“我對(duì)海南一直有種特別異樣的感覺，看到海南，總覺得是看到老情人的孩子?！?萬通控股董事長馮侖這樣描述自己的“海南情結(jié)”。

1987年12月，28歲的馮侖，第一次來海南，他當(dāng)時(shí)是中央政治體制改革研究小組辦公室成員。1982年從西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)后，馮侖進(jìn)入中央黨校主修科學(xué)社會(huì)主義。他當(dāng)時(shí)來海南島只是因?yàn)榈綇V州調(diào)研，“順便來看一看”。

第二年4月，經(jīng)第七屆全國人民代表大會(huì)通過，海南成為中國最年輕的省份和唯一的省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。自此，這個(gè)位于中國南端的邊陲之地，進(jìn)入了其將要扮演的歷史角色。

30年后，海南又迎來一次新的歷史機(jī)遇，2018年4月13日下午，習(xí)近平宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

海南熱度再起，“闖海人”沸騰了，那些地產(chǎn)大佬們的“海南往事”，再次生動(dòng)了。

萬通六君子“聚義”

馮侖順路來海南看了一眼，最終做出了改變他一生的決定。1988年，馮侖再次來到海南組建了海南改革發(fā)展研究所，任常務(wù)副所長。當(dāng)時(shí)海南第一任省長梁湘給他批了10000臺(tái)彩電的批文，作為組建經(jīng)費(fèi)，那是馮侖第一次接觸到“生意”。

作為當(dāng)時(shí)中國最新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)年的海南裹挾著市場經(jīng)濟(jì)的春風(fēng)吸引了來自天南海北的無數(shù)年輕人，人們把這里看作另一個(gè)深圳，隨身攜帶著像“大革命”一樣的創(chuàng)業(yè)激情。

當(dāng)馮侖已經(jīng)從“倒批文”生意中感受到海南的自由空氣時(shí)，26歲的青年潘石屹才剛剛踏上海南島，兜里揣著在深圳打工攢下的1000多元錢。

初夏時(shí)節(jié)的海南，已是炎炎烈日。但更熱的不是天氣，是碼頭上一船接著一船的內(nèi)地闖海人。像一個(gè)偏遠(yuǎn)地區(qū)小縣城的?？?，大小旅館住滿求職者，甚至有人直接露宿于公園和街頭。但對(duì)于潘石屹來說，“整個(gè)氣氛都特別自由，周圍大部分也都是北方人，大家都是闖天下的，什么都能談得來。”

1987年從河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室辭職后，潘石屹跟著一位老板先到了深圳。在深圳，很多人都講粵語，自己聽不懂，吃的也不習(xí)慣，覺得很不適應(yīng)。

本以為會(huì)很快找到工作的潘石屹，萬萬沒想到，在剛建省的海口找一個(gè)工作比在深圳還困難。在?？诒疾ㄈ齻€(gè)月后，他帶來的錢就花光了，為生計(jì)所迫，他到一家磚廠工作，20多天后，潘石屹主動(dòng)向老板請(qǐng)纓，成為這家磚廠的廠長。

后來在他的管理下磚廠生意越來越好。過了一年，潘石屹花錢承包了這家磚廠。在他的經(jīng)營下，第一個(gè)月就凈賺1萬元。隨后，磚廠規(guī)模不斷擴(kuò)大，員工從100人增加到400人，每月有近3萬元的盈利。

1990年，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，大量房源無人購買。潘石屹的磚廠也因此受到影響，幾個(gè)月后就倒閉了。當(dāng)潘石屹遣散工人，離開磚廠時(shí)，賺到的錢基本賠光了，他再次加入失業(yè)大軍。

再次為生計(jì)奔波的潘石屹遇到易小迪。易小迪在打理印刷廠的同時(shí)，成立了海南省佛學(xué)研究會(huì)，潘石屹被封為研究會(huì)秘書長。而此時(shí)，馮侖完成了對(duì)海南改革發(fā)展研究所的組建，開始招人，招來的人里有王啟富和易小迪。

王啟富去研究所應(yīng)聘時(shí)告訴馮侖，他原來公司的老板叫王功權(quán)，也是個(gè)熱血青年，一定要介紹他倆認(rèn)識(shí)。而王功權(quán)當(dāng)年在去海南的路上，偶然結(jié)識(shí)同乘一輛大巴的劉軍。

