文 蔡繼明

作者系全國人大代表，民進中央常委，清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任、教授

增加城市住房的有效供給，必須打破政府對城市住宅用地的賣方壟斷，開展房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實現(xiàn)城市住宅用地和住宅供給主體的多元化。而首先保障居民對房子的居住需求，就要在自住房與投資房之間筑起一堵“隔離墻”，讓兩個市場互不干擾，各自獲得充分發(fā)展。

為了讓投資、投機需求不綁架基本人權(quán)的居住需求，就有必要設(shè)置保居住、保人權(quán)的“隔離墻”，使這種需求不受其他因素的干擾和綁架。具體措施就是推出共有產(chǎn)權(quán)、價格相當(dāng)于普通商品房價格50%的自住性商品房。購買此房者必須用于自住，當(dāng)自住條件喪失（死亡或遷出）時，可將此房在規(guī)定的渠道中按照扣減折舊的價格進行轉(zhuǎn)讓，堅決杜絕獲利的可能性。

在共有產(chǎn)權(quán)商品房敞開供應(yīng)的前提下，放開對投資性質(zhì)和奢華高端商品房購買和銷售的限制，誰有錢都可以買，沒有必要進行價格管控，就是上漲十倍也對國民經(jīng)濟無傷大雅，就像豪華汽車那樣，再高的價格也不會對社會造成傷害，開發(fā)商自然會遵循市場法則提供不同檔次的商品去滿足多層次市場需求。只有這樣，房地產(chǎn)才能回歸到和普通商品完全一樣的競爭性市場，才能不斷推陳出新，為社會提供越來越好的住宅產(chǎn)品。

自住性住宅和投資性、奢華性住宅的雙敞開供應(yīng)，是徹底解決房地產(chǎn)難題的治本之策。其中最重要的技術(shù)手段是顯著區(qū)別自住性商品房與投資性、奢華性商品房的容積率，前者的容積率不得小于3，后者的容積率不得大于1.5。通過這種形式敞開供應(yīng)土地，政府的收入并不會減少。其次，對兩類商品房設(shè)置不同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。使這兩類不同性質(zhì)的商品房各行其道、互不干擾，在價格上不出現(xiàn)交叉，彼此不存在價格沖擊，使房地產(chǎn)市場通過微調(diào)，逐步走向健康發(fā)展軌道，真正成為支撐中國經(jīng)濟良性發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

在對兩類商品住宅敞開供應(yīng)土地的同時，對房地產(chǎn)開發(fā)的主體也應(yīng)該放開。將房地產(chǎn)市場改造成競爭性市場，就應(yīng)該允許房地產(chǎn)公司之外的主體來參與住宅建設(shè)，尤其是自住性商品房的建設(shè)。任何合法經(jīng)營、經(jīng)得起信用調(diào)查的單位、公司和個人，都可以成為自住性商品房的開發(fā)主體。在自住性商品房中，還可以設(shè)置基本型住宅和改善型住宅兩類，對基本型住宅來說，在土地的招拍掛中，就應(yīng)該確定該地塊的出讓價（底價不競標(biāo)），以售價最低者中標(biāo)為規(guī)則，并讓除了開發(fā)商之外的主體參與競標(biāo)，公平競爭，將最大利益讓給居住者，實體經(jīng)濟的公司和單位就獲得了機會用這種方式為職工解決住房難題。