文/國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心 姜中天

北京交通大學(xué)土木建筑工程學(xué)院 諸熠楚 彭 博

正方利民工業(yè)化建筑科技股份有限公司 彭 雄

河北工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院 張雪旸

姜中天，國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心高級(jí)工程師

諸熠楚，北京交通大學(xué)土木建筑工程學(xué)院碩士研究生

彭 博，北京交通大學(xué)土木建筑工程學(xué)院碩士研究生

彭 雄，正方利民工業(yè)化建筑科技股份有限公司工程師

張雪旸，河北工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院本科在讀

0 引言

裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅是指按照統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的建筑部品規(guī)格，將鋼構(gòu)件制作成房屋單元或部件，然后運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)裝配就位而生產(chǎn)的住宅。與傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)相比，鋼結(jié)構(gòu)住宅具有空間布置靈活、節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展、易于實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化、綜合經(jīng)濟(jì)效益高等優(yōu)點(diǎn)[1]。2016年，國務(wù)院政府工作報(bào)告中提出要“大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑”。推動(dòng)裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅的大規(guī)模發(fā)展，不僅需要國家相關(guān)政策的扶持，還必須要有完善的設(shè)計(jì)、建造、使用及相關(guān)技術(shù)作為保障。住宅使用說明書作為建筑交付使用后的裝修、管理、維護(hù)階段的重要組成部分，其適宜程度對(duì)房屋全生命周期及品質(zhì)有重要影響。當(dāng)前國內(nèi)各省市現(xiàn)有住宅使用說明書格式較為固定，不能及時(shí)體現(xiàn)國家對(duì)住宅建筑新的要求，實(shí)際能夠適用于裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅的使用說明書寥寥無幾。為避免對(duì)裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅的不恰當(dāng)使用而影響房屋質(zhì)量安全問題，針對(duì)裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅特點(diǎn)編寫使用說明書尤為重要。

1 相關(guān)國家政策

住宅使用說明書能夠幫助住宅使用者安全、正確、有效地使用住宅，對(duì)避免對(duì)住宅的不恰當(dāng)使用而影響房屋質(zhì)量安全問題有重大作用，大量國家政策也在推動(dòng)住宅使用說明書的編制，以提高住宅質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

從1998年起，我國先后頒布了關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的一系列法律政策、行政法規(guī)和部門規(guī)章。1998年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》寫明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。同年原建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建房[1998]102號(hào)）首次對(duì)《商品住宅使用說明書》的內(nèi)容進(jìn)行全面規(guī)定：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)是對(duì)住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行說明，并提出使用注意事項(xiàng)。其作用主要有以下幾點(diǎn)。

1）作為住宅購買者購買的重要參考信息。

2）幫助使用者正確了解住宅基本信息和性能。

3）作為使用指南，確保使用者能夠正確、安全、有效地裝修、管理、維護(hù)住宅，延長(zhǎng)住宅使用周期。

4）幫助改進(jìn)使用者日常住宅的使用方式，從而降低建筑運(yùn)行能耗，利于住宅使用過程中的節(jié)能環(huán)保。

5）提高住宅設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)廠商的品牌價(jià)值。

住宅使用說明書作為一種信息工具，能夠幫助住宅使用者安全、正確、有效地使用住宅，對(duì)避免對(duì)住宅的不恰當(dāng)使用而影響房屋質(zhì)量安全問題有重大作用。

國務(wù)院[1999]第 72 號(hào)文件明確提出：發(fā)展預(yù)制裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅，擴(kuò)大預(yù)制裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅的市場(chǎng)占有率，將會(huì)加速住宅產(chǎn)業(yè)化過程。

2005年11月原建設(shè)部發(fā)布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第18條寫明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。

2010年住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定應(yīng)將《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》作為商品住宅買賣合同的附件。

2013 年1月1日國務(wù)院以國辦發(fā)[2013]1 號(hào)文件《綠色建筑行動(dòng)方案》指出：要推廣適合工業(yè)化生產(chǎn)的鋼結(jié)構(gòu)等建筑體系。 2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑，提高建筑工程標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。這是在國家政府工作報(bào)告中首次單獨(dú)提出發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)。

2 當(dāng)前住宅使用說明書存在的問題

2.1 編制對(duì)象方面的問題

《規(guī)定》中第2條寫明其適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品住宅，大部分省市編制的說明書說明對(duì)象也基本為商品住宅。隨著國家保障性安居工程的推進(jìn)，商業(yè)、工業(yè)等非商品住宅的開發(fā)，其說明對(duì)象也在逐步增加，如河北省商品住宅使用說明書（2014版）中說明第4條寫明其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照?qǐng)?zhí)行。