1991年，從南德集團(tuán)辭職后的馮侖再下海南，落腳在易小迪的印刷廠。他和易小迪、王功權(quán)、王啟富、劉軍正式開始創(chuàng)業(yè)。有一天馮侖和易小迪在電線桿子底下吃火鍋，商量怎么籌錢，易小迪就說他還能出多少錢，能有的都給。馮侖說：“現(xiàn)在回想起來，易小迪是不小氣、很有大局觀的人?！睅兹嘶I錢注冊了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，這便是萬通的前身。隨后，他們給自己各安了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)頭銜。過了半年，易小迪又把潘石屹找來一起干。

就這樣，六個(gè)人就這樣因緣際會(huì)，在海南聚在一起。懷抱理想的六個(gè)人采取梁山式的合伙人模式——座有序，利無別。

騎著大橫梁自行車去海南

中國房地產(chǎn)界有名的“萬通六君子”在海南完成“桃園結(jié)義”，而另一位地產(chǎn)大佬——復(fù)星國際董事長郭廣昌也踏上了海南的土地。

1988年夏天，還在復(fù)旦大學(xué)哲學(xué)系讀書的郭廣昌做了一個(gè)瘋狂的決定，和12名同學(xué)組織開展了一次黃金海岸3000里的騎行調(diào)研活動(dòng)。郭廣昌騎著28寸大橫梁自行車，一路風(fēng)塵仆仆向南，騎到海南省會(huì)?？谝矝]歇腳，一路騎到三亞。

一腳踏上這南國邊陲小島，郭廣昌就被眼前的畫面深深震撼了。那時(shí)，剛建省的海南基礎(chǔ)差、底子薄，?？?、三亞都很落后，?？趦H有一個(gè)紅綠燈，與人們四處干得熱火朝天的景象形成很大反差?！爱?dāng)時(shí)有10萬人才下海南，其中很多都是大學(xué)生，他們就在椰子樹下擺攤?？杉幢闶琴u椰子，他們的臉上也都充滿著對(duì)未來的期望，那一張張朝氣的臉讓我印象太深刻……”多年后，郭廣昌回憶說。

郭廣昌下鋪的同學(xué)翁朝健，家鄉(xiāng)就在海南文昌。1989年那個(gè)寒假，郭廣昌干脆就在翁朝健家過年。在海南的短暫的生活，讓學(xué)習(xí)哲學(xué)的郭廣昌形成新的認(rèn)知：不僅僅是哲學(xué)，商業(yè)、改革也能帶來社會(huì)進(jìn)步。大學(xué)畢業(yè)留念冊上，郭廣昌寫給翁朝健的留言是：“我心里默念著：總有一天我會(huì)再來尋找一片屬于我的土地?！?/p>

畢業(yè)后，郭廣昌留在復(fù)旦任教，4年后，1992年夏，郭廣昌等人赴浙江進(jìn)行暑假實(shí)踐，再度看到東部沿海的民營經(jīng)濟(jì)熱潮，再一次被深深震撼。郭廣昌原本打算去美國留學(xué)深造，創(chuàng)業(yè)還是出國的選擇對(duì)他來說異常艱難，在美國領(lǐng)事館辦理簽證，只差臨門一腳時(shí)，他最終選擇創(chuàng)業(yè)，從復(fù)旦大學(xué)辭職，郭廣昌找到了同為復(fù)旦老師的梁信君，兩人一起創(chuàng)辦了“廣信科技咨詢公司”（1993年更名為復(fù)星科技）。

在最初的創(chuàng)業(yè)生涯中，郭廣昌吃苦耐勞的品格發(fā)揮重要作用。1993年，剛進(jìn)入上海市場的臺(tái)灣元祖食品公司發(fā)布公告，遍尋咨詢公司出謀劃策。一番激烈的角逐后，廣信競標(biāo)成功。

郭廣昌頂著太陽，跑到街頭，挨個(gè)給市民發(fā)調(diào)查問卷。也正是這一年，馬云正背著大麻袋到義烏、廣州去進(jìn)貨;俞敏洪正在社會(huì)上的培訓(xùn)學(xué)校打工。和他們一樣，吃苦耐勞的郭廣昌迎來了人生中的第一縷曙光——元祖食品公司支付30萬元的市場調(diào)研費(fèi)。1994年，郭廣昌從咨詢業(yè)轉(zhuǎn)身，利用積累的資金進(jìn)入房地產(chǎn)、醫(yī)藥行業(yè)，“復(fù)星”由此誕生。

