià)格；定性分析動(dòng)態(tài)分析；南昌市西湖區(qū)

一、引言

學(xué)區(qū)房的概念是指在指定教育資源區(qū)域內(nèi)的住房，因?yàn)橄嚓P(guān)地區(qū)的入學(xué)政策，購(gòu)房者本人的子女可憑借房屋產(chǎn)權(quán)獲得就讀于某些區(qū)、市、級(jí)重點(diǎn)學(xué)校的資格。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格虛高的原因與大部分地區(qū)實(shí)施“就近入學(xué)”招生政策緊密相關(guān)。我國(guó)義務(wù)教育法第九條規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”，于是很多地區(qū)相繼提出“就近免試入學(xué)”的類似原則。學(xué)區(qū)房的稀缺性帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，從社會(huì)學(xué)角度分析，城市住房已經(jīng)不再局限于居住功能[1]而是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展衍生出了更多與人的增值發(fā)展相對(duì)應(yīng)的其他功能，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)因求學(xué)資格的規(guī)定而日益走高；從教育公平和社會(huì)分層的關(guān)系問(wèn)題出發(fā)深入分析社會(huì)分層造成的“教育難公平”問(wèn)題的妥善解決，以及各大城市學(xué)區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析。通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有研究成果對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制研究多數(shù)集中在對(duì)社會(huì)問(wèn)題的探討上，但對(duì)相應(yīng)的價(jià)格形成機(jī)制這類深層次直接性原因沒有深入研究，定性研究的量與質(zhì)的關(guān)系并沒有平衡，這正是本文研究的出發(fā)點(diǎn)。南昌市教育資源豐富，自從 2012年南昌市教委頒布“就近免試入學(xué)”的政策以來(lái)，南昌市西湖區(qū)學(xué)區(qū)房逐漸升溫。西湖區(qū)作為南昌市義務(wù)教育資源最集中、學(xué)區(qū)房存量供求最緊張的地區(qū)之一，研究其價(jià)格形成機(jī)制具有重要的意義。因此，本文選擇了南昌市西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的學(xué)區(qū)房作為研究對(duì)象，通過(guò)定性分析和相關(guān)貨幣邊際理論相結(jié)合的研究方法，探討學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。

二、研究區(qū)域概況

南昌市的學(xué)區(qū)房資源在江西省各設(shè)區(qū)市中可謂首屈一指，不僅是南昌市內(nèi)，西湖區(qū)中這些集合了優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源的學(xué)區(qū)房已經(jīng)吸引了包括九江、撫州、贛州等地的客戶。截至2017年12月，南昌市常住人口規(guī)模為524萬(wàn)人，外來(lái)人口規(guī)模已達(dá)到14.35萬(wàn)人。自從2012年“免試入學(xué)”的教育規(guī)定出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房開始成為大部分城市家庭日常必需支出的重要組成部分之一。西湖區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在2012年開始大幅度高出南昌市老城區(qū)二手房均價(jià)，甚至與新區(qū)新建商品房均價(jià)持平，相關(guān)具體情況如下：2012年和2013年南昌市學(xué)區(qū)房均價(jià)比老城區(qū)二手房均價(jià)高出 20%左右，而2012年西湖區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)為10000元，比老城區(qū)二手房均價(jià)高出了 35.57%；2013年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)為 11800元，仍比老城區(qū)二手房均價(jià)高出了31.50%。西湖區(qū)是南昌市教育資源最豐富的地區(qū)，全區(qū)共有小學(xué)33所，學(xué)生29318人。但全區(qū)重點(diǎn)小學(xué)只有4所，比重僅為12%；能吸納學(xué)生5310人，僅占學(xué)生總?cè)藬?shù)的18%。由于學(xué)校教學(xué)設(shè)施水平和師資水平差異較大，西湖區(qū)教學(xué)質(zhì)量較高的學(xué)校吸引了本區(qū)甚至外區(qū)的大量生源。

