皋德馨

摘要：針對(duì)過去居民物業(yè)維修資金使用申請(qǐng)難、周期長(zhǎng)、維修不及時(shí)等群眾反映強(qiáng)烈問題，鹽城市房管局物業(yè)管理部門創(chuàng)新維修資金歸集、管理、使用方面的制度，建立接受嚴(yán)格監(jiān)督考核的應(yīng)急維修專業(yè)隊(duì)伍名錄庫(kù)，構(gòu)建綠色通道，優(yōu)化服務(wù)流程，推動(dòng)工作重心下移，在基層增設(shè)服務(wù)窗口，方便業(yè)主就近辦事，實(shí)現(xiàn)了居民物業(yè)維修資金使用高效便捷安全。

關(guān)鍵詞：維修資金；創(chuàng)新制度；嚴(yán)格監(jiān)管；綠色通道；高效安全

中圖分類號(hào)：C936 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0071-74 收稿日期：2018-02-27

習(xí)近平總書記指出：“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！苯陙?，鹽城市房管局物業(yè)管理部門始終堅(jiān)持把廣大人民群眾的根本利益放在最高位置，針對(duì)過去居民物業(yè)維修資金申請(qǐng)難、周期長(zhǎng)、維修不及時(shí)，甚至有的小區(qū)居民投訴上訪現(xiàn)象不斷的實(shí)際情況，深入調(diào)查研究，摸清情況，分析原因，了解群眾所需所盼。創(chuàng)新思路，從維修資金管理體制機(jī)制入手。深化改革，破除一切不合理的舊規(guī)章舊制度，著力打造高效便民、監(jiān)管到位、維修質(zhì)量有保障的新的制度體系，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一歸集、監(jiān)管有力、專戶存儲(chǔ)、分賬到戶、安全便民的目標(biāo)。新的物業(yè)維修資金管理使用制度實(shí)施以來，廣大業(yè)主對(duì)維修資金使用方面的投訴大幅度減少，群眾滿意度不斷提升。江蘇省住建廳評(píng)價(jià)鹽城市房管局新的維修資金使用監(jiān)管工作體制“圍繞高效規(guī)范、便民利民，在維修資金使用管理方面深化改革、大膽創(chuàng)新，相關(guān)做法在全省住宅專項(xiàng)維修資金使用管理工作中處于領(lǐng)先地位，具有借鑒意義和示范作用”，并予以嘉獎(jiǎng)。

1完善政策配套，創(chuàng)新制度體系

房屋專項(xiàng)維修資金的使用管理，事關(guān)千家萬戶居民的切身利益和住房安全，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定。為了把這一利民便民好事辦好，實(shí)事辦實(shí)。我們既堅(jiān)持依法行政，促進(jìn)改革工作循法有據(jù)，創(chuàng)新維修資金的歸集、管理、使用等方面的規(guī)范性政策制度，同時(shí)又建立接受嚴(yán)格監(jiān)督考核的應(yīng)急維修專業(yè)隊(duì)伍名錄庫(kù)，保證維修質(zhì)量。還強(qiáng)化宣傳力度，促進(jìn)改革工作公開透明，提高改革工作知曉率，調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與改革，支持改革的積極性。

1.1調(diào)整交存方式

為更好地防范維修資金被占用和流失風(fēng)險(xiǎn)，將由開發(fā)單位向業(yè)主代收代繳方式逐步過渡到由購(gòu)房業(yè)主直接到市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)窗口交存。對(duì)新開發(fā)的樓盤，在商品房買賣合同中明確維修資金由業(yè)主自行交存，開發(fā)單位及其他單位和個(gè)人不得代收，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。

1.2把好歸集關(guān)口

維修資金調(diào)整為購(gòu)房業(yè)主直接交存后，一方面根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記改革的新政策新要求，積極協(xié)調(diào)市國(guó)土部門，科學(xué)設(shè)定維修資金歸集把關(guān)環(huán)節(jié)。在房屋登記辦證時(shí)，將維修資金繳款憑證作為新建商品房登記辦證申請(qǐng)材料的必收要件，確保維修資金歸集到位。另一方面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化新情況，適時(shí)組織開展維修資金拉網(wǎng)式排查催繳，加大抽查、檢查力度，建立維修資金清查、追繳制度，采取不定期檢查、重點(diǎn)抽查等措施，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)單位維修資金代收代繳情況的核查，避免資金被占用和流失，為維修資金統(tǒng)一歸集上緊安全閥。