雖然，郭廣昌并沒有把創(chuàng)業(yè)的始發(fā)地選在海南，但他曾多次表示，海南騎行改變了他的人生軌跡，而郭廣昌遲早要在海南烙上自己的印記，只是時(shí)機(jī)未到。

別墅養(yǎng)豬，地基養(yǎng)蝦

1992年初鄧小平南巡講話之后，海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始進(jìn)入一種不受控制的狂熱，吸引了大量資金房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。

那時(shí)的海南，炒地皮是最快的暴富手段。馮侖回憶，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元。馮侖他們也投身這股熱潮中，第一筆生意是倒賣8棟別墅。買別墅的錢是靠馮侖的一張嘴說來的，把別墅賣出去的則是潘石屹。他先和一個(gè)山西商人談，接著又出現(xiàn)了一個(gè)內(nèi)蒙古商人，潘石屹立刻加價(jià)，最后，兩個(gè)商人以高于原價(jià)的價(jià)格，各買了幾棟。

“潘石屹的銷售才能那時(shí)就顯現(xiàn)了?！瘪T侖說。

從1991年創(chuàng)業(yè)到1993年海南房地產(chǎn)高潮期間，萬通的資產(chǎn)迅速達(dá)到10億元。海南雖然幫助他們完成了資本積累，但作為狂熱的參與者之一，他們也都感受到危機(jī)。當(dāng)時(shí)他們6個(gè)人沒有人做過房地產(chǎn)，做項(xiàng)目全憑感覺。放眼整個(gè)中國，也沒有地產(chǎn)專業(yè)人才之說。

很快，嗅覺敏銳的“萬通六君子”就嗅到了海南房地產(chǎn)的泡沫氣息。彼時(shí)，全國600多個(gè)地級(jí)市在海南幾乎都有地產(chǎn)公司。先來的人圈地炒地——拿定金、劃紅線圖、招商引資、轉(zhuǎn)手，開發(fā)區(qū)到處都是;后來的人炒項(xiàng)目——還停留在紙上、模型上的，炒樓花。

1993年下半年，中央實(shí)行宏觀調(diào)控，銀根收緊，凍結(jié)了大筆資金，大部分工程未能建成，出現(xiàn)別墅養(yǎng)豬、地基養(yǎng)魚養(yǎng)蝦的怪事。錢斷，人走，海南島留下空置房455萬平方米，半拉子工程1631萬平方米，閑置土地23800公頃。當(dāng)時(shí)海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的十分之一。

萬通也很快出走海南。馮侖和潘石屹北上北京，易小迪到了廣西，王啟富去了深圳。生意大了，分歧也多了。萬通在北京的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺了錢，馮侖想投資其他領(lǐng)域，而潘石屹只想做房地產(chǎn)。馮侖需要錢，潘石屹不肯給。潘石屹形容那時(shí)的情形：“一開會(huì)就吵，從上午吵到深夜，還是誰也說服不了誰?！?/p>

1994年秋天，六兄弟在廣西西山開會(huì)，這是萬通的“分裂會(huì)議”。會(huì)上大家針對(duì)萬通的發(fā)展思路和策略，爭執(zhí)不下。馮侖說，從1994年到1996年，六個(gè)人成天湊在一起討論究竟應(yīng)該怎么走，外人很難想象他們痛苦到什么程度。那時(shí)馮侖住在北京保利大廈的1401房間，潘石屹就住樓下?！拔覀兒芡纯嗟赜懻撝?、等待著，就像一家人哪個(gè)孩子都不敢先說分家，誰先說誰就大逆不道?！?/p>

最后，潘石屹等人還是相繼離去，只剩下馮侖留守萬通。馮侖總結(jié)，大家是以江湖方式進(jìn)入，商人方式退出。

地產(chǎn)界的黃埔軍校

萬通完成了自己的整改，海南房地產(chǎn)也進(jìn)入了整改期。

1998年12月，當(dāng)時(shí)的國務(wù)院總理朱镕基到海南考察，指示海南要作為全國試點(diǎn)，加快處理房地產(chǎn)熱的遺留問題。在現(xiàn)有商品房沒有消化前，原則上不許再新建住宅、別墅、寫字樓等，銀行不準(zhǔn)再提供新開工商品房貸款。已批租但沒有按國家有關(guān)規(guī)定開發(fā)利用的土地，政府要堅(jiān)決收回。

