陳振宇

當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展速度有所放緩，但整體依然呈現(xiàn)出快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)問題等方面發(fā)揮著重要作用。但房地產(chǎn)行業(yè)融資方面存在很多問題，這些問題的存在直接限制行業(yè)發(fā)展。有鑒于此，本文中以法律規(guī)制為著眼點(diǎn)，分析做好房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制的方法。

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)投資存在額度大、周期長等特點(diǎn)，這就決定發(fā)展過程中需要獲得金融行業(yè)的支持?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)融合體系初步形成主要為商業(yè)銀行信貸+資本市場信托+信托等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融已經(jīng)無法與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求相符合，這就需要解決融資渠道的單一的情況，通過完善法律規(guī)范的形式持續(xù)優(yōu)化行業(yè)資金與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)控制融資風(fēng)險(xiǎn)，本文就此展開論述。

一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中所在國政策或政治條件出現(xiàn)變化，不利于項(xiàng)目進(jìn)行，如提高稅率、變更政策、出現(xiàn)戰(zhàn)亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)在于不可預(yù)知性，雖然可以通過一些途徑提前預(yù)知可能的變化，但并不能確定，因此規(guī)避難度較大。但這種風(fēng)險(xiǎn)在國內(nèi)出現(xiàn)的可能性不大，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)業(yè)務(wù)可以無視這種風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

表現(xiàn)為參與項(xiàng)目的一方或幾方不能按照合同履行職責(zé)與義務(wù)，甚至直接出現(xiàn)拒絕履約的情況。各方信用保證共同推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行，信用保證的當(dāng)事人是否履行其責(zé)任直接影響順利進(jìn)行與否。抵御融資風(fēng)險(xiǎn)的最根本措施還是項(xiàng)目是否盈利，也就是收益能否大于融資成本。

（三）金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般規(guī)模大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，這些都有可能使得項(xiàng)目收益損失，嚴(yán)重時(shí)直接導(dǎo)致項(xiàng)目破產(chǎn)。這就需要項(xiàng)目方重點(diǎn)關(guān)注金融行業(yè)走向，采取有效規(guī)避措施。任何融資行為都會受到外部環(huán)境的影響。外部環(huán)境難以控制或改變，很多變化都超出人力預(yù)測范圍，這些因素相互影響與作用，造成融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）法律法規(guī)不健全

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與完善，我國及時(shí)出臺諸多的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，雖然有助于緩解市場混亂并強(qiáng)化管理。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，行業(yè)環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜與雜亂，現(xiàn)有的法律法規(guī)體系已經(jīng)不能滿足市場需求，具體實(shí)施過程中也不能全面落實(shí)。法律法規(guī)體系不完善意味著市場環(huán)境的混亂與糾紛。此外，法律法規(guī)體系不健全，也給融資風(fēng)險(xiǎn)的形成提供土壤。

（二）服務(wù)系統(tǒng)不完善

雖然我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)不斷健全，但還是存在很多涉及不到的地方，造成房地產(chǎn)市場環(huán)境整體處于混亂情況，亂收費(fèi)、管理不及時(shí)等現(xiàn)象普遍存在。金融服務(wù)行業(yè)服務(wù)流程繁瑣，銀行系統(tǒng)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的溝通不暢，銀行之間的競爭激烈，也并未對房地產(chǎn)行業(yè)全力支持，整個(gè)按揭流程復(fù)雜；最后相應(yīng)的法律服務(wù)體系并未完全建立起來，甚至出現(xiàn)無處解決的情況。

（三）政府監(jiān)管不全面

雖然當(dāng)前政府鼓勵(lì)各種渠道的融資，為房地產(chǎn)市場輸送血液支持，確保市場資金鏈的安全。從資金來源來看，銀行貸款和自由資金是中國房地產(chǎn)開發(fā)的重要來源。要想確保房地產(chǎn)的再生產(chǎn)能力，銀行的貸款功能至關(guān)重要。但是政府層面監(jiān)管力度不足，加上銀行貸款發(fā)放前并未做好審核工作，造成呆賬死賬的出現(xiàn)，直接影響到銀行健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

（一）推行房地產(chǎn)市場證券化

針對近年來陸續(xù)上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為監(jiān)管部門，應(yīng)制定相應(yīng)的法律制度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中可能出現(xiàn)的問題及需要注意的事項(xiàng)制定專門、明確的規(guī)定，確保房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)范性。另外，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，適當(dāng)推進(jìn)住房抵押貸款證券化，以此來吸引更多的投資主體。截至目前為止，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)具有上市資格，大部分企業(yè)不具備這種資格，這種運(yùn)行模式，為發(fā)行低利率、長時(shí)間融資的債券提供了很大的可行性，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供機(jī)會。此外，為使債券發(fā)行更加規(guī)范化、可靠化，房地產(chǎn)企業(yè)可以將發(fā)行的主體轉(zhuǎn)移給可以信任的信托機(jī)構(gòu)，這樣既可以快速實(shí)現(xiàn)資金籌集的目標(biāo)，又能增強(qiáng)企業(yè)對分散資金的利用率，對房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行與發(fā)展提供一定促進(jìn)作用。值得注意的是，上文講到的房地產(chǎn)信托，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過尋找具有權(quán)威化、專業(yè)化的信托單位，并與其進(jìn)行合作，委托其幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成資金的整合和分配工作。在此期間，信托單位需要針對房地產(chǎn)實(shí)際情況制定合理的信托計(jì)劃，并幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定具有針對性、規(guī)范化和規(guī)?；幕鸾M成方式，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)形式

