□ 湖州市國土資源局吳興區(qū)分局 徐 峰

近年來，湖州市吳興區(qū)堅(jiān)持“有限空間、無限發(fā)展”理念，通過政策引導(dǎo)、司法處置、收儲(chǔ)重組、項(xiàng)目招引、績效倒逼等方式，有效破解了土地批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達(dá)“五未”難題，盤活了存量、優(yōu)化了增量、提升了質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。截至目前，全區(qū)批而未供基數(shù)從7009畝下降到3162畝；完成供而未用閑置土地處置19宗、總面積837畝；完成用而未盡、建而未投、投而未達(dá)標(biāo)土地整改提升10宗、總面積563畝。

一、以政策嚴(yán)控、精細(xì)管理為重點(diǎn)，破“批而未供”難題

“批而未供”土地，指農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收批準(zhǔn)以后未完成供地的土地，主要是因項(xiàng)目取消、征地拆遷未完成、規(guī)劃調(diào)整等因素造成。湖州市吳興區(qū)采取“管控當(dāng)前、消化歷史”兩手抓。

一方面，管控當(dāng)前。出臺(tái)《加快供給側(cè)改革促進(jìn)國土資源節(jié)約集約高效利用的實(shí)施意見》，嚴(yán)格落實(shí)“1、3、6”用地政策。明確新上用地項(xiàng)目取得用地指標(biāo)后，1個(gè)月內(nèi)報(bào)批農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，3個(gè)月內(nèi)完成供地，6個(gè)月內(nèi)必須開工建設(shè)，強(qiáng)化項(xiàng)目招商精準(zhǔn)度，對(duì)前期項(xiàng)目方案不落實(shí)、征地拆遷未完成的，一律不安排用地指標(biāo)。建立相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，對(duì)出現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)征收后6個(gè)月內(nèi)不供地、供地后1年內(nèi)不開工的，暫停對(duì)該鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的分配，同比例扣減該鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)整復(fù)墾和盤活存量獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)。2016年，“1、3、6”政策執(zhí)行以來，當(dāng)年度供地率從2016年末的58.5%上升到2017年末的80.3%，新安排指標(biāo)項(xiàng)目供地率達(dá)到90%以上，開工率達(dá)到100%。

另一方面，消化歷史。對(duì)清理出來的2006-2016年期間的批而未供土地，逐一上圖建庫，逐宗分析成因，落實(shí)責(zé)任清單，逐地塊明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行包案負(fù)責(zé)，堅(jiān)持一地一策、一案一人。通過加快供應(yīng)一批、完善手續(xù)一批、盤活指標(biāo)一批、核銷備案一批等手段，分類推進(jìn)歷史“批而未供”土地處置。累計(jì)消化處置3847畝。

二、以協(xié)商收回、公益訴訟為重點(diǎn)，破“供而未用”難題

“供而未用”土地，指土地供應(yīng)后達(dá)到兩年未開發(fā)建設(shè)的閑置土地，主要是因投資主體資金鏈斷裂、投資產(chǎn)品市場行情不好等因素造成。針對(duì)此類土地，采取以政府協(xié)商收回為主，部門強(qiáng)制措施為輔的辦法推進(jìn)處置。

一方面歷史清零，及時(shí)處置 “供而未用”閑置土地。通過“消除障礙動(dòng)工、幫扶解困開發(fā)、異地置換盤活、采取措施收回、落實(shí)收費(fèi)處置、因地制宜處理”等方式推進(jìn)處置，對(duì)個(gè)別不主動(dòng)配合的企業(yè)，通過聯(lián)合公檢法行政公益訴訟機(jī)制，建立健全企業(yè)黑名單和失信名單制度，倒逼企業(yè)加快開工或配合政府收回土地使用權(quán)。如，浙江嘉鴻電子科技有限公司，總用地97畝，因資金問題大部分土地長期閑置。經(jīng)多次協(xié)商，2017年5月，政府有償收回該宗地土地使用權(quán)，重新規(guī)劃該地塊用途。目前，該地塊已建設(shè)湖州楓葉國際學(xué)校項(xiàng)目，并于2017年9月交付使用。該宗存量建設(shè)用地的盤活，不僅為新上的楓葉國際學(xué)校項(xiàng)目節(jié)省了97畝的新增建設(shè)用地指標(biāo)，而且取得了30畝存量建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)。專項(xiàng)行動(dòng)以來，對(duì)歷史上形成的19宗老大難閑置土地，有12宗收回了土地使用權(quán)新安排了項(xiàng)目，剩余7宗消除了開工障礙或繳納了違約金，重新進(jìn)行了開工建設(shè)。

