王玉光

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了多年的密集調(diào)控周期，近年住房制度頂層設(shè)計的指導思想逐漸清晰，即黨的十九大強調(diào)的“房子是用來住的，不是用來炒的”。

所謂“房住不炒”，實際上就是在政策上告別過去多年支撐樓市虛假繁榮的投資、投機性需求。對于以傳統(tǒng)住宅開發(fā)、銷售為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這無異于“當頭棒喝”。

與此同時，十八大以來，首都北京的城市功能定位重新調(diào)整，在疏解北京非首都功能、建設(shè)城市副中心和推動京津冀協(xié)同發(fā)展等戰(zhàn)略大背景下，京城房地產(chǎn)生存業(yè)態(tài)正被逐步改寫，住宅用地供應(yīng)減半，城市更新加速，土地出讓方式亦由過去的“價高者得”變?yōu)橄薹績r、競地價、競保障房配建。

行業(yè)指導思想變了，市場游戲規(guī)則變了，對身居北京的眾多房地產(chǎn)企業(yè)提出了嚴峻的轉(zhuǎn)型考驗。被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)行業(yè)真正龍頭”，“一部首開史、半座北京城”的北京市屬國有房企首開集團，此時也正面臨一場大考。

首開集團董事長潘利群近日接受《財經(jīng)國家周刊》專訪時坦言，過去幾年，首開集團“最直觀變化就是指導思想的變化”，“工作部署基本上都是圍繞十九大精神和疏解北京非首都功能”。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位上，首開明確將“城市復興官”作為驅(qū)動未來發(fā)展的核心指導思想。

所謂“城市復興官”，用首開集團的標準詮釋，就是以國企的擔當、首都的情懷、城市的視角，觀照城市人居、行業(yè)發(fā)展與企業(yè)未來；潘利群則將其精髓歸納為兩句話：一句是“復其所有”，即保護城市文化、找回城市記憶、重塑城市榮耀、再現(xiàn)城市美景；另一句是“興其所無”，即在城市現(xiàn)有格局里，植入前瞻的項目、現(xiàn)代的生活、先進的服務(wù)，解決政府的難題、市場的問題。戰(zhàn)略定位的重新調(diào)整，意味著首開集團將持續(xù)加大對北京城市更新改造的資金和資源投入，例如將大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程作為城市復興的抓手。在潘利群看來，借助棚改既可以解決民生問題，又能解決疏解北京非首都功能、拆除違章建筑、改善城市人居環(huán)境和補城市功能短板等一系列問題。

然而作為一家旗下?lián)碛猩鲜衅髽I(yè)（首開股份，600376）的集團公司，首開不單要承擔北京市城市更新改造和保障房建設(shè)職責，同時還要關(guān)注業(yè)務(wù)的盈利水平和資產(chǎn)質(zhì)量，對投資者和股東負責。這種講究平衡的戰(zhàn)略貫穿著首開的發(fā)展歷程，也是現(xiàn)任董事長潘利群著重思考與解決的發(fā)展問題。

重新定位應(yīng)對變局

《財經(jīng)國家周刊》：你如何評價這一輪房地產(chǎn)調(diào)控？十九大“房子是用來住的，不是用來炒的”制度理念的提出，將對房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)產(chǎn)生哪些深遠影響？

潘利群：過去的調(diào)控側(cè)重于價格管理，以短期政策為主。新一輪調(diào)控側(cè)重于數(shù)量管理，以長效機制為主。我認為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加快房地產(chǎn)稅立法，以及房住不炒的指導思想，都是具有全局意義的制度安排。

我相信隨著各項改革的推進，房地產(chǎn)的金融屬性將逐步讓位于居住屬性，房地產(chǎn)業(yè)將從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，從投資開發(fā)的短周期轉(zhuǎn)向居住生活的長周期。過去兩年的深刻變局，將是未來很多年的行業(yè)格局，這也將是房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”。市場安定、有序，才會讓購房者心定不亂，促進脫虛向?qū)嵉暮暧^經(jīng)濟轉(zhuǎn)型盡快達成。

《財經(jīng)國家周刊》：對于這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的深刻變局，首開集團是怎樣通過戰(zhàn)略調(diào)整予以應(yīng)對的？

