李宇嘉

摘要：租賃崛起對樓市的影響有多大？這是近期各界討論的焦點問題。為何租賃會分流需求，卻不沖擊房價呢？因為，租房只是居民剛“落腳”城市時，或者收入較低時的住房消費選擇。從中長期來看，新市民在城市“住有所居”，住房回歸居住屬性，房價告別高增長，一方面會最大化地挖掘城市化潛力，鼓勵農(nóng)村富余人群更多進入城市；另一方面，通過“先租后買”，無房人群將逐漸實現(xiàn)擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢想。

關(guān)鍵詞：租賃崛起；商品房市場；供給側(cè)改革

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0020-24 收稿日期：2018-01-25

1租賃會分流需求，卻不會沖擊房價

租賃崛起對樓市的影響有多大？這是近期各界討論的焦點問題。過去，大家之所以蜂擁買房，除了獲取資產(chǎn)收益外，租賃秩序太差、太不體面，甚至沒有尊嚴，租房無法享受公共服務等是主要原因?，F(xiàn)在，住房回歸居住屬性，資產(chǎn)收益顯著降低；國家對租賃異乎尋常的重視，整治租賃市場亂象“常態(tài)化”，“店大不欺客”的規(guī)?；赓U代替私人散租，租賃市場秩序大為改觀；租賃“供給端”全面發(fā)力：新增供地向租賃轉(zhuǎn)移，國有土地低廉地讓渡給國企建設租賃住房，集體建設用地不經(jīng)過征收可直接建設租賃住房，租房可以享受公辦教育等基本公共服務。

可見，未來租房與買房在“權(quán)利束”上開始趨同。由此，過去很多蜂擁買房的人，或許會選擇租房了，租房不僅不必背負沉重的債務，還能釋放被首付和月供抑制的消費愿望。因此，正如國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人所言，租賃市場會分流部分需求。由此推理，租賃崛起或許意味著樓市需求將被釜底抽薪，支撐高房價的兩大原動力——購買力和預期，或許也會迅速被削弱。但我們發(fā)現(xiàn)，租賃占比高的國家或地區(qū)，房價也一樣很高。比如，中國香港和新加坡分別有30%和80%的人住在政府提供的低成本租賃住房中，但兩地房價之高，在全球都能排得上號。

再比如，德國是全球租賃占比最高的國家，60%的人租房，租房一般無期限（除非房東收回自?。?，房東對老租戶3年內(nèi)的租金漲幅不超過10%。但是，近年來歐洲經(jīng)濟不景氣，德國一枝獨秀，外來移民大量涌入德國。2009-2016年，德國人口增加了250萬，僅2015年就增加了110萬。作為德國經(jīng)濟之星的柏林，連續(xù)兩年被普華永道評為歐洲最具投資的城市第一名。因此，即便高額的交易稅費（房屋買賣差價盈利稅高達15%，未滿7年轉(zhuǎn)讓還要繳納50%的綜合稅率）也擋不住柏林房價上漲。從2010年開始，柏林房價以每年7%-10%的幅度上漲。

同時，市場一直認為，大城市高房價與外圍或城郊集體土地無法入市有關(guān)。如果將與城市建設用地比例“對半開”的集體建設用地入市，大城市高房價將打開一個缺口，出現(xiàn)“高位泄洪”效應。目前，深圳51%的住房（所謂“小產(chǎn)權(quán)房”）就是在集體土地上建起來的，不僅規(guī)模大，還占據(jù)很好的區(qū)位。在深圳，近年來有些人買小產(chǎn)權(quán)房，更有60%的常住人口長期租住在這些房子中，租金也僅為商品房租金的一半。同時，在深圳租住這些小產(chǎn)權(quán)房，也能享有基本服務，比如租客持經(jīng)租賃辦備案的合同還可就近入讀公辦小學。但這些，好像未影響到深圳房價快速上漲。

2租賃崛起是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的結(jié)果

為何租賃會分流需求，卻不沖擊房價呢？因為，租房只是居民剛“落腳”城市時，或者收入較低時的住房消費選擇。而且，國家保障的只是你的基本居住需求，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間，更優(yōu)質(zhì)的服務，就得靠你自己努力工作、好好賺錢，以后到市場上或租或買。因此，發(fā)達國家或地區(qū)，租賃住房面積相對小，配套的公共服務也只是基本的（非優(yōu)質(zhì)的）。發(fā)達國家的居民也想買房，只不過量力而行、先租后買，多數(shù)在40歲后購房，從而表現(xiàn)為普遍租房。

在我國也一樣，但凡要在城市長期居住，也就是要“扎根”城市時，沒有哪個人不想買房。何況，我國居民安居樂業(yè)、結(jié)婚買房、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)很重。另外，租房支出畢竟少一些，這樣可以不斷積蓄，為以后買房奠定基礎。近期，國家很重視租賃，目的是讓新市民（外來人群、新就業(yè)大學生）這個住房需求的新主體在“落腳”城市以后，能以較低成本、體面地在城市“安頓”下來。