三、西湖區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格總體特征分析

南昌市西湖區(qū)有四所重點(diǎn)小學(xué)，分別是：育新小學(xué)、松柏巷小學(xué)、站前小學(xué)、珠海小學(xué)。其中育新小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格遙遙領(lǐng)先，具體情況如下：育新小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)2012年為12000元，比同期非學(xué)區(qū)房高2214元；2013年達(dá)到20000元，比同期非學(xué)區(qū)房高8000元。整體來(lái)看，2013年西湖區(qū)各學(xué)區(qū)房的價(jià)格幾乎是2009年的2倍，育新小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅最大為3倍。相關(guān)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出的現(xiàn)實(shí)情況是，在教委實(shí)施“就近入學(xué)”政策下，學(xué)區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象非常明顯。

四、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制分析

學(xué)區(qū)房是一種特殊的商品房，其價(jià)格形成受多種因素的影響或制約。同時(shí)，購(gòu)房作為一種人類活動(dòng)的消費(fèi)行為，與人類的思維方式是分不開的。本文一方面從價(jià)格形成的動(dòng)力角度，即社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素以及商品住宅的區(qū)域特性及自身特點(diǎn)這些對(duì)該區(qū)域內(nèi)商品住宅的價(jià)格水平產(chǎn)生影響的重要因素入手，研究其對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)影響；另一方面從人的消費(fèi)行為入手，研究增值消費(fèi)行為，以貨幣邊際理論來(lái)分析西湖區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。

（一）學(xué)區(qū)房教育資源的特征分析和學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成的動(dòng)態(tài)分析

1.社會(huì)因素。中國(guó)傳統(tǒng)“學(xué)而優(yōu)則仕”、“有余力，則學(xué)文”的以讀書為精英選拔的制度影響深遠(yuǎn)，以教育為內(nèi)因的社會(huì)階層流動(dòng)一直受到廣泛關(guān)注，在追求相對(duì)的“教育公平”的社會(huì)大環(huán)境下，求得個(gè)體或個(gè)體延伸的家庭在社會(huì)階層流動(dòng)中的主動(dòng)性，是學(xué)區(qū)房競(jìng)價(jià)背后深層次的社會(huì)原因。

2.政策因素。南昌市教委的“就近入學(xué)”政策，直接導(dǎo)致了對(duì)重點(diǎn)教育資源學(xué)區(qū)周邊的住房需求不足。學(xué)校入學(xué)報(bào)名規(guī)定新生入學(xué)必須具備產(chǎn)權(quán)證、戶口簿，且要求實(shí)際居住，個(gè)別名校由于生源過(guò)多，會(huì)逐年向市教委申請(qǐng)對(duì)施教區(qū)作部分調(diào)整。在這樣的情況下，因?yàn)樾畔⑷笔?dǎo)致不能清楚了解學(xué)區(qū)準(zhǔn)確劃分的情況下，家長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生焦躁情緒，最終造成盲目買房現(xiàn)象。

3.市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)商的營(yíng)銷策略緊跟形勢(shì)，抓住“學(xué)區(qū)房”熱銷背后凸顯的現(xiàn)代房地產(chǎn)消費(fèi)群體對(duì)子女成長(zhǎng)環(huán)境教育含金量的重視，借機(jī)炒作、制造相關(guān)虛假或浮夸的信息，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

（二）貨幣的邊際效用遞減與家庭購(gòu)買學(xué)區(qū)房的行為特征對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制形成的影響

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，貨幣邊際效用的基數(shù)效用理論認(rèn)為，貨幣和普通商品一樣，也是具有效用。貨幣的邊際效用是指每單位貨幣所獲得的貨幣數(shù)量的增加。貨幣給人的滿足不是因?yàn)樨泿疟旧?，而是它所支配的商品和勞?wù)給人帶來(lái)的滿足感。商品邊際效用遞減規(guī)律也適用于貨幣。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，貨幣的邊際效用隨著貨幣收入的增加而減少。消費(fèi)者的目的是獲得效用。當(dāng)消費(fèi)者達(dá)到最大效用時(shí)，他們既不想增加也不想減少商品的購(gòu)買量，但當(dāng)他們處于相對(duì)靜止的狀態(tài)時(shí)，他們就達(dá)到了消費(fèi)者均衡。實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者均衡的條件是：MUP=λ，變換后即：MUλ=P （式4），其中，P 代表單位商品價(jià)格，MU代表消費(fèi)者購(gòu)買并消費(fèi)最后一單位商品的邊際效用，λ代表貨幣邊際效用。

