張文豪

5月以來，處在“限價+搖號”調(diào)控中的一些地方樓市躁動不安。

據(jù)媒體報道，在成都，7萬人排隊搶1000套商品房，一手房出現(xiàn)房荒；在西安，以人為操作搖號結(jié)果方式違規(guī)銷售106套商品房，涉事區(qū)長已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個新開樓盤要先交500萬元“誠意金”才允許搖號……

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別約談了西安、成都、海口等12個城市，強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控力度不放松，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

為何在“因城施策、持續(xù)調(diào)控”的政策基調(diào)下，一些地方的樓市仍然躁動不安？其背后究竟存在怎樣的樓市調(diào)控困局？

限價令之下

近期的樓市躁動緣于一道簡單的算術(shù)題。

5月下旬，杭州某樓盤開始搖號，預(yù)售證均價不到每平米1.9萬元，而周邊二手房的價格已經(jīng)在每平米2.7萬-2.8萬元。如此巨額的價格剪刀差，吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰(zhàn)。

這樣的算術(shù)題不僅出現(xiàn)在杭州市眾多熱點(diǎn)樓盤所在區(qū)域，此前也曾在惠州、無錫、南京、西安等多個城市上演。

有媒體認(rèn)為，正是這些城市對新房的限價令，使得市場上一、二手房價倒掛，從而誘發(fā)了人們的投資熱情，形成了某種“套利”。

盡管住建部一再強(qiáng)調(diào)中央對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位，但一些地方的調(diào)控措施顯然與這個治理目標(biāo)之間出現(xiàn)了不一致。

一方面，限價令形成了事實(shí)上的房價“雙軌”：新房由政府限價，二手房卻是市場價。這既是對“買新房必賺”這種不合理的投資心態(tài)的變相鼓勵，由此所造成的“套利”也扭曲了供求關(guān)系。

另一方面，限價與限貸同時出現(xiàn)的副作用也很明顯。限價令使開發(fā)商只能以快速回款來?，F(xiàn)金流，本意在于穩(wěn)定房價；但限貸卻客觀上提高了購房成本和資金量，因此而來的高首付甚至全款購房，使得能調(diào)動大量資金的人獲得先機(jī)，對剛需者造成事實(shí)上的歧視和擠壓。

這些現(xiàn)象的深層次原因在于，面對中央的樓市調(diào)控要求，出于各種原因，一些地方開始試圖博弈。此前樓市調(diào)控的鐘擺式、運(yùn)動式、治標(biāo)不治本的弊病仍沒有完全消除。

可以說，樓市調(diào)控的深度困局在于，主動調(diào)控有時演化為被動調(diào)控，宏觀和中觀調(diào)控被迫成為微觀調(diào)控；調(diào)控的非市場化手段日盛，長效機(jī)制的出臺任重道遠(yuǎn)。

以杭州為例，城市房價上漲既得益于共性常規(guī)要素，如省會和著名旅游城市的地位；也得益于個性突發(fā)利好，如成為G20峰會的舉辦地。而城市價值的成長勢必反映在地價和房價上，因此當(dāng)下出現(xiàn)“搶房”的城市大都是長短利好兼?zhèn)洹⒀a(bǔ)課效應(yīng)明顯的城市，其最有力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是新房周邊長期企穩(wěn)的二手房價。

以“堵”為特色的地方限價令與此相悖。由于輿論基本很少承認(rèn)中國城市房價上漲的正當(dāng)性，而是對房價上漲“談虎色變”，也就缺乏適當(dāng)?shù)膽?yīng)對房價上漲的策略，甚至相對“正確”的說法。

對中國樓市，人們總有“高房價”是炒上來的印象，認(rèn)為這是“政策市”和“貨幣市”導(dǎo)致；卻忽視了中國作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成就驚人的大國，其樓市同時也是“價值市”。

如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)后兩點(diǎn)，而忽視前一點(diǎn)，限價令的出臺也多多少少與這種心理認(rèn)知有關(guān)。

在強(qiáng)大的心理補(bǔ)償作用下，輿論既不承認(rèn)房價上漲有一定的合理性，有時也以偏概全地將房價上漲看作是一個全局問題。實(shí)際上，從數(shù)據(jù)看十多年來房價真正實(shí)現(xiàn)大幅上漲的，更多是一線城市，少數(shù)二三線城市房價上漲，則是在最近幾年才有的現(xiàn)象。但在心理上，普遍漲價的印象容易被無限放大。

多目標(biāo)管理的樓市調(diào)控

中國房地產(chǎn)和城市成長之間，有一個“補(bǔ)課”原理。即住宅開發(fā)先行，城市配套一般后補(bǔ)。在項目之初，開發(fā)商難免借重概念抬高價格，但房價只能托一時不能托一世，如果該城市沒有支撐房價的長期、實(shí)質(zhì)利好，那房價會被打回原形。也就是說，這課有補(bǔ)得上的，也有補(bǔ)不上的。

其實(shí)，絕大多數(shù)中國城市，要么房價多年不漲，如將通脹因素考慮在內(nèi)，還可能是下跌的；要么是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之后，不成功打回原形，后來又有了實(shí)質(zhì)支撐，又成功補(bǔ)漲者，如北京的通州，當(dāng)然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。

從開發(fā)商角度看，他們或是認(rèn)為其他城市都可以復(fù)制在一線城市的成功經(jīng)驗，或是認(rèn)為一線城市房價太高，風(fēng)險太大，于是下沉到全國其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過失敗分兩種，一是“溫水煮青蛙”式的失敗，這也是大多數(shù)開發(fā)商的結(jié)局；二是“崩塌式失敗”。