1.3延伸服務(wù)窗口

為適應(yīng)改革發(fā)展新形勢(shì)，順應(yīng)群眾需求，主動(dòng)策應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記辦證窗口的分區(qū)設(shè)置，將維修資金歸集服務(wù)向基層延伸，在原房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳4個(gè)窗口的基礎(chǔ)上，向主城區(qū)各區(qū)行政服務(wù)中心增設(shè)維修資金歸集服務(wù)窗口，讓廣大業(yè)主少跑路，方便群眾就近辦事。升級(jí)完善維修資金管理軟件系統(tǒng)，開發(fā)網(wǎng)上業(yè)務(wù)查詢系統(tǒng)，推行窗口服務(wù)要件掃描，確保歸集業(yè)務(wù)規(guī)范安全。

1.4建立應(yīng)急維修專業(yè)隊(duì)伍名錄庫(kù)

為規(guī)范維修資金使用應(yīng)急維修行為，便于申請(qǐng)人擇優(yōu)選擇合格維修隊(duì)伍，代管機(jī)構(gòu)專門與質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、審計(jì)、造價(jià)、消防等相關(guān)主管部門對(duì)接協(xié)調(diào)，公開確定一批社會(huì)信譽(yù)好、專業(yè)能力強(qiáng)的維修單位，以及工程造價(jià)審計(jì)監(jiān)理等中介咨詢機(jī)構(gòu)，建立了專業(yè)隊(duì)伍名錄庫(kù)，并制定出臺(tái)了“房屋專項(xiàng)維修資金使用專業(yè)隊(duì)伍備選名錄庫(kù)管理規(guī)定”，以受益業(yè)主對(duì)專業(yè)隊(duì)伍服務(wù)滿意度為主要內(nèi)容，結(jié)合維修及時(shí)率、工程質(zhì)量等對(duì)入庫(kù)單位進(jìn)行監(jiān)督考核，接受廣大業(yè)主評(píng)議，考核合格單位獲得延續(xù)服務(wù)權(quán)，不合格單位則從名錄庫(kù)中退出，營(yíng)造更加公平、有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。專業(yè)隊(duì)伍名錄庫(kù)的建立實(shí)施，有效地提高了應(yīng)急維修的使用效率，增強(qiáng)了維修資金使用透明度，強(qiáng)化了監(jiān)管，保證了施工質(zhì)量，提升了服務(wù)水平和業(yè)主滿意度。

1.5加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)

幾年前，業(yè)主在交存維修資金時(shí)，往往因急于辦理交房入住或房產(chǎn)登記手續(xù)，對(duì)資金用途、如何使用等相關(guān)政策及方法知之甚少，有的甚至完全不知曉。為了讓每一位業(yè)主知曉自己的合法權(quán)益，特別是了解市房管部門的改革措施，我們加強(qiáng)了宣傳引導(dǎo)力度：一是編印宣傳手冊(cè)。將相關(guān)政策與法規(guī)、資金用途與權(quán)屬、新制度下維修資金歸集途徑、流程與標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍與方法等，編印成宣傳手冊(cè)，發(fā)送到各個(gè)老舊小區(qū)，便于小區(qū)居民了解掌握。二是制作申請(qǐng)使用樣本。根據(jù)應(yīng)急使用和日常使用，分類梳理申請(qǐng)使用所需的材料，細(xì)化申請(qǐng)使用業(yè)務(wù)流程，方便居民申請(qǐng)使用。三是強(qiáng)化新聞媒體宣傳。與當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)、報(bào)紙等主流媒體合作，每月推出一期維修資金專欄；請(qǐng)電視臺(tái)制作宣傳短片，以業(yè)主視野，通過情境模擬，使居民了解維修資金使用從申請(qǐng)到驗(yàn)收撥款全過程。通過宣傳，提高了廣大業(yè)主對(duì)維修資金歸集使用的知曉率，方便了業(yè)主，更維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，贏得了廣大業(yè)主的理解支持。

2增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，構(gòu)建綠色通道

2.1建立統(tǒng)一受理平臺(tái)

為切實(shí)方便業(yè)主申請(qǐng)使用維修資金，建立了市區(qū)維修資金使用統(tǒng)一應(yīng)急維修服務(wù)平臺(tái)，設(shè)立了專門的受理電話，實(shí)行統(tǒng)一受理、分級(jí)響應(yīng)、集中管理、統(tǒng)籌實(shí)施的新服務(wù)機(jī)制。市級(jí)部門開辟應(yīng)急處置綠色通道，在非法定工作日，落實(shí)專人值班。屬應(yīng)急維修范圍的則由區(qū)住建部門直接受理，或通過市級(jí)平臺(tái)綠色通道實(shí)施應(yīng)急維修，盡量做到及時(shí)服務(wù)，確保將受益人損失降到最低。