目前編制的住宅使用說明書大都針對(duì)傳統(tǒng)磚混住宅，針對(duì)不同建筑形式的內(nèi)容較少，缺乏針對(duì)性，無法滿足當(dāng)前大力推行的以裝配鋼式結(jié)構(gòu)住宅為代表的各類新型住宅建筑形式的使用要求，將影響住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。

隨著近幾年二手房交易量呈迅猛增加趨勢(shì)，甚至部分城市出現(xiàn)二手房交易量超過商品房交易量的現(xiàn)象?！兑?guī)定》只對(duì)“商品住宅”提出了要求，未對(duì)二手房做出限制。

綜合以上2點(diǎn)，當(dāng)前住宅使用說明書的編制對(duì)象亟待擴(kuò)充。

2.2 編制內(nèi)容方面的問題

國內(nèi)典型省市住宅使用說明書編制方式主要有3種形式：嚴(yán)格參照建設(shè)行政部門給出的示范文本編制，參照建設(shè)行政部門給出的示范文本自行編制，參照建設(shè)行政部門給出的示范文本并結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目自行編制。其中參照建設(shè)行政部門給出的示范文本自行編制在近幾年成為趨勢(shì)。根據(jù)國家相關(guān)條例，各地方政府結(jié)合實(shí)際情況紛紛出臺(tái)相應(yīng)的措施和政策，提供示范文本，如表1所示。

通過對(duì)表1內(nèi)容的比較分析可知，國內(nèi)典型省市住宅使用說明書編制內(nèi)容主要包含對(duì)住宅拆改裝修的注意事項(xiàng)和維護(hù)措施，包括房屋建筑基本情況（含工程建設(shè)相關(guān)單位的基本情況和建筑結(jié)構(gòu)信息）和房屋使用說明與注意事項(xiàng)；部分說明書包含住宅節(jié)能與性能狀況；部分省市建設(shè)單位可按照示范文本條款根據(jù)實(shí)際情況對(duì)內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。

從住宅使用說明書編制的發(fā)展趨勢(shì)出發(fā)，編制的使用說明書內(nèi)容除應(yīng)包括對(duì)住宅拆改裝修的注意事項(xiàng)和維護(hù)措施之外，缺乏對(duì)可操作空間的描述，并缺乏對(duì)住宅使用、維護(hù)階段各種改造活動(dòng)的記錄和必要的權(quán)責(zé)劃分明細(xì)，如發(fā)生較大安全事故時(shí)由于職責(zé)無法明確，容易產(chǎn)生各種經(jīng)濟(jì)糾紛。

表1 國內(nèi)典型省市住宅使用說明書編制內(nèi)容

2.3 編制執(zhí)行方面的問題

2008年，丁倩[2]對(duì)北京望京西園三區(qū)、頤源居和遠(yuǎn)洋山水3個(gè)小區(qū)的《商品住宅使用說明書》使用率進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，如果在使用住宅過程中遇到難題，首先選擇的解決方法，有47.27%～68.00%的居民選擇“憑經(jīng)驗(yàn)”，僅有1.82%～24.00%選擇看《商品住宅使用說明書》，剩下的8.00%～50.91%選擇“咨詢專業(yè)人士”。從1998—2007年選擇“憑經(jīng)驗(yàn)”和“咨詢專業(yè)人士”的遠(yuǎn)大于選擇“看《商品住宅使用說明書》”的比例。

2010年牟宗儀[3]對(duì)北京、上海、天津等36個(gè)城市中在5年之內(nèi)自家住宅經(jīng)過裝修的城鎮(zhèn)集合住宅住戶進(jìn)行調(diào)研。結(jié)果顯示，實(shí)際裝修中，77%的住宅裝修都有拆改行為，而這些拆改行為主要遵從住戶的意愿。參加調(diào)研的用戶只有40%的住宅裝修有設(shè)計(jì)單位參與，其中只有22%是有合同的。

各地住宅使用說明書使用率較低，執(zhí)行性較差，住戶普遍缺乏遵守住宅使用說明書的意識(shí)，住宅使用說明書并未發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

綜上幾點(diǎn)，盡快編制具有規(guī)范性、多樣性、可實(shí)施性的住宅使用說明書非常必要。

3 裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅特性

當(dāng)前國家政策推動(dòng)大力發(fā)展裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅，鋼結(jié)構(gòu)住宅由于鋼材的材料特性與傳統(tǒng)混凝土材料有很大區(qū)別，其建筑結(jié)構(gòu)和保護(hù)方式也存在很大特殊性，目前編制的住宅使用說明書大都針對(duì)傳統(tǒng)磚混住宅，針對(duì)裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅的內(nèi)容較少，缺乏針對(duì)性。

相較于傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)住宅，裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅體系具有空間靈活、抗震性能好、建造周期短、施工環(huán)保等優(yōu)點(diǎn)，但也存在如下問題。