以我的家鄉(xiāng)，一個三線半的東北工業(yè)老城為例。大約10年前，現(xiàn)今全國排名前三的房企就已進(jìn)入，他們當(dāng)初認(rèn)為房價也是會上去的，所以開盤就奔每平米六七千元，但事實(shí)證明這是一廂情愿，后來不得不實(shí)質(zhì)性降價。直到10年后的今天，房價才勉強(qiáng)達(dá)到他們當(dāng)年的期望值。

但現(xiàn)在情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴(yán)厲的調(diào)控，使得購房人的目標(biāo)區(qū)域下移。另一方面，部分秉賦優(yōu)異的二三線城市，其本身價值亦有了長足進(jìn)步；也就是說，能基本成功復(fù)制北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數(shù)萬元的房價。

從社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，這是正常的，但卻很難做到“正確”，也給樓市調(diào)控出了更大的難題。

因為隨著房價基準(zhǔn)值不可避免地提高，調(diào)控也進(jìn)入了多目標(biāo)管理階段。不僅是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的管理，還是社會情緒的管理。調(diào)控目標(biāo)之間出現(xiàn)了某種微妙關(guān)系：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業(yè)需要去杠桿，但整體又不能出系統(tǒng)性金融風(fēng)險；城市的價值不斷提升，應(yīng)該用更高的房價反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產(chǎn)升值的游戲中分一杯羹，或者至少資產(chǎn)不貶值。

其中最明顯的矛盾，就是城市價值在提升，但對應(yīng)的房價不能漲。這是限價令出臺的直接原因。試想一下，按照這些城市提出的購房付款的相關(guān)規(guī)定，能掏出那么高首付的，除了套利者，會是到現(xiàn)在還沒有買房的剛需人群嗎？

未來局面如何

各地樓市調(diào)控已然很難，未來會怎樣？

首先，限價令繼續(xù)使用的空間逼仄，急需調(diào)整。但其價值本身就在于控制房價，如何調(diào)整才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這是個問題。

其次，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制中，房地產(chǎn)稅依法征收的時機(jī)是否合適，以前不征而現(xiàn)在征收，是否會造成更棘手的局面，也是個問題。另外，保障房和租賃市場能否在資產(chǎn)大幅升值的預(yù)期中，形成對擁有產(chǎn)權(quán)住房的替代，能否做成不虧本的生意形成可持續(xù)發(fā)展，這也是問題。

再次，樓市調(diào)控政策的“監(jiān)管從嚴(yán)”是主基調(diào)，不會輕易改變。但目前局部性的穩(wěn)定價格、限制流動性的做法，可不可能全部鋪開，如果鋪開，會不會造成全國性的流動性枯竭和交易萎縮，從而引發(fā)整個市場塌方，這也是問題。

此外，中國各地發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀決定了房價不大可能按年份平均上漲，也不大可能在所有區(qū)域同時上漲。所以樓市管理和調(diào)控措施也是一種結(jié)構(gòu)性管理、流動性管理和總量管理。以前像時鐘鐘擺，幾年松，幾年緊；但現(xiàn)在像空間鐘擺，東邊日出，西邊雨。

正因如此，才有了現(xiàn)在的因城施策的差異化調(diào)控，相當(dāng)于將住房購買力在全國再分配。目前的狀態(tài)是：一線城市嚴(yán)控，三、四、五線級城市加杠桿去庫存，二線城市則介乎兩者之間，從而達(dá)到某種均衡。但近期出現(xiàn)了變味的搖號搶房，上述均衡會不會被打破，這也是問題。

在這些問題沒有回答清楚之前，人們無法預(yù)測接下來會怎樣。

各地樓市調(diào)控已進(jìn)行數(shù)年，但看上去市場交易熱點(diǎn)只是轉(zhuǎn)移，并未消失。一線城市房價雖企穩(wěn)，二三線城市房價卻有上漲趨勢，因此 2018年調(diào)控的主基調(diào)是不會改變的。

不過，外部因素特別是貿(mào)易戰(zhàn)陰影，卻給調(diào)控帶來了很大的不確定性。

一年前，政策還在穩(wěn)房價、降杠桿和控污染三方面加碼重錘，因為之前兩年的經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到預(yù)期甚至超預(yù)期，其中外貿(mào)增長起到了重要作用。但今年以來外部環(huán)境出現(xiàn)一系列不確定性因素，就經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率來說，外貿(mào)能起到多大的作用，尚未可知。

如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)不好的跡象，各地的樓市調(diào)控措施，諸如限價限貸等手段，是否還會一如既往嚴(yán)厲？這個不好預(yù)測。但一種“極樂觀”的推斷是，此輪地方樓市調(diào)控有可能在2018年下半年有所變化，房價則可能隨之在次年出現(xiàn)報復(fù)性上漲。

之所以說“極樂觀”，一是因為外部環(huán)境不支持這種情況，美聯(lián)儲正處在加息縮表周期中，流動性收縮是大概率事件；二是其他條件不具備的情況下，國內(nèi)銀根放松的實(shí)際作用，會變相刺激房地產(chǎn)行業(yè)；三是目前房價調(diào)整的空間變小，起碼在一線城市，房價已脫離普通人群的承受值，再升高會觸碰到社會情緒的“紅線”。

綜上所述，當(dāng)下樓市調(diào)控面臨不少待解之局。破解這些局面，主管部門和地方官員顯然需要發(fā)揮更高超的智慧，運(yùn)用更豐富的手段，而不僅僅是限價和約談。