2.2優(yōu)化辦理流程

對(duì)維修資金使用申請(qǐng)符合應(yīng)急維修條件的，實(shí)行“四同步”，即同步申請(qǐng)、同步維修、同步監(jiān)審、同步公示，充分發(fā)揮維修資金修急解危的功能。與此同時(shí)，建立維修資金專業(yè)隊(duì)伍備選名錄庫(kù)抽取軟件系統(tǒng)，對(duì)應(yīng)急維修實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)勘察受理上傳、現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽取確定維修單位、現(xiàn)場(chǎng)派單維修單位，減少群眾“跑腿”，實(shí)現(xiàn)了申請(qǐng)便捷、應(yīng)急提速、流程優(yōu)化、監(jiān)審及時(shí)，公開透明，提供有溫度的服務(wù)，幫助居民群眾好辦事、快辦事。

2.3推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)維修”

建立應(yīng)急維修網(wǎng)上報(bào)修平臺(tái)，實(shí)行維修資金支出網(wǎng)上無紙化申請(qǐng)，業(yè)主可直接拍照上傳需維修的內(nèi)容給物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)初步判斷屬維修資金使用范圍的，則立即上傳給代管機(jī)構(gòu)，由代管機(jī)構(gòu)委托區(qū)、街道現(xiàn)場(chǎng)審核處理。建立維修監(jiān)管平臺(tái)，工程維修和驗(yàn)收過程中，審計(jì)、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)和業(yè)主、物業(yè)企業(yè)可通過維修監(jiān)管平臺(tái)實(shí)時(shí)傳輸相關(guān)圖片及資料，對(duì)維修實(shí)行全過程監(jiān)督評(píng)估，規(guī)范維修單位及中介機(jī)構(gòu)服務(wù)行為。

3推進(jìn)重心下移，上下聯(lián)動(dòng)監(jiān)管

為了從體制上保證廣大業(yè)主能夠好辦事、快辦事，市房管局積極推動(dòng)“放管服”改革，把業(yè)主房屋維修資金的申請(qǐng)使用審核權(quán)，由市房管局下放到各個(gè)區(qū)住建（房管）部門行使，并加強(qiáng)了事中和事后的監(jiān)督管理與服務(wù)工作，確保了業(yè)主物業(yè)維修資金申請(qǐng)使用高效便捷。

3.1下放使用審核權(quán)限

針對(duì)維修資金使用涉及廣大業(yè)主群眾切身利益，下移審核權(quán)限、精簡(jiǎn)辦事環(huán)節(jié)，將維修資金日常使用的受理、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等具體工作委托下放至各區(qū)住建（房管）部門、街道辦事處負(fù)責(zé)。屬維修資金使用正常維修和應(yīng)急維修范圍的，由區(qū)級(jí)住建部門直接受理，屬地街道現(xiàn)場(chǎng)勘查和初審，區(qū)住建部門審核把關(guān)，讓廣大業(yè)主在家門口即可申請(qǐng)辦理使用維修資金手續(xù)。

3.2建立綜合監(jiān)管機(jī)制

為加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管，將申請(qǐng)使用維修資金納入所在區(qū)及街道社區(qū)物業(yè)管理日常監(jiān)管范疇、統(tǒng)一考核。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)綜合監(jiān)督機(jī)制，堵塞制度漏洞。各級(jí)各部門職責(zé)分工明確，從資金申請(qǐng)、維修施工、工程驗(yàn)收、公示公告、審計(jì)結(jié)算全過程進(jìn)行立體監(jiān)督。與此同時(shí)，還將審計(jì)、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用與施工單位維修工程款分開結(jié)算，推行維修施工質(zhì)量保證金等制度，以此推動(dòng)維修資金的使用更趨公開、公平和公正，有效防范了冒領(lǐng)、套取維修資金等坑害業(yè)主的現(xiàn)象發(fā)生。

3.3強(qiáng)化部門協(xié)作

住宅小區(qū)中涉及電梯、消防、智能化等專業(yè)性較強(qiáng)的公共設(shè)施設(shè)備，分屬不同的職能部門監(jiān)管。為此，我們主動(dòng)與相關(guān)職能部門溝通協(xié)調(diào)，聯(lián)合成立專家咨詢委員會(huì)，不讓任何一個(gè)職能部門缺位，共同擔(dān)責(zé)，一起做好服務(wù)工作。在維修前分析故障原因、鑒定維修項(xiàng)目，維修后現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工程質(zhì)量、出具驗(yàn)收意見，彌補(bǔ)因代管機(jī)構(gòu)專業(yè)能力欠缺引起的誤判，提高了特種設(shè)施設(shè)備維修效率，防止虛增虛報(bào)維修金額。