▲ 湖州楓葉國際學(xué)校

另一方面加強(qiáng)監(jiān)管，預(yù)防新的“供而未用”閑置土地發(fā)生。健全完善格式化土地出讓合同，強(qiáng)化投資強(qiáng)度、畝均稅收、容積率等開發(fā)建設(shè)指標(biāo)，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的開工建設(shè)投產(chǎn)履約管理，在建立建設(shè)履約保證金制度（不高于總地價(jià)的5%）的基礎(chǔ)上，完善批后監(jiān)管和違約責(zé)任追究機(jī)制，實(shí)施土地出讓合同全過程監(jiān)管，從源頭上防范新的低效閑置土地產(chǎn)生。按照“凈地出讓”的要求，近三年來杜絕了因政府原因造成無法進(jìn)場開工的情形。

三、以分割轉(zhuǎn)讓、增加投入為重點(diǎn)，破“用而未盡”難題

“用而未盡”指單個(gè)項(xiàng)目在土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)期滿，實(shí)際開發(fā)建設(shè)的總建筑面積占項(xiàng)目總用地面積（即容積率）未達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同約定，土地開發(fā)建設(shè)面積比例超過1/3但不足7/10；或未開發(fā)建設(shè)用地面積達(dá)到20畝（含）以上。針對(duì)此類土地，采用分割轉(zhuǎn)讓盤活、增加投資盤活等方式，用活存量資產(chǎn)，促進(jìn)“地盡其用”。如，萬馬海振電子有限公司，總用地228畝，由于電子市場行情不佳，企業(yè)自身資金緊張等多方面原因，地塊內(nèi)僅建設(shè)了一間廠房，其他土地均未開發(fā)。經(jīng)過政企協(xié)商和規(guī)劃論證，最終在該地塊上建造萬馬（湖州）智造產(chǎn)業(yè)園，打造萬馬湖州地區(qū)首個(gè)集生產(chǎn)制造、研發(fā)設(shè)計(jì)、企業(yè)總部、產(chǎn)品展示和商務(wù)配套功能于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新微城，廠房以1000-3000平方雙層戶型為主，允許分割、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，建成后預(yù)計(jì)將吸引近100家企業(yè)入駐。

四、以招商引資、騰籠換鳥為重點(diǎn)，破“建而未投”難題

“建而未投”指單個(gè)項(xiàng)目在土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)期滿，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度未達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同的約定，且固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度超過25%但不足60%；或者廠房屬于閑置狀態(tài)，未按合同約定時(shí)間投入生產(chǎn)。針對(duì)此類土地，通過引入匹配項(xiàng)目、收購兼并、資產(chǎn)重組等方式實(shí)現(xiàn)國土資源“騰籠換鳥”。如，浙江美晶科技有限公司，總用地45畝，企業(yè)因財(cái)力和行業(yè)市場原因，未能按照約定時(shí)間完成整個(gè)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)，也未能有效利用建成的部分建筑，造成建成的廠房未能投用。對(duì)此，該區(qū)以現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)廠房和部分用地作為資源進(jìn)行項(xiàng)目招引，積極牽線搭橋，經(jīng)過和企業(yè)多次對(duì)接，該地塊及建筑物以回收重供方式出讓給新引入的浙江威途機(jī)械有限公司，實(shí)施液壓設(shè)備生產(chǎn)項(xiàng)目，總投資2.08億元，目前該項(xiàng)目廠房改建已經(jīng)啟動(dòng)，正穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)。截至目前，已盤活“建而未投”土地6宗，再利用土地162畝。

五、以政策倒逼、規(guī)范引導(dǎo)為重點(diǎn)，破“投而未達(dá)”難題

“投而未達(dá)”指單個(gè)項(xiàng)目在土地出讓合同建設(shè)期滿，實(shí)現(xiàn)竣工投產(chǎn)，項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率等控制性指標(biāo)符合要求，但項(xiàng)目畝均產(chǎn)出、畝均稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同或產(chǎn)業(yè)投資協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)此類土地，該區(qū)以“畝產(chǎn)論英雄”改革為引領(lǐng)，全面開展企業(yè)效益評(píng)價(jià)，特別是突出單位用地稅收產(chǎn)出的核算評(píng)價(jià)，根據(jù)綜合分值將企業(yè)分為A、B、C、D四類，對(duì)效益較差的D類企業(yè)實(shí)施差別化土地使用稅稅率、差別化電價(jià)、差別化水價(jià)，倒逼其提檔升級(jí)或及時(shí)退出。在逐步淘汰“散、亂、污、險(xiǎn)”等落后產(chǎn)能的同時(shí)，合理引導(dǎo)小微企業(yè)集聚發(fā)展，集中建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)化小微園區(qū)，借鑒“標(biāo)準(zhǔn)地”改革經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“標(biāo)準(zhǔn)房”制度，把“小升規(guī)”作為準(zhǔn)入的前置條件，明確入駐企業(yè)的能耗、畝均稅收、退出等8項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以及配套資金、人才等16條扶持政策。如，作為該區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)——織里童裝產(chǎn)業(yè)，通過低小散整治及標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)范化建設(shè)，累計(jì)騰出土地資源2600畝，畝均稅收從原來的0-0.3萬元提高至10-15萬元。