相比“落腳”，“安頓”最大的不同，就是預期改變了?！奥淠_”意味著可能離開，但“安頓”意味著一段時期會在這里工作和生活。新市民“安頓”下來，首先要解決住的問題。目前，盡管大城市租房人群占比40%左右，但如前所述，一方面租金太高，導致合租和“打隔斷”泛濫；另一方面租賃市場秩序混亂，隨意漲租、“黑二房東”現(xiàn)象普遍，還有就是租戶子女無法入讀公辦學校。國家全方位扶持，確保新市民通過租賃，低成本、體面地“安頓”下來，這對樓市來說意義非凡。

多年來，樓市屬性偏向于資產(chǎn)，需求主體是中高收入階層，甚至是一些“加杠桿”的炒家，但卻把新市民這個能讓樓市紅利細水長流的群體排除在外。近年來，盡管在樓市誕生了無數(shù)千萬富翁，但房子偏離居住屬性，且不勞而獲的示范效應誘惑太多人加入，這就是典型的“灰犀?！憋L險，最后的結(jié)局自然是百姓、社會、金融體系、國民經(jīng)濟“共輸”。因此，開發(fā)商和有產(chǎn)者應該感謝租賃新政，因為它讓住房從居住和資產(chǎn)的“雙重屬性”轉(zhuǎn)向了居住和公共產(chǎn)品的“新雙重屬性”。

在新的住房定位下，住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革開始“落地”，最大的改革成果就是租賃住房成為新增供應的主體，包括新建、存量商辦盤活為租賃、集體土地建租賃住房?；诰幼傩院凸伯a(chǎn)品導向的供應，還包括棚改、農(nóng)村危房改造、三四線農(nóng)村就近城市化等。房地產(chǎn)供給側(cè)改革“落地”后，全體人民住有所居，新市民這個占現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口70%的龐大人群“安頓”下來。新市民“安頓”下來，就激活了一個巨大的新興市場——租賃市場。

3租賃崛起讓房地產(chǎn)告別“供需錯配”

而且，新市民會不斷積蓄，通過“先租后買”“先小后大”實現(xiàn)購房，并且在城市“扎根”。試想，既然“扎根”了，租房、買房、消費不就接踵而來了嗎？這不就是樓市和經(jīng)濟的源頭活水嗎？近期，筆者參觀了廣州的兩個長租公寓項目，一個位于廣州公共配套最好的越秀區(qū)，原本是建在集體土地上的農(nóng)民房，開發(fā)商“整租”后全面裝修，所有房屋改造為15-40平方米的“適租類”小戶型，租給35歲以下年輕人群，租住環(huán)境清新典雅、體驗性較強，還有統(tǒng)一的物業(yè)管理，項目距地鐵站僅5分鐘，但套均租金僅為1500-2000元，比市場租金低了60%還多。

初步匡算，租金不到收入的30%，所以很受年輕人歡迎。另一個項目是改造廢棄商業(yè)裙樓而成的，每一層中間是一排公共浴室、衛(wèi)生間、廚房，通風采光好的兩邊則分布著2-4個床位（床下面是書桌）不等的房間，一個床位的月租金為500-800元。管理方規(guī)定，每個房間必須租住同企業(yè)員工，并配備統(tǒng)一的物業(yè)管理。房子主要租給附近醫(yī)院、小企業(yè)、創(chuàng)新團隊。咨詢發(fā)現(xiàn)，這種模式不僅降低企業(yè)用工成本，保障了用工安全，留住了人才，而且在人員管理上非常便利。

因此，國家及地方租賃新政，激活了一個巨大的市場，而且形成了多層次的租賃供應體系。不同類型的租賃有共同的特點，即契合需求、租金相對較低、環(huán)境清新、交通便利、基本配套完善等，這就讓不同收入、訴求的新市民，能找到適合自己在城市“安頓”的棲息居所。探索多層次住房租賃，不僅給未來樓市帶來了源頭活水，也給存量商業(yè)辦公、城中村改造帶來改造機會，更給存量集體建設用地入市帶來了機會。未來，基于民生需求、完善公共服務，物理形態(tài)的新增建設趨于結(jié)束，但存量物業(yè)改造的城市服務運營開啟，也將是樓市的新藍海。

4租賃對沖商品房市場走弱，保持行業(yè)高位運行

隨著“購租并舉”住房新制度的確立，攸關(guān)商品房市場的調(diào)控、貨幣政策繼續(xù)趨緊，業(yè)內(nèi)不看好2018年的樓市。近日，網(wǎng)上流傳萬科電話會議，言稱2018年是樓市的“小年”，全國商品房銷售面積和金額將“雙雙下降”。國家統(tǒng)計局披露的1-10月數(shù)據(jù)顯示，上游開發(fā)投資和下游房屋交易繼續(xù)“疲軟”：1-10月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速比1-9月回落0.3個百分點，住宅投資回落0.5個百分點。影響開發(fā)投資的兩大因素，房屋新開工和土地購置也不理想，新開工增速連續(xù)4個月下滑，熱點城市供地轉(zhuǎn)向租賃，溢價率明顯走低。2017年以來，商品房銷售面積同比增速每個月下滑2個百分點左右，10月單月的商品房銷售額出現(xiàn)2015年4月以來首次負增長。