潘利群：我們在“十三五”規(guī)劃中將集團主業(yè)確定為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理”，同時確立了“土地一級開發(fā)，投資與資產(chǎn)管理”兩個培育業(yè)務(wù)。規(guī)劃明確了集團“爭做國有經(jīng)濟推進京津冀協(xié)同發(fā)展的先導力量，打造全國房地產(chǎn)綜合實力一流企業(yè)”的定位，提出了“把握兩個大局，做強三大主業(yè)，著力兩個驅(qū)動，實現(xiàn)整體上市”的發(fā)展思路。但這個“十三五”規(guī)劃制定的時間是在本輪樓市調(diào)控之前。如今，行業(yè)的大背景和深邏輯已經(jīng)改變了，企業(yè)的業(yè)務(wù)模式越早改變，就越能快速適應(yīng)時代變化。行業(yè)的變遷是全局性的，首開集團的轉(zhuǎn)型思考也是全面的，貫穿于全產(chǎn)業(yè)鏈和全產(chǎn)品類型。

首先，在企業(yè)定位上，我們提出了“城市復興官”的發(fā)展思想，深刻而準確地認知企業(yè)自身優(yōu)勢，抓住北京城市總體規(guī)劃實施和京津冀協(xié)同發(fā)展的機遇，加強京內(nèi)市場優(yōu)勢，高質(zhì)量、高標準推進副中心和冬奧會項目建設(shè)，同時積極關(guān)注長江經(jīng)濟帶和粵港澳大灣區(qū)等國家戰(zhàn)略的機遇，深耕京外重點城市。

其次，在投資發(fā)展上，首開集團近年來不斷踐行“深度合作”的發(fā)展策略，與行業(yè)高度相關(guān)的優(yōu)秀企業(yè)攜手同行。這兩年我們從市場上獲取的絕大部分項目都是資源合作類項目，至2017年末，集團合作開發(fā)項目86個，規(guī)劃地上建筑面積規(guī)模達到1529.2萬平方米以上。其中，股權(quán)比例占50%（含）以上的項目48個，規(guī)劃地上建筑面積882.1萬平方米。項目范圍已從北京根據(jù)地拓展到全國10多個核心深耕城市。

同時首開近年來不斷加深銀企互信，與金融機構(gòu)提高合作深度。截至2018年5月，首開合并口徑總計獲得銀行授信3415億元，其中已使用授信近700億元，剩余授信2715億元，首開在各家銀行信譽度良好。

另外，在產(chǎn)品選擇上，我們選擇了“全面創(chuàng)新”的發(fā)展路徑，把著力點放在為人民群眾創(chuàng)造美好生活上，聚焦于高質(zhì)量發(fā)展，提升核心業(yè)務(wù)能力。從北京城區(qū)大宅璞瑅公館，到法式典雅的首開瑯樾，到中式美學的棠頌別墅，再到智能化高端豪宅國風尚樾，首開一貫強調(diào)工匠精神，致力于傳承、保護和融合優(yōu)秀的城市文化。

再有就是我們貫徹實施綠色發(fā)展理念，正在建設(shè)的通州新城共有產(chǎn)權(quán)房項目，正按照“超低能耗、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化、全裝修”的要求，高標準推進項目建設(shè)。

這種高標準、高質(zhì)量的發(fā)展模式，也貫穿在“城市復興官”的五大城市工程里面，即：以棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造和社區(qū)養(yǎng)老為主體的城市民生工程，與多家市屬國企聯(lián)合發(fā)起北京靜態(tài)交通投資運營的城市管理工程，落實“疏解整治促提升”的城市更新工程，建設(shè)2020年冬奧會主場館為代表的城市形象工程，以及建設(shè)創(chuàng)客空間、智慧社區(qū)為內(nèi)容的城市創(chuàng)新工程。

《財經(jīng)國家周刊》：在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策緊張持續(xù)的背景下，像首開這樣項目布局“重倉”北京區(qū)域市場，同時又承擔棚改等諸多住房保障政府職能的市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營狀況頗受業(yè)界關(guān)注。能否從投資、去庫存、負債及盈利能力等方面，對公司這幾年的運營情況做些介紹？

潘利群：2017年末，首開集團資產(chǎn)總額2668億元、凈資產(chǎn)555億元、營業(yè)收入387億元、利潤總額61億元，各項指標總體上較2014年實現(xiàn)翻番。其中商品房銷售連續(xù)四年居北京市場第一位。

