李文燕

隨著當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不斷加快，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)程度不斷提升。我國(guó)政府機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門(mén)，針對(duì)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)等方面設(shè)定了比較嚴(yán)格的法律規(guī)定。因此，企業(yè)在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文就針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的規(guī)避進(jìn)行了分析和研究。

土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)主要指的是土地在沒(méi)有進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之前進(jìn)行投資，同時(shí)依照對(duì)土地的整體性規(guī)劃管理方案所實(shí)施的開(kāi)發(fā)實(shí)踐。在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，隨著城市化土地儲(chǔ)備制度的不斷發(fā)展慢慢加快，逐漸演變成為了一種新型的土地開(kāi)發(fā)模式?？傮w上來(lái)講，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府相關(guān)單位依照土地相關(guān)文件指示實(shí)施的統(tǒng)一性征地補(bǔ)償以及拆遷方面的安置工作，然后將重新平整，完成之后的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)性公共配套設(shè)施的建設(shè)方案，在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，讓土地從“生地”地轉(zhuǎn)變成為“熟地”的這一個(gè)過(guò)程。

一、企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)在參與到土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性的，針對(duì)上述我國(guó)各種企業(yè)在參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體原因和發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)進(jìn)行分析，企業(yè)本身在實(shí)施過(guò)程當(dāng)中還存在著很多的法律性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)如下：

（一）政府誠(chéng)信得不到保障

當(dāng)前，我國(guó)相關(guān)企業(yè)參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，并沒(méi)有建立起相對(duì)科學(xué)和完善的法律法律條例和法律規(guī)定，同時(shí)也沒(méi)有設(shè)定相關(guān)配套的能按規(guī)定。對(duì)規(guī)范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，相互之間的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有充分明確。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是通過(guò)政府或者是受到政府正式委托的相關(guān)單位，而實(shí)際上政府所委托給企業(yè)之后，政府還具有一定的管理和監(jiān)督的權(quán)利。所以說(shuō)在企業(yè)充分參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，基本上都是通過(guò)政府本身來(lái)對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定來(lái)進(jìn)行制定，同時(shí)和法律部門(mén)之間完全脫節(jié)，或者是直接跳過(guò)了這個(gè)法律程序，政府誠(chéng)信方面的問(wèn)題沒(méi)有充分的加以明確。

（二）政府的政策缺乏穩(wěn)定性

在企業(yè)參與到土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程當(dāng)中，主要是受到政府委托和政府本身參與的過(guò)程。因此需要一系列的政府相關(guān)文件政策的通過(guò)之后才可以正式實(shí)施，這樣企業(yè)在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，很有可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)，而造成了嚴(yán)重的擱置。然后隨著政府不斷修改相關(guān)的土地開(kāi)發(fā)文件在調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，對(duì)企業(yè)的參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程，制定出一套相應(yīng)的管理方案和資金的投入方案，這種方案對(duì)企業(yè)的發(fā)展形成了一定的影響，這種不定區(qū)域性的政策變動(dòng)還會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部融資非常困難的現(xiàn)象。

二、 企業(yè)規(guī)避參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）以政府的正規(guī)文件保障

企業(yè)在參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理工作當(dāng)中，首先必須要對(duì)評(píng)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施，并且企業(yè)還需要采用相應(yīng)的管理政策，充分的驗(yàn)證政府方面的承諾是否具有真實(shí)性和可靠性。實(shí)際的驗(yàn)證過(guò)程當(dāng)中，需要確認(rèn)政府方面相關(guān)的合同和信息是否屬實(shí)，企業(yè)在參與土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中是否可以完成相應(yīng)的審批，這些方面都不能聽(tīng)取政府單方面片面的承諾，要進(jìn)行實(shí)地的評(píng)估工作。企業(yè)參與到土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，并沒(méi)有相關(guān)的法律來(lái)進(jìn)行限制，因此這就需要爭(zhēng)取以及政府相關(guān)的文件來(lái)作為土地開(kāi)發(fā)的保障依據(jù)，然后再簽訂土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理相關(guān)附件。

（二）充分保證企業(yè)自身利益的實(shí)現(xiàn)

企業(yè)在參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的初衷，主要是為了自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化，但是因?yàn)槠髽I(yè)在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程當(dāng)中主要是受到政府委托的。所以說(shuō)企業(yè)在發(fā)展本身的經(jīng)濟(jì)效益過(guò)程當(dāng)中，就很有可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有落實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，需要充分注意開(kāi)發(fā)的合法性和公平性，依照合法性這一項(xiàng)原則，企業(yè)參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程當(dāng)中，還需要獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)管理權(quán)力，必須做好相關(guān)的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，嚴(yán)格的參照相關(guān)的法律程序來(lái)進(jìn)行要求走正規(guī)的路徑來(lái)獲得自己的經(jīng)濟(jì)效益，這一點(diǎn)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有非常重要的意義。

（三）堅(jiān)持通過(guò)法律仲裁來(lái)解決糾紛

正是因?yàn)闆](méi)有涉及到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理的相關(guān)法律和行政法規(guī)，企業(yè)在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)管理的工作當(dāng)中，所參照的是政府簽訂的一系列合同和相關(guān)的條例來(lái)進(jìn)行執(zhí)行的。這樣一來(lái)，只要在合同條款中的各項(xiàng)規(guī)定在法律的允許范圍之內(nèi)，企業(yè)和政府相互之間的工作交接就可以如實(shí)完成。在實(shí)際的工作過(guò)程當(dāng)中，合同條例當(dāng)中沒(méi)有充分指明相關(guān)的意外情況，在法律的規(guī)定范圍內(nèi)就可以正常的去進(jìn)行實(shí)施，反之雙方需要盡可能的明確合同條款中的權(quán)利和義務(wù)，并且通過(guò)書(shū)面協(xié)議的方式，對(duì)其中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，這樣就可以在后續(xù)的工作當(dāng)中，依照政府之間的干預(yù)性來(lái)對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題進(jìn)行解決。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文對(duì)企業(yè)參與到土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的分析，從中可以看出企業(yè)在參與到土地的以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，受到政府的約束性是比較強(qiáng)的。在進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要對(duì)政府下發(fā)的相關(guān)文件進(jìn)行落實(shí)，保證土地資源開(kāi)發(fā)的有效性。（作者單位為貴州黔元會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）