2018年商品房市場回調(diào)也在情理之中。對熱點城市來說，嚴格的限制措施不僅增加交易摩擦，甚至鎖定換手、將需求“冷凍”。加上，金融“去杠桿”抬升融資成本、高房價限制需求實現(xiàn)，熱點城市在2016年回調(diào)30%左右的基礎上，將繼續(xù)保持低位。不過，40個熱點城市新房成交面積占比已從2013年的最高點60%下降至40%。而且，這些城市二手房平均成交占比首次超過50%，比2015年大幅提升10個百分點。另外，新增供應主體已非商品房，而是租賃房和存量盤活，如京滬深杭租賃房供應占新供應的30%-70%，盤活存量空間的長租公寓大量涌現(xiàn)。

另外，2012-2016年，熱點城市供地完成率普遍不足50%，樓市調(diào)控和“限地價”又在客觀或主管上制約了供地。隨著2017年4月明確了剛性“供地新政”，自持和租賃主導新增地塊供應，集體土地建租賃房啟動，閑置低效空間盤活開啟，房地產(chǎn)供給側(cè)改革源頭——土地供應彈性明顯提升、供地內(nèi)容開始改變。多層次供應和多渠道保障架構(gòu)下，熱點城市供地明顯增加。2017年前三季度，一線城市供地增長46%，二線城市與去年持平。特別是，熱點城市城鄉(xiāng)結(jié)合部有大量低地價、馬上可用（已完成七通一平）、低效閑置的集體建設用地，規(guī)模上與國有建設用地“對半開”。

近期，國土部和住建部下發(fā)的《集體建設用地建設租賃住房試點方案》已在13個城市“落地”。2017-2021年，北京計劃供應1000公頃集體土地，占新增租賃住房用地的77%。目前來看，高房價的既定背景下，基于亟待解決4億左右新市民低成本住房需求的強大訴求和判斷，預計在2018年，這一土地制度重大革新將在全國熱點城市鋪開。集體和國有土地巨額“級差地租”的制度屏障一旦被拆除，再加上ABS、REITs等金融創(chuàng)新工具跟進，將給市場帶來巨大的、填平鴻溝的城市化紅利預期。因此，集體建設用地開發(fā)、舊改等存量盤活、長租公寓將成為熱點城市新增供應的主體。綜上，熱點城市供應結(jié)構(gòu)已改變，商品房銷售會下滑，但行業(yè)新增供需體量依舊較大。

5結(jié)論：租賃促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運行

未來，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持高壓，金融“去杠桿”和房地產(chǎn)“去杠桿”全面推進。在樓市調(diào)控和金融信貸“雙重”緊縮下，全國商品房成交將告別過去動輒20%以上的高增速。唯有此，才能讓房價告別高增長，才能打掉頑固不化的“房價長期上漲預期”，也唯有如此，社會資金“托實入房”、系統(tǒng)性風險預期才會緩減，“租購并舉”的住房新制度才能培育和建立起來。在新的住房供應體系和制度框架下，整個行業(yè)的供給內(nèi)容更新了，從3-5年的中期來看，盡管商品房不再是供應主體，但居住屬性和公共產(chǎn)品屬性的租賃住房（含公租房）、共有產(chǎn)權(quán)住房成為供應新主體，彌補商品房市場下滑。同時，盡管“招拍掛”用地出讓減少，但以國有土地建設租賃住房，盤活商業(yè)辦公建設租賃住房（包括長租公寓），集體土地建設租房為主體，租賃住房供應大幅增長。

同時，十九大對社會主要矛盾重新定位，并提出發(fā)揮消費的基礎性作用。因此，未來政策將大力助推人民實現(xiàn)美好生活訴求，比如農(nóng)村危房改造、住區(qū)功能提升和改造、棚戶區(qū)改造、公共服務均等化等將會獲得長足發(fā)展，這將保持房地產(chǎn)行業(yè)在高位運行，不至于過快下滑。從中長期來看，新市民在城市“住有所居”，住房回歸居住屬性，房價告別高增長，一方面會最大化地挖掘城市化潛力，鼓勵農(nóng)村富余人群更多進入城市；另一方面，通過“先租后買”，無房人群將逐漸實現(xiàn)擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢想。這就避免了樓市過去完全由高收入階層、投資投機需求主導，后續(xù)因為“灰犀?！薄懊魉够鶗r刻”而無法持續(xù)或斷檔，并以有效需求替代無效需求，讓樓市風險軟著陸。