在去庫存方面，首開集團控股上市公司首開股份庫存資產(chǎn)比率為58%，行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜?，處于較低水平；在去杠桿方面，2014年以來，首開集團資產(chǎn)負債率由83.58%降到2017年的79.21%，平均每年降低一個點?？v觀全行業(yè)。截至2017年末，中國前十大房企平均負債率超過80%，A股上市房企平均負債率為79.42%，首開整體杠桿率低于行業(yè)平均水平。

但是需要強調(diào)的是，這個數(shù)據(jù)的取得還有兩個前提：一是公司承擔了近300億元投資額的300萬平方米棚改業(yè)務(wù)；二是公司承接了北京最多的自住型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房項目。分隔開這些投資金額大、投資周期長的保障性業(yè)務(wù)，首開的財務(wù)杠桿狀況會更加健康，并且首開集團整體資金使用成本處于較低水平。

所以從動態(tài)視角來看，首開的發(fā)展是向好的、高質(zhì)量的。

理性看待規(guī)模擴張

《財經(jīng)國家周刊》：首開提出了2018年營業(yè)收入突破1000億元的規(guī)模擴張目標。公司2017年的營收為366.78億元，距離千億目標尚有較大差距，有哪些支撐因素確保目標實現(xiàn)？

潘利群：在年初制定銷售計劃、安排銷售開盤時點的時候，由于多個項目的開盤取證時間有先后。北京地區(qū)部分限價商品房項目政策調(diào)整、取證延后，京外部分城市對預售項目的價格審批嚴格，也客觀上延長了項目取得預售許可證的時間，這些因素都影響了一季度的銷售情況。預計公司今年的銷售情況會出現(xiàn)比較明顯的“上半年少，下半年多”的情況。

目前首開是北京有資源，南方有支撐。首開在北京地區(qū)在售項目達到47個，其中有20個新項目要開盤，全年北京區(qū)域的推盤量要接近300萬平方米，北京地區(qū)的銷售將支撐首開股份全年接近一半的銷售任務(wù)。

從京外來看，首開目前在南方區(qū)域項目儲備豐富，重點深耕的福州、廈門、蘇州，項目儲備都超過了100萬平方米，今年福州和廈門的銷售額有望超過100億元，蘇州和廣州地區(qū)有望超過60億元。南方區(qū)域銷售規(guī)模的擴大將為首開股份今年銷售任務(wù)的完成提供強有力的支撐。近期，首開股份在揚州、武漢、成都、福州等項目銷售很好。公司整體的銷售情況已好轉(zhuǎn)。

總的來說，這幾年因為指導思想的變化，我們并沒有把追求規(guī)模擴大作為目標。但是今年首開即便不喊一千億目標，實際上各項收入加起來也會達到一千億。作為國有企業(yè)，我們還是會比較理性地看待企業(yè)發(fā)展規(guī)模擴張，沒打算在千億規(guī)模上與市場化公司去比拼速度和排名。

《財經(jīng)國家周刊》：過去，業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常會評價說，“首開是北京地產(chǎn)界真正的龍頭”。作為北京市屬國企，你認為首開的核心競爭力體現(xiàn)在哪里？未來伴隨行業(yè)的深度變局，要繼續(xù)保持并強化這種核心競爭力，是否面臨困難和挑戰(zhàn)？

潘利群：我認為首開的核心競爭力就是“踐行責任”的發(fā)展理念。首開集團是全國第一家以“責任”為發(fā)展指導思想的房企。它主要體現(xiàn)在三個方面：

首先我們是首都的國企，是國家工程的擔當者。先后承建了國家體育館、五棵松文化體育中心、奧林匹克水上公園等奧運場館，奧運村、亞運村、大運村、冬奧會等大型賽事配套設(shè)施。

其次我們是北京的房企，是民生工程的實踐者。從前三門改造，到方莊社區(qū)、望京新城、回龍觀文化居住區(qū)等重點住宅工程建設(shè)，以及承建的大量市政工程、配套設(shè)施，滿足城市在特定時期的發(fā)展需求。

此外我們還是全國性的品牌房企，是具有全國影響力的北京國企。從1990年代拓展京外、海外至今，京內(nèi)成長與京外發(fā)展同步協(xié)調(diào)發(fā)展，京外發(fā)展聚焦于國家核心城市和主要城市群，截至目前在規(guī)模上，京內(nèi)、京外已旗鼓相當，全國性業(yè)務(wù)布局已基本落實。