1999年7月，國務(wù)院批準(zhǔn)了海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行制定的《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，海南開展了處置工作。

第一步是確權(quán)。從銀行開始，工農(nóng)建中四大行成立工作組，全國各地分行支行都到工作組報(bào)賬，有誰貸給了海南地產(chǎn)。

第二步是消化積壓房，補(bǔ)貼半拉子工程交易：鼓勵(lì)積壓的普通商品房經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)出售，鼓勵(lì)百姓買賣，最貴不超過1480元/平米。國家下?lián)芙o海南5億元專項(xiàng)補(bǔ)助用返還土地出讓金的形式給予補(bǔ)貼。

第三步是處置閑置土地，兩年沒開發(fā)，政府無償收回。因政府原因、銀行抵押等原因未開發(fā)的，與政府簽署換地權(quán)益書，下次買地時(shí)可抵款。

海南房地產(chǎn)的接火，是在爛尾樓被消化完之后。2004年前后，一些新樓盤的開發(fā)，把海南地產(chǎn)價(jià)格和島外拉近，4000元/平方米左右。把房子賣到島外去，不僅僅是地產(chǎn)商提出的概念，也是海南省政府一直致力的工作。

2001年，馮潘二人因?yàn)槭讓貌梺喼拚搲俅蜗鄷?huì)海南。此時(shí)，萬通六君子已經(jīng)分家，馮侖執(zhí)掌萬通，潘石屹也即將創(chuàng)辦SOHO中國。事實(shí)上，他們當(dāng)下所獲得的一切，以及日后的事業(yè)路徑，都離開不曾經(jīng)的海南。

長期以來，萬通一直在追求穩(wěn)定增長，而非盲目擴(kuò)張的曲線，哪怕后來被陸續(xù)超越?！瓣J海”的經(jīng)歷給馮侖留下了深刻的印記，他后來說自己對(duì)海南的情感很復(fù)雜，“從海南我們學(xué)到了很多市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的規(guī)則?！倍耸俚腟OHO中國也曾在連續(xù)多年的擴(kuò)張后，選擇收縮戰(zhàn)線控制規(guī)模，自甘從中國房地產(chǎn)開發(fā)商的排名中掉隊(duì)。

回頭看，對(duì)于當(dāng)時(shí)中國大陸剛剛興起的房地產(chǎn)市場來講，海南起到兩個(gè)作用：一是提供原始資本，二是培養(yǎng)了一批懂得房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的團(tuán)隊(duì)。海南成為中國房地產(chǎn)商人的“演習(xí)場”，還有人將海南稱為中國房地產(chǎn)的“黃埔軍?！?。

現(xiàn)在中國的很多地產(chǎn)大亨，都有闖蕩海南的經(jīng)歷。以萬通為代表的海南房地產(chǎn)企業(yè)，都是靠自己白手起家，創(chuàng)辦公司賺取資本，后來培養(yǎng)了無數(shù)個(gè)大大小小的老板、董事長。在海南完成市場經(jīng)濟(jì)的最初洗禮和資本積累之后，他們流向全國各地去拓展新的領(lǐng)域。

海南“地主”

1993年海南房地產(chǎn)從高處隕落后，房地產(chǎn)商的身影在海南漸行漸遠(yuǎn)。然而，作為人口和陸域小省，海南缺乏大體量的資本和本島剛需消費(fèi)支撐，從島外攜資本參與海南建設(shè)的各地開發(fā)商注定成為海南房地產(chǎn)的重要角色。

離開海南的潘石屹又殺了個(gè)回馬槍。2001年8月，博鰲亞洲論壇舉行后，潘石屹在海南博鰲一舉拿下1000畝地土地，投資4億至5億元建設(shè)休閑別墅“博鰲藍(lán)色海岸”。SOHO中國的這個(gè)海南項(xiàng)目幾乎是以“光速”建成，一期從施工到建成再到投入使用只用了100天，首次推出的40套別墅被當(dāng)場搶訂一空。

