李保華

（河南財(cái)政金融學(xué)院，河南 鄭州 451464）

城市地塊是構(gòu)成城市空間的基本物質(zhì)要素，是各種城市活動(dòng)的載體。作為城市規(guī)劃用地的基本單位，對(duì)城市地塊各個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的研究與分析，是保障城市運(yùn)營(yíng)合理性與科學(xué)性的前提。當(dāng)前，城市地塊研究多集中在歷史和傳統(tǒng)范疇，重點(diǎn)研究的是地塊歷史價(jià)值和可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注的焦點(diǎn)是實(shí)體要素的保留和傳統(tǒng)空間的營(yíng)造，大多集中在管理層面和感觀層面，針對(duì)地塊空間效率量化方面的研究幾近空白，需要予以深入量化的研究。

一、街區(qū)空間效率影響因子選取

影響城市地塊空間效率高低的因素眾多，本文擬從構(gòu)成城市空間四要素，影響城市地塊運(yùn)營(yíng)的宏觀、中觀和微觀三層面以及系統(tǒng)論三個(gè)方面來(lái)綜合選定影響城市街區(qū)空間效率的相關(guān)因子。

（一）構(gòu)成城市空間四要素方面

城市空間四要素包括環(huán)境要素、社會(huì)要素、經(jīng)濟(jì)要素和物質(zhì)要素，根據(jù)其對(duì)應(yīng)的要素，綜合確定影響地塊空間效率的因子。環(huán)境要素包括地塊的區(qū)位和地塊的可達(dá)性，社會(huì)要素包括地塊的管理和開(kāi)發(fā)順序，經(jīng)濟(jì)因素包括地塊的地價(jià)、開(kāi)發(fā)投入與產(chǎn)出，地塊的物質(zhì)要素包括地塊功能的混合度、地塊的容積率和建筑密度等方面。

（二）城市地塊運(yùn)營(yíng)宏觀、中觀、微觀方面

在影響城市地塊空間運(yùn)營(yíng)效率各層面上，宏觀層面主要考慮地塊所處城市大環(huán)境中的位置，包括區(qū)位因素、地塊周邊公共服務(wù)設(shè)施的配套以及地塊的可達(dá)性等方面；中觀層面主要考慮地塊的具體建設(shè)情況，包括地塊的功能混合度和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等因素；微觀層面主要考慮管理層面的具體細(xì)節(jié)問(wèn)題，包括經(jīng)濟(jì)因素、文化因素、地塊的功能混合度因素以及開(kāi)發(fā)時(shí)序等方面的內(nèi)容。

（三）系統(tǒng)論方面

根據(jù)系統(tǒng)論外部環(huán)境作用于系統(tǒng)本身，外部環(huán)境和系統(tǒng)本身互動(dòng)作用于系統(tǒng)發(fā)展的原理，選定影響城市地塊空間效率發(fā)揮的影響因子。城市地塊的環(huán)境因素包括地塊所處大環(huán)境中的區(qū)位狀況以及周邊服務(wù)設(shè)施的配套情況。系統(tǒng)內(nèi)部的影響因子包括地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度因素等物質(zhì)要素，地塊地價(jià)、地塊投入與產(chǎn)出效益等經(jīng)濟(jì)要素，地塊的開(kāi)發(fā)順序、預(yù)留用地、社會(huì)管理、歷史文化等管理和文化要素（參見(jiàn)圖1）。

圖1 影響因子選定示意圖

綜合以上三方面的分析，選定影響城市地塊效率的影響因子有區(qū)位、可達(dá)性、地塊功能的混合度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、地塊的經(jīng)濟(jì)效能發(fā)揮、地塊運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理因素以及歷史文化因素。

二、影響因子的分組與權(quán)重賦值

由于聚合研究的需要，在復(fù)合法選取影響因子及對(duì)各因子量化取值的基礎(chǔ)上，需要對(duì)各影響因子進(jìn)行分組歸類，并對(duì)各分組進(jìn)行權(quán)重賦值，以滿足下一步綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)各分組進(jìn)行疊加的需要。

（一）影響因子分組

從影響地塊空間效率的外界環(huán)境、內(nèi)部作用機(jī)理、后期建設(shè)投入以及地塊內(nèi)部構(gòu)建的自身環(huán)境和歷史遺留點(diǎn)等方面進(jìn)行綜合分析與研究，把影響因子劃分為四組，分別為：宏觀組：初步確定地塊所處的區(qū)位以及地塊的可達(dá)性因素為地塊所處的外界宏觀環(huán)境因素，劃分到宏觀分組中；管理組：地塊的功能混合度和地塊后期的運(yùn)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)順序及地塊尺度和交通模式的配合程度等因素為地塊建設(shè)過(guò)程中及后期運(yùn)營(yíng)所涉及的管理因素，劃分到管理分組中；經(jīng)濟(jì)建設(shè)組：地塊前期拍賣地價(jià)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等因素為經(jīng)濟(jì)建設(shè)因素，劃分到經(jīng)濟(jì)建設(shè)分組中；歷史文化因素自成系統(tǒng)，單獨(dú)分組。