至于說未來如何保持并強化核心競爭力，我認為最起碼要做到三個方面：一是守住底線。合規(guī)合法經(jīng)營是不能突破的底線，合規(guī)守法是企業(yè)踐行社會責任的起點，也是貫徹全面依法治國方略的要求。二是走好路線。順應(yīng)時代發(fā)展和市場需求，堅持轉(zhuǎn)型與升級并重，創(chuàng)造新價值，讓更多人住上有品質(zhì)的住房、過上美好的生活。三是沖向前線。我們要從開發(fā)的高回報模式，轉(zhuǎn)到更新的穩(wěn)回報模式。積極投身于社會效益較高、長期投資收益穩(wěn)定、可持續(xù)性較強、風險相對較低的城市基礎(chǔ)建設(shè)事業(yè)。

充分理解“首都國企”標簽含義

《財經(jīng)國家周刊》：就企業(yè)社會責任、所承擔的使命和發(fā)展愿景而言，身為國企的首開集團，與一般的民營房企是否存在某些價值觀上的差異？這種差異是否也意味著與民營企業(yè)迥異的發(fā)展理念和經(jīng)營策略？

潘利群：如果按照市場化的標準，國企的體制機制會被認為影響效率，但是，從全社會的“帕累托最優(yōu)”來衡量，國有企業(yè)的戰(zhàn)略選擇更多的是榮耀。如果存在價值觀差異的話，這種價值觀的差異應(yīng)該不是民企與國企的區(qū)別，而是不同企業(yè)對自我身份認知有所不同，進而導致發(fā)展道路和發(fā)展結(jié)果的不同。

首開的自我認知就是首都的國有房企，這個身份要求我們更多地去平衡多元化的利益訴求，而不是像民營企業(yè)那樣，可以相對自由地做出取舍。一是平衡國家利益與企業(yè)利益，將業(yè)務(wù)重心同城市大事相一致；二是平衡城市利益與企業(yè)選擇，將業(yè)務(wù)布局與城市戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)；三是平衡社會效益與企業(yè)價值，業(yè)務(wù)模式與城市定位相適應(yīng)。

如果把企業(yè)放在歷史的長河里，首開要助力北京副中心的繁榮，還要見證雄安新區(qū)和京津冀協(xié)同發(fā)展的輝煌，這種格局、情懷和氣度，是首開價值觀的另一種解讀。我們的目標是把首開打造成與城市同呼吸共命運的、負責任的、穩(wěn)健經(jīng)營的、高質(zhì)量發(fā)展的百年老店。

《財經(jīng)國家周刊》：黨的十九大報告從黨和國家事業(yè)發(fā)展全局出發(fā)，提出了新時代黨的建設(shè)總要求，對推動全面從嚴治黨向縱深發(fā)展作出新部署。在推動黨建與企業(yè)發(fā)展同頻共振方面，首開集團近年來有哪些探索、嘗試和可以分享的經(jīng)驗？

潘利群：這些年，首開集團在黨建方面進行了一些積極探索，黨建工作既要圍繞經(jīng)濟發(fā)展這個中心，也要維護和諧穩(wěn)定這個大局，應(yīng)該怎么發(fā)揮作用？發(fā)揮哪些作用？我們的答案是集團黨委必須堅持“把方向，管大局，保落實”，這是根本。具體到工作中，就是要做好經(jīng)濟發(fā)展的“推進器”，當好正確方向的“領(lǐng)航員”。

這幾年，我們主要從統(tǒng)一思想引領(lǐng)、落實主體責任、突出核心領(lǐng)導、抓好人才保障、實施文化興企、強化廉政監(jiān)督和構(gòu)建和諧企業(yè)等七個方面加強黨建工作，確保了集團公司改革發(fā)展各項方針政策的落實，保障了企業(yè)在激烈的市場競爭中持續(xù)健康快速發(fā)展?？偟膩碚f也是一個逐步探索的過程。

黨建工作與生產(chǎn)經(jīng)營方向一致，目標相同，但側(cè)重點會有所不同。我們認為，對于企業(yè)而言，檢驗黨建工作成敗的標準應(yīng)該立足于是否推動了企業(yè)發(fā)展，是否保持了和諧穩(wěn)定，是否履行了社會責任，是否保持了正確的方向，是否體現(xiàn)了黨的先進性。

特別是作為首都國企，必須要明確“我是誰”，要充分理解“首都”“國有”和“企業(yè)”這三個標簽的含義。