卓宇晶

在傳統(tǒng)的老城區(qū)之外，許多中國(guó)城市都有一片甚至幾片新城區(qū)。它們大多在始于1990年代末的城市擴(kuò)張熱潮中被確立和建設(shè)起來(lái)，但長(zhǎng)期處于等待人口導(dǎo)入的過(guò)程。

新城區(qū)的商業(yè)是否有機(jī)會(huì)超過(guò)市中心的老牌商圈，一直是人們對(duì)這些新建的鋼筋水泥森林的疑問(wèn)。當(dāng)然也有像蘇州工業(yè)園區(qū)和重慶觀音橋商圈等極少數(shù)新發(fā)展城區(qū)，已經(jīng)在商業(yè)氛圍上超越了主城區(qū)。

根據(jù)170個(gè)消費(fèi)品牌在城市中的聚集情況，新一線城市研究所對(duì)比了市中心老牌商圈和新城區(qū)頭部商圈的實(shí)力，并將新城區(qū)的實(shí)力與老牌商圈實(shí)力的比值作為“新區(qū)商圈成長(zhǎng)指數(shù)”。

從右圖的數(shù)據(jù)看，除了蘇州和重慶這兩個(gè)因?yàn)榈匦魏蜌v史保護(hù)因素強(qiáng)推新區(qū)擴(kuò)展的城市，當(dāng)前新一線城市的新城區(qū)商圈，實(shí)力依然和傳統(tǒng)市中心有著懸殊的差距。剩下的城市中，武漢光谷商圈的新區(qū)商圈成長(zhǎng)指數(shù)相對(duì)最高，其商業(yè)實(shí)力達(dá)到了主城的4成；而杭州等7個(gè)城市，新城區(qū)的商業(yè)實(shí)力僅為主城的1/10或更少。

我們選取了武漢、天津、鄭州和南京來(lái)深入探討它們的新區(qū)商圈發(fā)展。

對(duì)商圈的發(fā)育來(lái)說(shuō)，周邊能夠覆蓋足夠的人口是非常重要的。其中，互聯(lián)網(wǎng)和金融等新興產(chǎn)業(yè)的相關(guān)從業(yè)人口通常都是新城區(qū)里最有活力和消費(fèi)實(shí)力的客群。比如武漢光谷就聚集了大量年輕人在這片區(qū)域工作并且生活，使得光谷成為武漢近年消費(fèi)品牌進(jìn)駐的最熱點(diǎn)。

光谷已經(jīng)形成的商業(yè)組團(tuán)也與金融和互聯(lián)網(wǎng)公司的密集分布區(qū)高度重合。在光谷，魯巷廣場(chǎng)、武漢K11和光谷天地3個(gè)商業(yè)組團(tuán)周邊平均1.75公里半徑范圍內(nèi)就能覆蓋3000家左右的金融/互聯(lián)網(wǎng)公司。

當(dāng)然這3個(gè)商業(yè)組團(tuán)之間也存在公司聚集度上的差異。魯巷廣場(chǎng)一帶的商業(yè)資源集聚度更高，而光谷天地更加靠近光谷軟件園的產(chǎn)業(yè)人口。武漢K11位于魯巷一帶和光谷廣場(chǎng)中間，處在魯巷商區(qū)的最邊緣。這個(gè)2017年開進(jìn)武漢的“藝術(shù)購(gòu)物中心”選擇和光谷軟件園、魯巷分別拉開2到3公里左右的距離，這樣既不會(huì)離商業(yè)人流太遠(yuǎn)，也可以向南、向東吸納軟件園和未來(lái)科技城的產(chǎn)業(yè)人口。

這些都是商場(chǎng)選址的小心思，商圈和購(gòu)物中心對(duì)人流的吸引力通常和它的體量正相關(guān)，和距離負(fù)相關(guān)。

相比于光谷對(duì)新興企業(yè)的集中覆蓋，鄭州鄭東會(huì)展中心和南京河西新城要輻射3000家公司的距離分別是2.22公里和2.98公里；而天津?yàn)I海泰達(dá)MSD周邊5.66公里半徑范圍內(nèi)才能聚集到3000家金融、互聯(lián)網(wǎng)類公司。

新興產(chǎn)業(yè)公司帶來(lái)了穩(wěn)定的高質(zhì)量工作日客流，而居住人口對(duì)商圈的依賴則是全天候的。使用與新興企業(yè)聚集度相似的算法，我們也計(jì)算了幾個(gè)新城區(qū)商圈周邊的住宅聚集量半徑。

