李翔

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有導(dǎo)向作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)受人民幣貨幣政策及國(guó)家城市化進(jìn)程影響，迎來(lái)了蓬勃發(fā)展，房企銷(xiāo)售規(guī)模和聚集度達(dá)到空前水平，但是不可否認(rèn)，發(fā)展的同時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加劇，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展?；诖?，文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及原因，并積極探究應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

引言

近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，這在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來(lái)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較多，探究應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的研究重點(diǎn)。

1房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀(guān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的集中性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，可以從廣義和狹義兩方面進(jìn)行。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)的財(cái)務(wù)工作受不確定因素影響，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際收益與預(yù)期收益方面存在一定差異，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)到期債權(quán)一般通過(guò)貨幣資金的方式進(jìn)行補(bǔ)償。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只是和企業(yè)的負(fù)債有關(guān)聯(lián)，要是企業(yè)沒(méi)有承擔(dān)債務(wù)則不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

一，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。利率變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債時(shí)期進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)，如果遇到通貨膨脹情況，會(huì)導(dǎo)致貸款利率增加，進(jìn)而增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，降低預(yù)期收益。

二，不確定風(fēng)險(xiǎn)較多。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，還包括經(jīng)營(yíng)性收款、房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)收款、自有資金等，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入較大，且資金變現(xiàn)能力較弱，回收期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)存在的不確定因素較多，這些不確定因素會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三，籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)負(fù)債較高是，會(huì)降低債權(quán)人所具備的債券能力，同時(shí)，會(huì)加大企業(yè)在不同渠道上籌資的難度。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

文章抽取某地143家上市房地產(chǎn)企業(yè)，并對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)在2014年、2015年、2016年、2017年的財(cái)務(wù)安全情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果如圖1所示，圖1中數(shù)據(jù)為樣本財(cái)務(wù)安全系數(shù)的均值。

由圖1可知，2015年房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數(shù)是小于50的，但是2016年開(kāi)始穩(wěn)步上升，到2017年已經(jīng)與2014年的水平基本持平。

雖然從短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數(shù)有所提升，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的市場(chǎng)戰(zhàn)略上表現(xiàn)出激進(jìn)，甚至奮不顧身占地的情況，而逐年下降的房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)則表明，房地產(chǎn)企業(yè)在中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)安全上仍然存在很大的隱患和危險(xiǎn)。下文將詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因。

2.1環(huán)境因素

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在市場(chǎng)水平不足的問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)亟需國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)公平、公正、有序的格局。但是現(xiàn)階段，我國(guó)雖然頒布了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但是在是實(shí)施過(guò)程中，這些政策難以真正發(fā)揮有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀的作用。

2.2資金鏈斷裂

財(cái)務(wù)杠桿的有效利用能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的利益，但是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源如果出現(xiàn)問(wèn)題，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以繼續(xù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系，對(duì)資金流的關(guān)注不夠，也會(huì)導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)斷裂情況，影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

2.3高投資額

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)往往需要大量的資金做支撐，給企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)壓力。出現(xiàn)這種情況的原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、進(jìn)行施工、完工銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，這需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這段時(shí)間需要相當(dāng)大的投資金額，且這段時(shí)間資金難以回籠。并且，我國(guó)土地資源緊缺，尤其是在北京、上海等大城市，可謂寸土寸金，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要花費(fèi)大量的資金來(lái)獲得土地使用權(quán)。在實(shí)際生活中，因?yàn)橘Y金供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致停工的“爛尾樓”極其常見(jiàn)。

3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1實(shí)施財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方面，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，這些因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著很重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目和資本的預(yù)算工作作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基本環(huán)節(jié)，對(duì)自身在收入支出、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所獲利益與分配的各方面做出具體的安排。具體來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目預(yù)算上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)積極建立財(cái)務(wù)預(yù)算制度，并貫徹落實(shí)預(yù)算制度，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目收益的預(yù)算工作，進(jìn)而全面提升項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性，降低因?yàn)闆Q策失誤帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

3.2對(duì)投資和融資項(xiàng)目做好可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資都比較大，有時(shí)一個(gè)投資項(xiàng)目的成敗決定了企業(yè)的生死存亡，因此在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，一定要嚴(yán)格按照程序先作好市場(chǎng)調(diào)研，在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要準(zhǔn)確把握不同用戶(hù)的市場(chǎng)有效需求規(guī)模和用戶(hù)市場(chǎng)偏好；然后充分考慮項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的投資時(shí)滯以及融資時(shí)滯情況；深度尋找不利于項(xiàng)目實(shí)施的因素，找出可能影響項(xiàng)目成本的因素，進(jìn)而進(jìn)行可行性分析，最大程度避免損失。

3.3縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期

縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期能夠有效加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策，適當(dāng)加快開(kāi)發(fā)速度，合理限定開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)而全面提升開(kāi)發(fā)效率，保證城市建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施。

3.4控制負(fù)債規(guī)模

在一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果處于負(fù)債狀態(tài)，通常會(huì)出現(xiàn)一定的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，而經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。但這并不意味著企業(yè)負(fù)債規(guī)模越大越好，因?yàn)橐坏┻_(dá)到某一程度，償還債務(wù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)幾率也會(huì)直線(xiàn)上升。究其原因，利息支出會(huì)隨著貸款的金額數(shù)量呈同比增長(zhǎng)，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就難以避免。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以改善資本結(jié)構(gòu)的形式來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，落到實(shí)際工作中，就是發(fā)掘自身的資金潛力，也可以通過(guò)將土地抵押而從金融機(jī)構(gòu)貸款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將自身的負(fù)債規(guī)?？刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)，進(jìn)而改善資本結(jié)構(gòu)，降低資本負(fù)債率，促使企業(yè)自有資本和借入資本的比重更加合理。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨著諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好可行性分析，認(rèn)清當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境，緊跟國(guó)家政策，控制負(fù)債規(guī)模，努力降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，盡可能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，加快資金回籠速度，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

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