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)融資渠道豐富，就需要對企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和方式進(jìn)行創(chuàng)新，即在創(chuàng)新企業(yè)服務(wù)模式的同時(shí)優(yōu)化自身服務(wù)質(zhì)量，通過這種方式實(shí)現(xiàn)豐富融資渠道的目的，同時(shí)可以吸引大量閑散資金。另外，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對自身發(fā)展過程中的優(yōu)勢特色及缺陷全面掌握，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢資源，選擇適合企業(yè)自身發(fā)展的融資渠道，并對自身服務(wù)方式進(jìn)行適當(dāng)改革和創(chuàng)新，構(gòu)建出符合企業(yè)自身發(fā)展特色的服務(wù)模式，幫助企業(yè)樹立良好的公眾形象。同時(shí)優(yōu)化融資效果，全面提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)在提高自身服務(wù)水平的過程中，應(yīng)有計(jì)劃的針對當(dāng)前金融市場現(xiàn)狀進(jìn)行分級處理，即劃分后的市場主要分為2個(gè)等級，第一等級的內(nèi)容主要是認(rèn)購與發(fā)行，而第二等級的內(nèi)容主要負(fù)責(zé)資金的流通。

目前為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正處于第二等級，要相對企業(yè)融資渠道進(jìn)行拓展，首先要加強(qiáng)并提升金融市場的創(chuàng)新能力，確保第一與第二等級市場能夠同時(shí)發(fā)展，避免處出現(xiàn)發(fā)展失衡；而對于渠道創(chuàng)新過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行合理把控，加強(qiáng)企業(yè)在該方面管理，在對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)性針對性處理的同時(shí)避免其進(jìn)一步擴(kuò)大，影響企業(yè)發(fā)展速度；在房地產(chǎn)發(fā)展過程中一定要確保目標(biāo)明確，對第二市場進(jìn)行針對性發(fā)展，以便為房地產(chǎn)企業(yè)營造一個(gè)良好的融資環(huán)境。此外，除了上述對策，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建融資模式時(shí)，一定要充分明確總體構(gòu)建思路，將融資成功后為企業(yè)帶來的發(fā)展和價(jià)值充分彰顯出來，這對企業(yè)優(yōu)化融資方式、建立融資制度起著決定性作用。在企業(yè)選定融資方式后，要對融資模式進(jìn)行合理規(guī)劃。

（三）進(jìn)一步發(fā)揮政府調(diào)控的作用

房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)投資高、回報(bào)率高的特點(diǎn)，但是項(xiàng)目匯報(bào)周期較長且容易受到宏觀調(diào)控政策的影響，這意味著政府可以借助信貸政策調(diào)控房產(chǎn)投資。同時(shí)銀監(jiān)會出臺具體政策引導(dǎo)商業(yè)銀行投資行為，實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，并對房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模與個(gè)人住房貸款申請流程詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金的提空可以通過銀行貸款利率提高或制定貸款等級的形式完成，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目的；

聯(lián)系實(shí)際完成風(fēng)險(xiǎn)管理控制制度，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)行業(yè)存在的信貸風(fēng)險(xiǎn)并制定預(yù)防措施?；蚴遣扇∮行Т胧┲苯诱{(diào)控房地產(chǎn)信貸資金，如，商業(yè)銀行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等，這也是當(dāng)前最為有效、最直接的控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的手段。這是利用提高融資難度增加生產(chǎn)成本，達(dá)成監(jiān)管流向房地產(chǎn)市場銀行資金的目的；基于房地產(chǎn)行業(yè)市場需求持續(xù)完善居民住房信用體系，構(gòu)建一套符合我國實(shí)際情況的個(gè)人信貸評價(jià)制度，準(zhǔn)確評價(jià)個(gè)人信用等級，通過這種方法有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)；最后，持續(xù)總結(jié)各項(xiàng)政策經(jīng)驗(yàn)，將一些效果顯著且能推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策提升到法律層面。同時(shí)差別化對待不同目的的房地產(chǎn)購買行為，并以法律形式將這種政策體系規(guī)定下來，并將其作為指導(dǎo)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。豐富融資渠道，包括稅收政策、土地轉(zhuǎn)讓、融資等方式，各地政府大力扶持低價(jià)位住房開發(fā)的房地產(chǎn)商。通過法律手段實(shí)現(xiàn)住房市場主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的本質(zhì)，就是市場法律法規(guī)不健全，采取針對性的解決措施，可以起到推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的目的。本文中通過分析房地產(chǎn)融資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，詳細(xì)分析房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并給出針對性解決措施，從推行房地產(chǎn)市場證券化、創(chuàng)新房地產(chǎn)服務(wù)的形式、完善法律法規(guī)強(qiáng)化政府調(diào)控三方面展開論述，給出解決房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。（作者單位為寶雞三迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）