教育作為一種社會(huì)階層流動(dòng)的方式，是中國(guó)乃至全世界范圍內(nèi)人們尋求改變自身社會(huì)地位的重要途徑。假定社會(huì)各階層對(duì)獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望程度是相同的，而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)教育資源的政策綁定，通過(guò)傳導(dǎo)效應(yīng)，使社會(huì)各階層對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的渴望程度也是相同的。由于富裕階層的收入比普通階層高出一個(gè)或多個(gè)等級(jí)，隨著貨幣邊際效用遞減，富裕階層的λ數(shù)值必將比普通階層小很多，那么富裕階層對(duì)支出同樣金額購(gòu)買一件商品的心理敏感度遠(yuǎn)低于普通階層。雖然是同樣金額的支出，但是對(duì)于生活質(zhì)量的影響程度隨著支出收入占比的下降而下降，支付意愿則隨支出收入占比的下降而上升，所以根據(jù)式4可得出結(jié)論，富裕階層購(gòu)買同樣一套學(xué)區(qū)房愿意支付的價(jià)格則遠(yuǎn)高于普通階層[2]。在價(jià)格機(jī)制的作用下，學(xué)區(qū)房出售者會(huì)選擇出價(jià)相對(duì)高的購(gòu)買者進(jìn)行交易，最終富裕階層通過(guò)占有學(xué)區(qū)房而獲得了優(yōu)質(zhì)教育資源，而對(duì)于普通階層，當(dāng)商品價(jià)格高于他們所能承受的閾值時(shí)，他們就會(huì)放棄購(gòu)買。因此在其他條件接近的情況下，因?yàn)樯鐣?huì)貧富差異的擴(kuò)大，導(dǎo)致帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高出普通商品房幾十到幾百萬(wàn)元，就會(huì)在實(shí)質(zhì)上產(chǎn)生教育不公平現(xiàn)象。

綜上可知，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前住房配套下教育資源的作用日益重要，已經(jīng)顯示出高于本身的居住意義。從學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制影響因素的動(dòng)態(tài)價(jià)格形成的角度分析，是假定學(xué)區(qū)房的面積均勻，具有相同的屬性，且忽視其內(nèi)在因素的不同，所以相關(guān)政策，房地產(chǎn)投機(jī)，社會(huì)和心理的影響是沒有辦法進(jìn)入主成分分析模型的。而從消費(fèi)者行為學(xué)方面的分析則過(guò)度強(qiáng)調(diào)了貧富差距對(duì)教育資源分配的影響，結(jié)論相對(duì)主觀，以上問(wèn)題需在今后的研究中進(jìn)一步改進(jìn)。

五、結(jié)語(yǔ)

目前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格虛高，并出現(xiàn)了不健康的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，也是住房政策、教育政策推動(dòng)和社會(huì)貧富差距擴(kuò)大化的結(jié)果。通過(guò)對(duì)南昌市西湖區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制的分析，我們可以了解到學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最典型的樣本是小學(xué)資源。以小學(xué)為代表的教育資源不合理配置以及以劃分入學(xué)地段政策為誘因的住房與教育資格相捆綁的現(xiàn)象，折射出的是住房已經(jīng)不再局限于居住功能而是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展衍生出了更多與人的增值發(fā)展相對(duì)應(yīng)的其他功能。面對(duì)學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)問(wèn)題，從治本角度來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該從政策上、規(guī)劃上采取更有效的措施推進(jìn)教育資源均衡化；從思想層面上看，引導(dǎo)家長(zhǎng)轉(zhuǎn)變教育觀念，從盲目迷信名牌學(xué)校轉(zhuǎn)變?yōu)楦嚓P(guān)注孩子全面發(fā)展；從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)政策信息透明度，嚴(yán)厲打擊中介、地產(chǎn)商的不實(shí)行為[3]。只有這樣，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格才會(huì)趨于穩(wěn)定，才能真正維護(hù)和保證義務(wù)教育的公平性。

參考文獻(xiàn)：

[1]董海軍，高飛.承繼與變遷-城市住房功能分析[J].城市問(wèn)題，2008.9.5.

[2]楊雯婷，劉冰玉，王麗.經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下學(xué)區(qū)房供需因素分析及其對(duì)策[J].財(cái)會(huì)研究，2012，（16）：69-71.

[3]王曦，葛幼松，張含.南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010.12.058.