（二）各分組權(quán)重賦值

取整體貢獻(xiàn)額度為1，宏觀分組中的地塊可達(dá)性以及區(qū)位是地塊所處城市大環(huán)境作用的因素，在系統(tǒng)論中屬于外界環(huán)境因素，根據(jù)系統(tǒng)論原理，其在地塊空間效率的貢獻(xiàn)額度最大，此宏觀分組中所占的貢獻(xiàn)額度權(quán)重取值為0.5；管理因素及經(jīng)濟(jì)建設(shè)因素為地塊系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)行因素，是系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)組成部分，在地塊空間效率發(fā)揮中也扮演著重要的角色，其兩組的貢獻(xiàn)額度權(quán)重取值各定為0.2。另外，歷史因素自成系統(tǒng)，在空間效率的發(fā)揮中貢獻(xiàn)額度的權(quán)重取值定為0.1(參見(jiàn)表1)。

表1 各因子分組情況及貢獻(xiàn)額度權(quán)重值一覽表

三、構(gòu)建模型

地塊空間效率的總指標(biāo)值用符號(hào)A來(lái)代表，地塊效率的分項(xiàng)指標(biāo)宏觀組類效率值用A1表示，管理組類效率值用A2表示，經(jīng)濟(jì)建設(shè)組類效率值用A3表示?；诳臻g聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，采用聚合的處理手法，建立各分組類地塊空間效率如下：

（一）地塊宏觀組類效率值

其中：A1——地塊宏觀組類效率

Z——區(qū)位指標(biāo)

T——地塊可達(dá)性指標(biāo)

（二）地塊管理組類效率值

其中：A2——地塊管理組類效率

F——功能有效混合度指標(biāo)

S——社會(huì)管理指標(biāo)

（三）地塊經(jīng)濟(jì)建設(shè)組類效率值

其中：A3——地塊經(jīng)濟(jì)建設(shè)組類效率

E——經(jīng)濟(jì)效能指標(biāo)

D——開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)

（四）地塊空間效率評(píng)價(jià)模型

綜合考慮宏觀組、管理組、經(jīng)濟(jì)建設(shè)組類以及歷史文化組，地塊空間效率的總指標(biāo)值用符號(hào)A來(lái)代表，采用疊加的處理手法，建立城市地塊空間效率量化評(píng)價(jià)模型如下：

其中：A——城市地塊空間效率值

A1——地塊宏觀組類效率值

A2——地塊管理組類效率值

A3——地塊經(jīng)濟(jì)建設(shè)組類效率值

H——?dú)v史文化因素指標(biāo)值

四、結(jié)論與不足

（一）結(jié)論

本文研究的具體結(jié)論可以概括為以下三個(gè)方面：

1.地塊空間效率取值范圍：根據(jù)空間效率綜合評(píng)價(jià)模型及各因子賦值情況，初步得出城市地塊空間效率的取值范圍是-11.36～332。不排除地塊空間效率為負(fù)值的可能性，負(fù)值說(shuō)明城市地塊本身不產(chǎn)生效率的同時(shí)，對(duì)其他地塊效率的發(fā)揮還產(chǎn)生負(fù)面影響。地塊空間效率量化取值范圍以及各大類用地空間效率值分布范圍參見(jiàn)圖2。

2.提升已建地塊空間效率：可根據(jù)地塊量化綜合評(píng)價(jià)模型中各因子的賦值方式，優(yōu)化各因子對(duì)應(yīng)的指標(biāo)，采取有針對(duì)性的工程措施及管理措施，提升城市地塊的空間效率值。這在地塊的可達(dá)因子、地塊的管理因子及地塊的功能混合度因子方面有很大的提升和優(yōu)化空間。

3.指導(dǎo)未建地塊規(guī)劃建設(shè)：基于城市地塊空間效率評(píng)價(jià)模型中的各因子，在規(guī)劃中有針對(duì)性地進(jìn)行規(guī)劃和優(yōu)化。根據(jù)因子賦值表中的賦值方式，以高效率的地塊空間做要求，對(duì)地塊及所在區(qū)位的賦值進(jìn)行全方位的優(yōu)化，這在地塊的控規(guī)中具有較強(qiáng)的指導(dǎo)價(jià)值。有針對(duì)性地提高城市地塊的空間效率，這是本研究的最終歸宿。

（二）不足

本文僅在城市地塊空間效率量化研究方面做初步的探討，在具體的操作層面還有很多研究要深入，特別是影響城市地塊空間效率各因子動(dòng)態(tài)指標(biāo)的提取方法、構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型的動(dòng)態(tài)機(jī)理和關(guān)鍵因子的動(dòng)態(tài)貢獻(xiàn)額度等層面，在后續(xù)的研究中需要進(jìn)一步地探討。

圖2 各大類城市用地地塊量化取值范圍示意圖

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