與其他幾個(gè)新區(qū)相比，河西新城能在更短半徑內(nèi)覆蓋更多居住人口，它已經(jīng)在漫長(zhǎng)的商業(yè)氛圍提升等待期中積累了比較好的人口基礎(chǔ)，能給予更大體量的商業(yè)體更好的支持。這也支撐著南京想要打破新街口商圈長(zhǎng)期主導(dǎo)南京全市商業(yè)單核格局的野心—河西新城正在用更多大體量的購(gòu)物廣場(chǎng)將人口往新區(qū)拉動(dòng)。

盡管新城或新區(qū)都是在預(yù)先規(guī)劃了整套藍(lán)圖的空白土地上建設(shè)起來(lái)的，但20年左右的開發(fā)時(shí)間仍不足以建立一個(gè)完善的公共交通配套體系。對(duì)很多已逐步聚集人氣的新區(qū)商業(yè)組團(tuán)來(lái)說(shuō)，等待新區(qū)內(nèi)的交通通達(dá)度優(yōu)化是一場(chǎng)消耗戰(zhàn)。

比如，目前光谷的地鐵以東西走向?yàn)橹?，只延伸到光谷，不成網(wǎng)絡(luò)，也沒(méi)有辦法從三環(huán)外引流，和鄭州鄭東新區(qū)的CBD一帶相比，它對(duì)區(qū)域內(nèi)的整體公共交通覆蓋都相對(duì)偏弱。

在面向居住人口的交通配套上，天津?yàn)I海泰達(dá)MSD的配置效率則明顯低于蘇州。濱海新區(qū)核心區(qū)的范圍不小，且與天津主城區(qū)相隔60公里以上，因此區(qū)內(nèi)的商業(yè)消費(fèi)需求應(yīng)當(dāng)會(huì)集中由泰達(dá)MSD等核心商圈來(lái)消化。但從數(shù)據(jù)看，那里無(wú)論是地鐵還是公交，對(duì)周邊3公里范圍內(nèi)消費(fèi)人群的覆蓋都不如其他城市。

作為一座城市集合幾乎全部力量開發(fā)的新城區(qū)，這些新商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)都有成為市級(jí)商業(yè)中心的野心。而要達(dá)成這樣的目標(biāo)，就需要將城市其他區(qū)域的消費(fèi)人口引導(dǎo)過(guò)來(lái)，換句話說(shuō)，就是直面?zhèn)鹘y(tǒng)市中心的老牌商圈。

有著著名商圈新街口的南京，也面臨著商業(yè)外擴(kuò)速度較慢的問(wèn)題。用主城通往新城的地鐵主干線引入資源，幾乎是新一線城市的標(biāo)配。過(guò)了秦淮河以后，南京地鐵2號(hào)線周邊的商業(yè)氛圍指數(shù)幾乎是斷崖式下降。在離市中心最遠(yuǎn)的奧體產(chǎn)業(yè)新城附近僅有一些中小體量的社區(qū)商業(yè)覆蓋。

南京的商業(yè)格局正在發(fā)生微妙的變化。去年11月，河西新城開業(yè)了商場(chǎng)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的超大型購(gòu)物中心金鷹世界—近幾年中國(guó)城市中開業(yè)的大型購(gòu)物中心主流商業(yè)面積在10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米左右。根據(jù)計(jì)算，金鷹世界如果要輻射50萬(wàn)戶左右的居住人口，其邊界就已經(jīng)侵入到南京傳統(tǒng)頂級(jí)商圈新街口的核心勢(shì)力中。

金鷹世界的落址，就處在產(chǎn)業(yè)氛圍較高而商業(yè)氛圍仍需提升的集慶門大街站附近。它的選址邏輯和武漢光谷的K11有著相通之處：處在新城商業(yè)氛圍次級(jí)的區(qū)域內(nèi)，既能覆蓋更多居住人口，又不至于落在偏遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并通過(guò)比較好的地鐵配套、較大的體量和差異化的品牌定位，提高自己對(duì)人流的拉動(dòng)力。

在商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)品牌的邏輯中，“l(fā)ocation，location，location”的原則即使經(jīng)歷了線上零售的沖擊，依然未被撼動(dòng)。只是在中國(guó)的新城和新區(qū)中做項(xiàng)目，選址再好也多少都要經(jīng)歷等待和“養(yǎng)”的過(guò)程。希望接下來(lái)的幾年，它們可以逐漸進(jìn)入收獲期。