1）鋼材自重輕、強(qiáng)度高，勻質(zhì)性和韌性好，可承受較大變形，在動(dòng)力荷載作用下，有穩(wěn)定的承載力，因此構(gòu)件斷面尺寸較小，增加住宅使用面積。

由于鋼結(jié)構(gòu)用量少，會(huì)導(dǎo)致剛度不足。地震力和風(fēng)力都屬于水平荷載，隨著建設(shè)高度增加，鋼結(jié)構(gòu)住宅底部的傾覆彎矩呈二次方上漲。隨著高度增長(zhǎng)，風(fēng)力、地震力會(huì)逐漸取代豎向荷載成為控制條件，在大風(fēng)及地震情況下，鋼結(jié)構(gòu)住宅會(huì)產(chǎn)生加速度過大的晃動(dòng)。

為增強(qiáng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的抗震性，有以下問題需要注意：①通常為增強(qiáng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的抗震性設(shè)置鋼支撐、阻尼器、拉桿、拉索等鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件，這些構(gòu)件在進(jìn)行處理后一般隱藏在墻體之中，會(huì)對(duì)墻體改造及水、暖、電等管線（線路）改造造成影響；②提高鋼結(jié)構(gòu)住宅選用的鋼柱截面面積，型鋼梁在防腐防火處理后比室內(nèi)隔墻厚度要厚；③鋼結(jié)構(gòu)住宅內(nèi)隔墻墻板一般使用蒸壓輕質(zhì)砂加氣混凝土板、輕鋼龍骨石膏板等輕質(zhì)隔墻，會(huì)對(duì)家具懸掛、擺放產(chǎn)生影響；④鋼結(jié)構(gòu)住宅樓板通常采用鋼筋桁架樓承板或鋼筋桁架混凝土疊合板加后澆混凝土層的形式。

2）鋼結(jié)構(gòu)通常在450～650℃失去承載力并發(fā)生形變，導(dǎo)致鋼柱、鋼梁彎曲，并因過大的形變而不能繼續(xù)使用或在火災(zāi)時(shí)產(chǎn)生危險(xiǎn)；同時(shí)鋼結(jié)構(gòu)具有易腐蝕性，在潮濕環(huán)境中，特別是處于有腐蝕介質(zhì)的環(huán)境中容易銹蝕。

為增強(qiáng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的防火防腐，有以下問題需要注意：①鋼結(jié)構(gòu)住宅的外墻板作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)，除外觀效果外，對(duì)防火、防水、保溫隔熱、隔聲、抗震等性能都有較高要求；②鋼結(jié)構(gòu)住宅的梁、柱等結(jié)構(gòu)必須刷涂料或鍍鋅，而且在使用期間還應(yīng)定期維護(hù)，且由于選用的柱截面較大，因此會(huì)出現(xiàn)露梁、露柱等問題。

4 裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅使用說明書完善建議

1）住宅使用說明書中注明住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)賣或產(chǎn)權(quán)人變更時(shí)，其住宅使用說明書仍然適用。同時(shí)房屋租賃時(shí)，也作為租賃合同的附件，由出租人向承租人提供。

針對(duì)出租人、承租人及首次購房者等，應(yīng)提供房屋租用、購買程序，概述出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。使用說明書應(yīng)作為工具提供可靠信息，引導(dǎo)其正確進(jìn)行租賃活動(dòng)。同時(shí)對(duì)住宅的維修和管理情況，按照緊急程度劃分級(jí)別，提供具體詳細(xì)信息。

2）裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅相較于傳統(tǒng)磚混住宅，可進(jìn)行拆改的范圍更大，空間布置更自由，但在允許范圍內(nèi)仍有嚴(yán)禁事項(xiàng)和注意事項(xiàng)要進(jìn)行說明。

3）作為住宅使用階段的說明，應(yīng)將設(shè)備維修分為2個(gè)類型：緊急修理和常規(guī)維修。當(dāng)嚴(yán)重影響住宅使用者人身安全和住房結(jié)構(gòu)安全時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其劃分在緊急維修類別，并提供維修部門的聯(lián)系方式。

4）應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的生產(chǎn)廠家盡可能提供住宅使用階段各項(xiàng)維修改造活動(dòng)行之有效的說明和技術(shù)依據(jù)，并作為住宅使用說明書的附件。當(dāng)遇到使用者自己無法解決的問題時(shí)，可根據(jù)住宅使用說明書中指引的方向和聯(lián)系方式，向物業(yè)管理部門、廠家等獲取技術(shù)幫助和專業(yè)維修。

5）應(yīng)當(dāng)提供如何降低住宅日常使用費(fèi)用、節(jié)能減排等環(huán)保的住宅使用方式，如果有被動(dòng)式太陽能使用、家居通風(fēng)系統(tǒng)、保暖保溫系統(tǒng)等信息也應(yīng)當(dāng)提供。同時(shí)其內(nèi)容也應(yīng)包含在使用階段日常家用節(jié)電節(jié)能的措施及辦法。