2003年，海南第一個(gè)以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，天來泉集團(tuán)的瓊海天來泉度假中心開建。

2007年是一個(gè)分水嶺。經(jīng)過近十年的自我“醫(yī)治”，海南房地產(chǎn)逐漸恢復(fù)元?dú)狻４藭r(shí)，已經(jīng)練就了敏銳嗅覺的中國房地產(chǎn)資本大佬開始看好海南房地產(chǎn)這座獨(dú)特的“富礦”，開始新一輪的“闖海”。

在這場角逐海南房地產(chǎn)的游戲中，以粵商最為突出。2007年，廣東地產(chǎn)“大佬”雅居樂的陳卓林拿下位于海南陵水清水灣海岸線長達(dá)12公里的1.5萬畝土地;富力地產(chǎn)隨即在香水灣吞下2000多畝地，其后又陸續(xù)拿下海口、澄邁、臨高等地3個(gè)項(xiàng)目，總占地面積近1萬畝地;中國高爾夫旅游地產(chǎn)第一人的觀瀾湖朱樹豪，2009年跨過瓊州海峽，將產(chǎn)業(yè)版圖延伸到海南，在?？谀孟?1.5平方公里土地打造觀瀾湖度假區(qū)……

“盛宴”中不乏資本雄厚的央企的身影。中糧集團(tuán)在海南拿下開發(fā)權(quán)的土地面積多達(dá)18.6平方公里;華潤集團(tuán)獲得海南萬寧石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán);中信地產(chǎn)目前在海南開發(fā)區(qū)域涉及?？?、博鰲、香水灣、三亞等東海岸線一線海景區(qū)域，規(guī)模逾萬畝;江蘇最大國有企業(yè)江蘇國信在樂東太陽灣拿下6000畝的建設(shè)用地……

國企魯能也曾被外界一度認(rèn)為是海南大“地主”，僅?？谖骱０兜暮Ｋ{(lán)福源項(xiàng)目、三亞大東海濱海豪宅山海天項(xiàng)目和海口海藍(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目等幾個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃面積已達(dá)到19平方公里。

海航集團(tuán)董事局主席陳峰是海南最為出名的山西商人。海航集團(tuán)從海南起步，現(xiàn)已布局全球，總資產(chǎn)4500億元。旗下的海航地產(chǎn)已成為海南的“大地主”，除了?？趪dCBD，在海南各市縣也有豐厚的土地貯備。

曾經(jīng)騎行海南的郭廣昌也終于在海南劃了自己的地盤。與家人在迪拜亞特蘭蒂斯酒店的一次度假后，郭廣昌決定將這家酒店“搬”到中國，他選擇的地方就是海南。

為了這個(gè)酒店，郭廣昌的復(fù)星拿出110億，復(fù)制這家迪拜的七星酒店?！皬?fù)星集團(tuán)負(fù)責(zé)投資開發(fā)建設(shè)亞特蘭蒂斯酒店，柯茲納集團(tuán)負(fù)責(zé)管理這個(gè)酒店。酒店屬于復(fù)星旅游商業(yè)地產(chǎn)的一部分，是由復(fù)星100%投資開發(fā)建設(shè)的?！睆?fù)星旅游商業(yè)集團(tuán)總裁錢建農(nóng)曾對(duì)媒體表示。今年年初，亞特蘭蒂斯酒店開始營業(yè)。

除了高端度假，近幾年，隨著“候鳥式養(yǎng)老”群體的出現(xiàn)，越來越多來自全國各地的人選擇在海南養(yǎng)老和度假，再次助推了海南房地產(chǎn)新一輪上漲行情。

4月13日，在收到中央政策的“大禮包”后，海南的房價(jià)再次坐上火箭。4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，?？谛陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格環(huán)比上漲2.1%，漲幅排名第一。

4月16日，海南省住建廳火速發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，措辭嚴(yán)厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價(jià)行為”，并要求，“傳達(dá)到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”

海南經(jīng)歷過熱鬧，也經(jīng)歷過陣痛，對(duì)于一個(gè)兼具改革開放前沿和自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)使命的地方，可能是一段必須的旅途。如今，房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的“海天盛筵”要開始了，估計(jì)早已從“黃埔軍校”深造完畢的地產(chǎn)商們，已經(jīng)迫不及待地摩拳擦掌了。