6）附錄部分應(yīng)保留關(guān)于住宅使用過程中對(duì)住宅各部分的修改方案和維修信息的空間和內(nèi)容，方便出現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)聯(lián)系相關(guān)廠家，即使發(fā)生某種意外事故和施工失誤，根據(jù)附錄部分記載的有效信息可進(jìn)行挽救，并可作為法律依據(jù)更好地維護(hù)使用者權(quán)益。

5 裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅使用說明書細(xì)節(jié)要求

相較于傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)住宅，鋼結(jié)構(gòu)住宅開間較大，平面空間布置自由，過于嚴(yán)格的裝修限制不能發(fā)揮鋼結(jié)構(gòu)住宅平面空間布置自由的優(yōu)勢(shì)。裝修的目的是為了改善住戶的生活環(huán)境，盡量滿足住宅使用者的使用需要和裝修意愿。當(dāng)一定要拆改時(shí)，必須選擇合理的拆改方案。針對(duì)鋼結(jié)構(gòu)住宅的主要結(jié)構(gòu)形式和特點(diǎn)，考慮我國氣候條件和生活習(xí)慣，其住宅使用說明書中應(yīng)包含以下內(nèi)容。

1）由于鋼結(jié)構(gòu)住宅通常選用的鋼柱截面較大，型鋼梁在防腐防火處理后也比室內(nèi)隔墻厚度要厚，從而可能出現(xiàn)露梁、露柱問題。在說明書的內(nèi)容中要特別寫明：在進(jìn)行室內(nèi)裝修和墻體拆改時(shí)，嚴(yán)禁破壞鋼梁鋼柱表面的防火防腐層，嚴(yán)禁拆改、剔除鋼梁及鋼柱的外包覆墻體。

2）通常為增強(qiáng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的抗震性而設(shè)置鋼支撐、阻尼器等鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件，這些構(gòu)件在進(jìn)行處理后一般隱藏在墻體之中，說明書中應(yīng)對(duì)住宅墻體進(jìn)行分類加以區(qū)分，對(duì)含有特殊鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件部位的墻體和分戶墻應(yīng)著重標(biāo)明禁止改動(dòng)；對(duì)廚衛(wèi)等用水空間的墻體應(yīng)寫明在改動(dòng)后必須采取有效的防水措施。

3）由于鋼結(jié)構(gòu)住宅外墻采取的安裝方式和外墻板種類的多樣化，改動(dòng)后可能會(huì)對(duì)外墻保溫、隔熱、隔聲、抗震、防火等性能產(chǎn)生一定影響，應(yīng)避免對(duì)外墻和連接陽臺(tái)的墻體進(jìn)行拆改、鑿洞或拆除，嚴(yán)禁擴(kuò)大原有門窗或另開門窗。

4）由于鋼結(jié)構(gòu)住宅內(nèi)墻板一般使用蒸壓輕質(zhì)砂加氣混凝土板、輕鋼龍骨石膏板等輕質(zhì)隔墻，應(yīng)由廠家提供產(chǎn)品懸掛重物重量的詳細(xì)范圍和懸掛方式并寫進(jìn)說明書中，輕質(zhì)隔墻與較大質(zhì)量的家具設(shè)備固定時(shí)，寫明應(yīng)采取相應(yīng)的加固措施。

5）在裝修中若需要做分隔設(shè)施，說明書中應(yīng)建議采用輕質(zhì)材料，不應(yīng)盲目設(shè)置多道內(nèi)隔墻，增加時(shí)應(yīng)在相關(guān)技術(shù)人員的指導(dǎo)下合理使用。同時(shí)室內(nèi)分隔墻體做嵌入式裝修，要保證墻體的穩(wěn)定性。

6）鋼結(jié)構(gòu)住宅樓板通常采用鋼筋桁架樓承板或鋼筋桁架混凝土疊合板加后澆混凝土層的形式，說明書中應(yīng)寫明嚴(yán)禁對(duì)頂板進(jìn)行刨、鑿等可能造成預(yù)制樓板下部開裂的行為。

7）水、暖、電等管線（線路）改造時(shí)應(yīng)在說明書中寫明嚴(yán)禁穿過帶有阻尼器、支撐等鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的墻體，禁止觸及鋼梁、鋼柱等結(jié)構(gòu)部位。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧俊凡，王佳，李瑋蒙，等．裝配式鋼結(jié)構(gòu)住宅體系的發(fā)展與應(yīng)用[J]．城市住宅，2014（8）：26-29．

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[3]牟宗儀． 住宅裝修中的拆改問題及對(duì)策研究[D]． 北京：北京建筑工程學(xué)院，2010．